Você já tentou fazer o registro ou averbação de um imóvel em um cartório de registro de imóveis e o oficial entendeu por desqualificar seu título (uma escritura de compra e venda, por exemplo), negando-se a efetuar o registro pois entendeu faltar alguns documentos e você não concorda com tal exigência, ou não pode, por algum motivo, satisfazê-la? Ou então, ao invés de solicitar todos os documentos de uma só vez, resolve fazer uma série de exigências a conta-gotas? Pede primeiro a certidão de casamento. Você leva. Depois ele acha que o número do cadastro tem uma divergência e pede uma certidão da prefeitura. Você também leva. E assim continua fazendo várias exigências, uma por vez? Como devo proceder diante disso? Quem já passou por este aborrecimento sabe bem do que estou falando!
A aquisição imobiliária em nosso país se dá através do registro do título aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis. O registro, diferente da averbação, é o ato administrativo pelo qual o registrador anota na ficha de matrícula as transmissões ou declarações de transmissões da titularidade do imóvel. A averbação, por sua vez, atesta que o objeto em si foi modificado. Por exemplo, sou proprietária de um terreno, construo nele uma edificação. Desta forma, devo averbar a edificação.
O nosso sistema registral é um sistema cartorial de matrículas, criado pela lei 6015/1973 (Lei de Registros Públicos), e funciona da seguinte forma: Se você adquire um imóvel por escritura pública, lavrada em notas por tabelião, ela é levada até o registrador imobiliário, ele examina esta matrícula (uma ficha contendo a descrição do imóvel e do titular do direito de propriedade), examina a correspondência com aquela escritura e a registra naquela matrícula.
Digamos que você vá até o cartório de registro de imóveis levar seu título a registro, o oficial examina o título e se recusa a efetuar o registro, devolvendo-o com exigências a serem cumpridas. Não se conformando com tais exigências ou então não podendo satisfazê-las, você pode requerer ao oficial que suscite a Dúvida Registral.
A Dúvida Registral é um pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial e provocado pelo apresentante do titulo, cabendo apelação da decisão do juiz.
Caso o Oficial de registro de imóveis se negue a suscitar a Dúvida Registral, cabe pedido de Dúvida Inversa, efetuado diretamente pelo interessado ao juízo competente, devendo fazer prova de que requereu ao Oficial e que este está descumprindo o seu dever de suscitar esta dúvida.
Nos termos do inciso III, do artigo 198 da LRP, da protocolização da dúvida no cartório do juiz corregedor, o apresentante terá 15 (quinze) dias para impugná-la.
Vejamos abaixo um julgado da cidade de Jundiaí/SP de um caso em que houve a necessidade de suscitar a Dúvida:
DJ 82.885-0/8 - JUNDIAÍ - REGISTRO DE IMÓVEIS - Formal de Partilha - Viúva meeira que renunciou à meação em favor do espólio, com reserva de usufruto vitalício sobre todos os imóveis para si - Doação com reserva de usufruto caracterizada - Recolhimento do imposto de transmissão "causa mortis" - Exigência de recolhimento de ITBI equivocada - Devido, na espécie, apenas o ITCMD - Dúvida improcedente - Recursos desprovidos, com observação.
Portanto, fiquemos atentos às exigências feitas pelos Oficiais e sua real necessidade.
Se o caso for de averbação, e não de registro, não caberá Dúvida Registral, mas sim Pedido de Providências de acordo com as normas de organização judiciária e legislação de cada estado.
Outro fato que devemos nos alertar é que, não raramente, o Oficial faz exigências em conta-gotas. Pede a escritura anterior. Você leva. Pede certidão do cartório precedente. Você leva. Aí ele exige também a do INCRA, e assim vai...
A exigência é tratada pela lei 6015/73 no singular (EXIGÊNCIA, e não EXIGÊNCIAS) e isso foge do que exige a lei. Walter Ceneviva diz que “essas exigências a conta gotas significam um descumprimento do dever funcional do oficial de registro de imóveis, é um grave erro que não deve ser tolerado, podendo ensejar a ele uma reclamação ao juiz corregedor dos cartórios”.
Deste modo, em conformidade com a Lei de Registros Públicos, esta exigência deve ser feita por escrito, de forma razoável, legítima e com fundamento na lei, de forma clara e exaustiva, ou seja, deve ser feita uma única vez (ainda que tenha mais de uma exigência, que elas sejam feitas uma única vez).
Desta forma, devemos ficar atentos aos nossos direitos como cidadãos e, na dúvida, procure sempre um advogado especialista na área.
Barbara Caliari R. Nichio - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil
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