A Medida Provisória nº. 759, de 22 de dezembro de 2016, incorporou o inciso XIII ao artigo 1.225 do Código Civil e instituiu a laje como novo direito real. A aludida MP surgiu em um contexto de promoção da regularização fundiária e segurança jurídica nas propriedades e moradias sobrepostas sendo posteriormente convertida na Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017.
Art. 25 - A Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com as seguintes alterações:
Art. 1.225...
...
XII - a concessão de direito real de uso; e
XIII - a laje.
...(NR)
TÍTULO XI
CAPÍTULO ÚNICO
As mudanças no Título XI do CC/2002:
Art. 1.510-A - O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.
§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.
§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.
§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.
§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.
Art. 1.510-B - É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local.
Art. 1.510-C - Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato.
§ 1º São partes que servem a todo o edifício:
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.
§ 2º É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.
Art. 1.510-D - Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.
§ 1º O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.
§ 2º Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.
Art. 1.510-E - A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.
Sobre a propriedade:
O artigo 1229 do Código Civil, abaixo transcrito, define a abrangência da propriedade do solo:
Art. 1229 - A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas por terceiros a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.
Os "puxadinhos", como forma de edificação ilegal, sem aprovação nos órgãos públicos em razão das suas especificidades, desafiam a engenharia e são construídos sem o devido planejamento, forçando-nos a reconhecer a existência de um direito não-oficial em vigência paralela com o direito oficial brasileiro, que é administrado por associações de moradores, responsáveis pela prevenção e solução dos conflitos decorrentes da posse do solo e dos direitos sobre as construções.
Com o advento da nova Lei, cujo principal objetivo é a regularização da propriedade urbana, num contexto típico de situação consolidada que o poder público foi exigido a reconhecer, estas unidades imobiliárias, passarão a ter, titularidade distinta com acessos independentes, isolamento funcional, matrículas próprias (art. 1.510-A, § 3º) e encargos tributários individualmente suportados pelo titular da unidade inserta no direito de laje (art. 1.510-A, § 4º).
E como novo instrumento de acesso à moradia formal, propósito do Estado Democrático de Direito na proteção dos direitos humanos fundamentais, fica ainda por ser respondida a questão quanto à infraestrutura básica que o Estado será obrigado a assegurar, já que a regularização fundiária contribui para o aumento do patrimônio imobiliário do País e representa a inserção de capital na economia, à medida que agrega valor aos imóveis regularizados, os quais, inclusive, tornam-se alvo de tributação (IPTU, ITR, ITBI) ou de cobrança de preços públicos (foros e laudêmios).
A omissão do Estado quando da formação desses núcleos de posse do solo em total desacordo com a sistematização regular, hoje consubstanciados, fez prevalecer a máxima de que as práticas sociais sempre se antecipam ou, por vezes, existem independentemente do ordenamento jurídico positivado.
Clique no link abaixo para acessar a Lei nº 13.465 de 11 de julho de 2017 na íntegra:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/L13465.htm
Prof. Marcos Mascarenhas - Editor
Nenhum comentário:
Postar um comentário