AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DA RENDA

O Avaliador de Imóveis tem que, por dever de ofício, compreender melhor como as relações econômicas se dão no espaço urbano na medida em que o mercado, condicionado às suas variáveis, volatiliza critérios valorativos diferenciados para um mesmo imóvel, nos mais diversos cenários de avaliação e negociação.

Método de Capitalização da Renda

O método da renda é um método indireto de avaliação de imóveis, já que está subordinado à aplicação inicial de outro método ou do conhecimento prévio do valor venal ou de locação de um imóvel.

Os métodos diretos que precedem a aplicação do método da renda são: 

Método Comparativo de Dados de Mercado

- Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem.

Método da Quantificação de Custo ou Reedição de Benfeitorias

- Pode ser apropriado pelo CUB - Custo Unitário Básico de Construção, indicador monetário que reflete o custo básico para a construção civil. Seu objetivo é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil.

“A correta utilização do método da renda exige a correta determinação do valor do imóvel; este pode ser efetuado por quaisquer dos processos conhecidos: de reprodução do custo, comparativo, de máximo aproveitamento eficiente, etc. Deve-se deixar claro que na apuração do valor do imóvel pelo método do custo de reprodução de mercado, através do qual são determinados os valores separados do terreno e das benfeitorias, é indispensável que se acrescente aos mesmo, nos casos em que a técnica recomende, o valor em marcha, representando a vantagem da coisa feita, ou seja, a parcela adicional que os autores norte-americanos denominam de going value. Tem-se, então, o valor final do imóvel.”

(PASSOS, Mariza, coordenadora. Engenharia de Avaliações. Arbitramento de Aluguéis. São Paulo. Ed. Pini. Pág.86 e ss)

"Em se tratando de terreno suscetíveis a determinados aproveitamentos que integrem o mercado de locações, tais como os lotes destinados a estacionamentos, comércio de veículos e similares, o valor do terreno poderá ser obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser empregada." 
(FILHO, Nelson Nady Nór. Avaliação de terrenos urbanos. pág. 301)

A ABNT NBR 14653-2 preconiza:

8.2.3 Método da renda

As avaliações de empreendimento de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da NBR 14653-4 - Empreendimentos. No caso de imóveis que não se enquadrem na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4 abaixo:

8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas

Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.

8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade

Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel

O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

Sabedor do valor venal do imóvel basta resolver uma simples equação, aplicando uma taxa de renda determinada pela análise do mercado e experiência do Avaliador.

COMO CALCULAR:

Vl = (Vv x ir)/12

onde:

Vl = valor locativo

Vv = valor venal

ir = taxa de renda anual ou Cap Rate (decimal)

Sobre a taxa de renda segue abaixo uma tabela de referência, elaborada pelo engenheiro André Lemos Guimarães.

Observe-se que o valor total do imóvel = (Valor do terreno + valor das obras civis + valor mobiliário) x Fator de comercialização.

Conceitos básicos facilitadores

O valor locativo do imóvel, segundo o art. 72, II e § 1º da Lei do Inquilinato, deve apresentar-se real e atual, ou seja, aquele valor que o imóvel haverá de ter, para locação, atendidas as circunstâncias do local em que se situa, do ponto de vista comercial, industrial ou de prestação de determinados serviços, conforme a natureza da locação.

São valores mobiliários, quando ofertados publicamente, quaisquer títulos ou contratos de investimento coletivo que gerem direito de participação, de parceria ou remuneração, inclusive resultante da prestação de serviços, cujos rendimentos advém do esforço do empreendedor ou de terceiros".

O valor venal é uma estimativa do Poder Público sobre o preço de determinados bens. A finalidade principal é servir de base para o cálculo de determinados impostos e — em alguns casos — taxas e/ou emolumentos judicias ou administrativos. Para sua quantificação, são utilizados critérios objetivos estabelecidos em lei que variam segundo o tempo e o lugar em que o bem se encontra e segundo o seu gênero e espécie.

Tratando-se de bens imóveis, o valor venal é calculado levando em conta o preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda simples, considerando a função da área da edificação, as características do imóvel (idade, posição, tipologia), sua utilização (residencial ou não) e seu respectivo valor unitário padrão (valor do metro quadrado dos imóveis no logradouro).

O fator de comercialização, segundo Sérgio Antônio Abunahman, no seu livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, caracteriza-se como sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e dá a seguinte definição: “é o acréscimo do valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por construir”.

A Taxa de renda anual ou Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um determinado imóvel e o seu Valor de Mercado para venda, adotando-se a fórmula abaixo que poderá ser parametrizada com a Tabela de Referência de Taxas.

CAP RATE = Aluguel gerado por determinado imóvel / Valor de mercado do imóvel

Conclusão

Em resumo, a aplicação do método supra deverá ser utilizado para avaliar um imóvel com base na capitalização de sua renda, considerando-se a renda real, ou a que se espera obter (renda prevista). Por ser um método que está sujeito a elevado grau de subjetividade, ou seja, varia conforme a ótica do Avaliador e depende, em muito, da sua expertise, subordina-se à oferta e procura na região do imóvel avaliando, não conduzindo, por vezes, a valores competitivos e praticáveis no mercado. Daí recomendar-se que seu uso deve ficar constrito aos casos de impossibilidade do uso da Comparação Direta e é imprescindível que a taxa usada tenha sido objeto de estudo anterior e amplo de mercado específico ou semelhante.

Segundo MENDONÇA et al. (1998), devido à sua flexibilidade que permite a generalização do seu uso, nos casos de perícias judiciais, este método tem sido recomendado pela própria jurisprudência dos tribunais do poder judiciário, que consagra como justa a taxa de atratividade de 12% ao ano para imóveis comerciais. Porém, os trabalhos que vem sendo realizados comprovam que existe uma incerteza quanto a taxa de atratividade pré-definida que indique com segurança a renda mensal esperada para um determinado imóvel, em virtude da constante instabilidade econômica do país. Não há, no Brasil, taxas de atratividade fixadas para imóveis residenciais, mas observa-se que, quanto maior e mais luxuoso é o imóvel residencial, menor é a taxa interna de retorno.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor