Muito se discute, hodiernamente, acerca das causas e consequências decorrentes da crise pela qual atravessa o país e que atinge os mais diversos setores da economia.
O aumento dos juros, o descontrole da inflação, a desvalorização da moeda frente ao dólar – exemplos pontuais das consequências da crise – atingem diretamente a relação de consumo no país, criando um novo cenário de redução nas compras e vendas, forçando os empresários a procurarem soluções para adequar os custos de operação à nova realidade.
Dentre as mais diversas formas de tentar amenizar os impactos, uma das saídas passou a ser a busca pelo restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos de locação dos imóveis onde se encontram os estabelecimentos comerciais.
Contratos que outrora delineavam o justo acordo entre os locatários e locadores, bem como traduziam a realidade do valor do mercado onde se encontra o imóvel locado, passaram a apresentar uma excessiva onerosidade para um dos contratantes. Em decorrência disso os contratos de locação precisariam ser revisados a fim de reavaliar os valores a serem adimplidos, seja para mais ou para menos, com a finalidade de acompanhar a realidade de instabilidade que se apresente.
A lei 8.245 de 1991 – lei do inquilinato –, nos artigos 68 a 70, trata da ação revisional de aluguel, impondo o cumprimento de alguns requisitos à propositura da revisão com o objetivo de sanar desproporção existente entre o aluguel vigente e o que seria de fato justo.
Dois são os requisitos básicos à propositura da revisional, quais sejam:
a) desproporcionalidade entre os preços do mercado e o valor pago mensalmente pela locação;
b) existência de um contrato de locação que tenha pelo menos 3 anos de vigência, conforme dicção do artigo 19 da mesma lei federal, ipsis literis:
“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”
Com a distribuição da ação revisional, é designada audiência de conciliação visando solucionar a questão de maneira mais célere e menos onerosa às partes, mas caso reste frustrada a tentativa de solução pacífica, o juiz poderá estabelecer aluguel provisório até que seja efetivamente solucionado o caso, conforme regras presentes no artigo 68, II, “a” e “b”, in verbis:
“Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;”
Para chegar ao convencimento de quanto corresponde à justa prestação locatícia, o magistrado poderá nomear perito que receberá a incumbência de realizar a elaboração de laudo de avaliação, indicando o valor ideal, considerando as práticas do mercado e também o imóvel locado.
Dessa maneira, a ação revisional de aluguel em época de crise na economia, busca reequilibrar econômica e financeiramente o contrato de locação que se apresente, em razão da instabilidade do mercado, excessivamente oneroso, ou demasiadamente vantajoso, para uma das partes contratantes, podendo inclusive aliviar os impactos da cruel realidade do mercado, tornando-se uma possível opção para obter a redução dos custos de operação das empresas.
Eduardo R Vasconcelos de Moraes - Colaborador do Contencioso Cível Geral da banca Martorelli Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso
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