POR QUE NÃO É BOM PARA OS LOCADORES CONTRATOS COM PRAZO DETERMINADO INFERIOR A 30 MESES.

Quem pretende alugar um imóvel por um curto espaço de tempo, geralmente tem dúvidas sobre o período mínimo de locação e a aplicação de multas, caso o contrato seja desfeito.

Para locações por um período inferior a 90 DIAS, o contrato é de temporada. Engana-se quem pensa que esse tipo de acordo serve apenas para casas de praia durante o período de férias. Qualquer locação, com prazo determinado de até 90 DIAS, é de temporada, mesmo que o imóvel seja usado para moradia.

Neste caso e somente neste caso poderá o locador receber o montante do aluguel antecipadamente.

Nos contratos mais comuns é normal que o tempo mínimo de locação exigido pelo proprietário seja de 30 MESES, e isso tem uma explicação. A lei 8.245/91 alterada em parte pela lei 12.112/09 chamada de NOVA LEI DO INQUILINATO, prevê que em caso de CONTRATOS VERBAIS, ou com prazo inferior a 30 MESES, o locador poderá exigir a devolução do imóvel somente após transcorridos CINCO ANOS DE LOCAÇÃO, salvo em casos especiais.

Ou seja, se um imóvel for alugado por 24 meses, na prática, esse contrato se renova automaticamente duas vezes e o locatário poderá permanecer na propriedade por seis anos, desde que pague os aluguéis e demais encargos em dia. Não é possível a retomada por denúncia vazia antes deste prazo e isso assusta os proprietários.

Por outro lado, também é comum que os contratos prevejam multas para desocupação antecipada do imóvel pelo locatário, normalmente, três vezes o valor do aluguel proporcionalmente ao tempo não utilizado.

E dai a pergunta que não se cala: - Sendo assim, como ficam aqueles que pretendem locar um imóvel por um período maior que 90 dias, mas inferior a 30 meses?

Para resolver o problema causado pela lei, é fato que, contratos de locação com duração de 30 meses, prevejam que depois de transcorridos tantos meses da assinatura, nenhum tipo de multa, para a devolução antecipada do imóvel, possa ser aplicada. O perigo está no entendimento do magistrado quanto a esta inserção contratual principalmente no caso de uma saída litigiosa.

Desta forma, as garantias permanecem inalteradas para o locador, e quem precisa alugar um imóvel por um período inferior a 30 meses pode devolver as chaves, depois de um ano, sem a incidência de penalidades.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas "verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e...

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

Fonte: Sete Soluções Imobiliárias - RJ