INQUILINATO: EFEITOS DO TERMO ADITIVO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR

É cediço que o vínculo de garantia do (a) fiador (a) no contrato de locação imobiliária se estende até a efetiva entrega das chaves. Inteligência do art. 39 8245/91: "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo."

Acrescenta-se que o inciso I do artigo 62 da supracitada lei é firme no sentido da legitimidade ad causam passivo do (a) fiador (a) quanto ao pedido de cobrança locatícios:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

Ademais, a controvérsia é em torno do termo aditivo contratual locatício sem anuência do (a) fiador (a) e seus efeitos jurídicos quanto a exoneração da fiança e demais responsabilidades.

A exoneração da fiança apenas se admite na forma expressa, por meio de notificação específica do (a) fiador (a) e desde que o contrato figure na forma indeterminado endereçado ao locatário (a). Devidamente notificado (a), o (a) então fiador (a) ainda é responsável pelo garante no prazo de 120 (cento e vinte) dias, na forma do inciso X do artigo 40 da lei do inquilinato.

Art. 40 [...]

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Outrossim, o termo aditivo assinado (a) pelo (a) locatário (a) não significa a existência de exoneração do (a) fiador (a) se não está acordado neste sentido, tampouco significa uma NOVAÇÃO. Isso porque, novação, no direito civil, é a renovação da dívida antiga por outra da mesma espécie e gênero para fins de extinção/substituir a anterior, na forma do artigo 360 do Código Civil.

CC-Art. 360. Dá-se a novação:

I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

II - quando novo devedor sucede ao antigo, ficando este quite com o credor;

III - quando, em virtude de obrigação nova, outro credor é substituído ao antigo, ficando o devedor quite com este.

Assim, o termo aditivo não gera extinção da fiança. Ressalva-se que o (a) fiador (a) não está obrigado a cumprir por obrigações resultantes do aditamento contratual ao qual não anuiu.

STJ-Súmula 214 - O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. (Súmula 214, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 23/09/1998, DJ 02/10/1998).

CONCLUSÃO:

1- Termo aditivo não exonera a garantia por fiança.

2- Sem anuência do(a) fiador(a), o mesmo não se responsabiliza pelas obrigações do termo aditivo contratual locatício.

3- A responsabilidade do(a) fiador(a) é acerca daquilo que anuiu.

Silvio Ricardo Maciel Quennehen Freire - Advogado especialista em Direito Tributário.
Fonte: Artigos JusBrasil