Todos os compradores de imóvel na planta e em construção devem saber que a Lei nº 4.591/64, que regula a incorporação em condomínio, concede aos adquirentes o direito de criar a Comissão de Representantes, que é composta por três adquirentes, seja a obra por administração ou a preço fechado, nos termos do seu artigo 50. Dessa forma, fica claro que o incorporador/construtor, a partir do momento que vende as unidades, deixa de ser o dono sozinho do empreendimento, pois passa a ter que prestar contas aos novos adquirentes, que na verdade, são sócios que podem e devem fiscalizar a obra.
Conforme explicação do especialista em Direito Imobiliário, Melhim Namem Chalhub, nas págs. 173/175 do seu livro “Da Incorporação Imobiliária”, a “comissão constitui elemento natural do conteúdo do contrato de incorporação” devendo seus poderes se estender até a finalização da obra. “A Comissão de Representantes atua em qualquer modalidade de incorporação, seja naquelas em que se contrata a construção (por empreitada ou por administração) ou naquelas em que o incorporador contrata a venda da unidade como coisa futura”.
Poderes da Comissão de Representantes
Melhim frisa que a lei confere à Comissão os seguintes poderes, dentre outros: acompanhar o andamento da obra, fiscalizando a atuação do incorporador e do construtor, os quais não podem alterar as especificações do projeto; fiscalizar o cálculo de reajustamento do contrato, sendo que nos contratos por administração, cabe a ela promover, juntamente com o construtor, a revisão da estimativa de custo, a cada seis meses.
Há construtoras que ignoram a lei ao não estipular no contrato de construção o seu dever de implantar a Comissão de Representantes para esta a fiscalizasse e praticasse os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F, da norma legal que foi estipulada para reduzir os riscos de desvio de verbas, fato esse que ocorre com frequência.
Compradores têm o direito de saber dados uns dos outros
Diante da postura de evitar qualquer tipo de controle e para ficar mais à vontade para agir sem qualquer questionamento, há construtoras que sabotam a criação da Comissão de Representantes ao impedir que os coproprietários, que são na realidade sócios de um empreendimento, saibam os nomes e endereços uns dos outros. Para contornar essa situação, os compradores podem obter informações junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pois por uma questão de segurança, deve cada comprador registrar seu contrato de compra e venda nesse cartório, para evitar que sua unidade seja utilizada como garantia de um empréstimo da construtora ou que seja vendida em duplicidade.
Qualquer condômino tem legitimidade para postular uma Ação de Obrigação de Fazer com Antecipação de Tutela, onde o juiz determinará que a construtora forneça todos os nomes dos compradores com a qualificação e endereços, para que estes se organizem para cumprir uma obrigação legal, ou seja, realizar a assembleia para criar a comissão de representantes.
Incorporador ignora leis por falta de atitude dos adquirentes
A Lei 4.591/64 consiste num instrumento completo, sendo que possui diversos dispositivos que protegem o comprador, como por exemplo, o art. 43 que determina o dever de a construtora indenizar os adquirentes no caso de “não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão da obra”. Há ainda a garantia do adquirente exigir que a incorporadora registre no Ofício de Registro de Imóveis a incorporação, pois no caso de descumprimento dessa obrigação, o adquirente poderá exigir a multa contra o incorporador corresponde a 50% do valor que tiver pago.
Entretanto, o fato de os adquirentes não se unirem – pois desconhecem que são sócios e donos da maior parte do empreendimento – e deixarem de contratar uma assessoria jurídica especializada tem motivado muitos incorporadores e construtores agirem como se não existisse leis que visam gerar segurança nesse tipo de transação.
Kênio de Souza Pereira - Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Professor de pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
Fonte: Emorar
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