A permuta imobiliária é uma alternativa que traz benefícios para ambos os lados. Para a construtora, é poder aliviar o fluxo de caixa no início da obra (para a aquisição do terreno). Para o permutante, é a chance de ter um retorno financeiro melhor, pela valorização empenhada na obra em andamento. Mas para que esse procedimento não se torne uma dor de cabeça é preciso atentar-se a todos os aspectos legais que exigem essa transação, de acordo com a lei da incorporação imobiliária.
Saiba como fazer esse procedimento da melhor maneira, com base nos pontos abaixo:
Há diferença entre “permuta imobiliária” e “compra e venda de imóvel”
No contrato de permuta imobiliária, o pagamento de ambas as partes é feito por meio de itens equivalentes, certos e determinados, como por exemplo: a troca de um terreno por unidades imobiliárias que serão construídas naquele espaço. Diferentemente do modelo de compra e venda, no qual o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário, isto é, qualquer unidade monetária que contenha o valor correspondente. É válido ressaltar que ambas transações possuem um tipo específico de escritura a ser lavrada (a primeira denominada de permuta de imóvel; a segunda de compra e venda).
O que pode ser permutado
O bem imóvel (passível de ser permutado) é denominado como “solo” e tudo que é possível incorporar a partir dele, natural e artificialmente (conforme o entendimento do Código Civil, no artigo 79), a exemplo de: construção de unidades habitacionais, condomínios empresarias ou galpões para a indústria. Dessa forma, a troca só pode ser feita caso os elementos usados se enquadrem nessas características:
- O terreno adquirido para venda, com ou sem construção;
- Cada lote oriundo de desmembramento de terreno;
- Cada terreno decorrente de loteamento;
- Cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;
- O prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;
- Cada casa ou apartamento construído ou a construir.
É importante ter cuidado para que a permuta imobiliária estabelecida não envolva outros elementos, tais como automóveis, ações ou quotas.
Alternativa para o caso de o valor dos itens for diferente entre si
Nesse caso, denomina-se “torna” o dinheiro que é dado a mais para igualar o valor de um item trocado por outro. Por isso, havendo essa diferença, o termo compõe a escritura lavrada de permuta de imóvel. Por exemplo: se as unidades construídas, que estão na troca pelo terreno adquirido, tiverem valor inferior, deve-se compensar a diferença em dinheiro.
Principais riscos da permuta imobiliária
Há vários problemas que podem fragilizar essa transação. Entre os fatores que ameaçam a construtora, estão a qualidade do terreno e outros aspectos que possam comprometer o andamento da obra (e que não estavam evidenciados ao se firmar a troca). Pelo lado do permutante, os riscos de a obra executada não ser concluída, é uma ocorrência que pode causar muita dor de cabeça, porque exigiria fiança bancária específica, detalhando a porcentagem de permuta versus o potencial de valorização que o terreno passou no período. O mais recomendado, nesse caso, é realizar a permuta com assessoria jurídica especializada.
Atenção aos aspectos tributários
A permuta de unidades imobiliárias vem regulamentada por uma Instrução Normativa específica da Receita Federal (a de número 107/ 1988). Ela apresenta os procedimentos a serem adotados na determinação do Lucro Real (no caso de operações envolvendo pessoas jurídicas) e Lucro Imobiliário (caso o acordo seja com pessoas físicas). Há procedimentos fiscais específicos para cada uma das operações. Por exemplo: quando o permutante, submetido ao Lucro Real, se beneficiar por torna (ou seja, diferença de valor), essa informação deve ser computada como receita no ano-base da operação para fins de imposto de renda.
A permuta na construção civil é um tema que requer muita atenção, ao ser operada, para que não traga problemas lá na frente, com aspectos tributários ou jurídicos.
Fonte: Blog Sieng
Nenhum comentário:
Postar um comentário