A compra e venda é a modalidade de contrato, pelo qual as partes, ou uma delas, comprometem-se a celebrar adiante o contrato definitivo de compra e venda, ou seja, alguém se compromete a adquirir de outra pessoa, física ou jurídica, que se obriga a transferi-lo após o recebimento do preço ajustado observadas as condições ali pactuadas. Com a assinatura do contrato, o comprador passa a ser titular de direitos aquisitivos sobre o bem, e a lei assegura direito real do comprador em face do vendedor para exigir a efetiva transmissão do bem.
No dia-a-dia, várias são as designações oferecidas pela lei, doutrina e jurisprudência a essa espécie de contrato, tais como: compromisso de compra e venda, promessa de compra e venda, promessa bilateral de compra e venda, promessa sinalagmática de compra e venda, contrato de compromisso, contrato de promessa de compra e venda, contrato preliminar de compra e venda, dentre outros. Por óbvio, sua natureza está vinculada ao seu conteúdo e não à sua denominação.
A “promessa de compra e venda” pressupõe o normal cumprimento das obrigações perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Código Civil prevê no art. 463 que qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração definitiva, após concluído um compromisso de compra e venda.
"Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinado o prazo à outra para que o efetive" Assim, constitui a compra e venda o mais importante e comum entre todos os contratos, cuja finalidade primordial está na vinculação dos bens. As pessoas que o celebram visam a transferência e a aquisição da propriedade, ou de algum dos direitos inerentes a ela. Mais precisamente, dentro do nosso sistema jurídico, o objeto é a obrigação da transferência, não contendo necessariamente efeito real.
No sentido literal, uma das partes vende, e a outra compra. Quem se obriga a entregar a coisa, com a intenção de aliená-la, denomina-se vendedor. É comprador aquele que assume o compromisso de pagar o preço, a fim de habilitar-se à aquisição da coisa.
O artigo 481 do Novo Código Civil forneceu elementos para conceituar o contrato de compra e venda. Diz: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. Assim, trata-se de um contrato donde defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador a de entregar o preço.
Assim, quando integralizado o pagamento do preço, o comprador intimará o vendedor, a fim de lhe outorgar a escritura, ou seja, realizar a prestação prometida de contratar.
O contrato pode ter por objeto bens de toda natureza: corpóreos, compreendendo móveis e imóveis, bem como incorpóreos. Todavia, para a alienação dos últimos reserva-se, como mais adequada e correta tecnicamente, a expressão “cessão” (cessão de direitos hereditários, cessão de créditos, etc.)
Concluindo, a transferência do domínio depende de outro ato: a tradição, para os móveis; e o registro, para os imóveis. Dispõe o art. 1.267 do Código Civil que “a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”. Do mesmo modo, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo os casos expressos neste código”.
Flávia Santos Machado - Advogada da Sociedade Botelho & Botelho Advogados Associados
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