INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA

A partir de 2007, o mercado imobiliário brasileiro cresceu além do imaginado.

Entretanto, esse crescimento teve diversos impactos na sociedade e um deles foi a desorganização e a ganância de inúmeras construtoras e incorporadoras em lançar mais do que conseguiam entregar a seus clientes e esse problema persiste até os dias atuais, porém, não necessariamente por conta do crescimento imobiliário que se viu anos atrás.

Se por um lado é absolutamente comum existir nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de imóveis a famosa – e odiada! – cláusula de tolerância de 180 dias em benefício exclusivo da vendedora (incorporadora), por outro não se vê nenhuma cláusula prevendo uma mísera multa sequer para ela pagar ao comprador, caso não entregue o imóvel dentro do prazo previsto em Contrato, o que provoca enorme desequilíbrio na relação.

O Poder Judiciário há anos pacificou o entendimento no sentido de que a incorporadora que atrasar a entrega do imóvel após o prazo previsto em Contrato, deverá indenizar o comprador e isso independentemente de existir ou não alguma previsão de multa em benefício do comprador no contrato.

O nome dessa indenização é LUCROS CESSANTES ou ALUGUEL PELA RETENÇÃO DO IMÓVEL.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através do julgamento de alguns Recursos Especiais, datados de 2005, pacificou o entendimento de que: “descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador.” (REsp nº 735353, dju: 15/09/2005).

Conforme ponderou a Corte Superior, existe uma presunção relativa de prejuízo para o comprador caso haja atraso na entrega do imóvel.

Existem variações entre os Estados sobre o valor para punir a incorporadora faltosa que não entregou o imóvel dentro do prazo.

No Estado de São Paulo os Juízes e Desembargadores oscilam entre 0,5% a até 1,0%, sendo o mais comum a condenação da incorporadora no pagamento de indenização por lucros cessantes ou aluguel pela retenção do imóvel em 0,8%, sobre o valor de mercado do bem, por casa mês de atraso até o mês da efetiva entrega das chaves ao comprador.

E por EFETIVA ENTREGA das chaves ao comprador, entenda-se isso literalmente, ou seja, o que caracteriza a entrega do imóvel NÃO é a obtenção do auto de conclusão de obra ou “habite-se” pela incorporadora, nem a instalação do Condomínio ou a individualização da matrícula. Esses elementos são de competência da incorporadora que resultam na entrega do imóvel ao comprador.

É também compreendido como perfeitamente cabível em casos de atraso na entrega do imóvel pela incorporadora uma INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS.

Porém, a legislação brasileira deixa o valor dessa indenização ao arbítrio do Juiz. Normalmente a indenização por danos morais por conta de atraso na entrega de imóvel é praticada no Judiciário de São Paulo entre R$ 10.000,00 a R$ 30.000,00, mas isso varia de acordo com a peculiaridade e situação de cada caso.

Não são raros os casos onde o comprador de imóvel na planta faz a aquisição almejando a constituição de família por conta de casamento marcado; por conta da vinda do primeiro filho ou do segundo; para sair do aluguel, etc. Ou seja, cada comprador tem uma história por trás da compra.

Evidentemente que quando os planos de vida das pessoas são frustrados por culpa da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo que ela mesma estabeleceu em Contrato, isso afeta de sobremaneira o comprador, sendo nítido o estresse, o sentimento de frustração, de enganação e impotência, sendo tais elementos caracterizadores de indenização por danos morais.

Os julgados espalhados pelo Brasil nesse contexto mostram que não se faz necessária uma prova material para a existência do dano moral, entendendo-o como PRESUMÍVEL.

Também é absolutamente possível ao comprador solicitar numa ação de indenização por atraso a restituição dos valores pagos no início da aquisição e que foram destinados ao pagamento de supostas comissões de corretagem, além da taxa denominada SATI.

O prazo médio de julgamento de uma ação de indenização pode variar entre 10 a 18 meses.

Veja-se os seguintes itens exemplificativos do que é possível solicitar em uma ação de indenização por atraso na entrega de imóvel na planta:

Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais

- Lucros cessantes em 0,8% sobre o valor de mercado do imóvel por cada mês de atraso

- Restituição de aluguéis efetivamente pagos pelo comprador durante o período de atraso na entrega do novo imóvel

- Indenização por danos morais em decorrência do atraso (estresse, aborrecimento, discussões familiares, sentimento de frustração, enganação, impotência, etc.)

- Restituição das comissões de corretagem

- Restituição da taxa SATI

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor
Fonte: Artigos JusBrasil