Há fatores externos ao contrato de locação que podem alterar, significativamente, o valor do aluguel. A simples mudança do sentido de trânsito de uma rua ou a construção de uma nova via principal podem causar oscilações no valor do aluguel de um imóvel. Portanto, não é raro se firmar contrato de locação por um determinado valor e algum tempo depois, Locador e Locatário, reiniciarem nova negociação quanto ao valor estipulado.
Ocorrendo a alteração de mercado que valoriza ou desvaloriza o valor da locação em determinada região, locador e locatário iniciam uma renegociação do valor do aluguel e não havendo consenso, a única possibilidade que resta é a via judicial através da ação revisional de aluguel.
No entanto, a lei 8.245/91, lei das locações, dispõe em seu artigo 19 que apenas 3 (três) anos após firmado o contrato de locação, podem as partes contratantes propor ação revisional, in verbis:
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. (Grifou-se).
Sobre o assunto, leciona Maria Helena Diniz:
“O princípio da força obrigatória do contrato ou da fidelidade ao contrato (pacta sunt servanda) vem perdendo terreno, pois a submissão a essa norma poderá levar a injustiças e ao desequilíbrio na relação obrigacional, principalmente se houver alguma alteração ou modificação social ou econômica na situação fática contemporânea à formação ou celebração do contrato de locação, que condicionou a vontade negocial dos contratantes. Se se tiver que manter inalterável o contrato, poder-se-á, devido a certas circunstâncias socioeconômicas, como, p. Ex., depreciação da moeda ou valorização do imóvel, ter o fim da relação de equivalência entre a prestação e a contraprestação devidas pelas partes e a impossibilidade de consecução dos objetivos perseguidos pelo contrato, por acarretarem inadequação do valor locativo do imóvel ante o aluguel pago pelo locatário (RT, 450:278, 473:164). Para evitar isso a lei admite o reajustamento contratual por via convencional, no art. 18, como vimos, e, por via judicial, no art. 19, ora comentado, restabelecendo-se aquela equivalência. [...] Não será admissível a revisão do aluguel, antes de completado o triênio, ainda que se invoque onerosidade excessiva ou grande mutação nas condições econômicas (JTA, Ed. Lex, 133:233). Se tal prazo não se perfez, decretar-se-á a carência da ação, seja por arguição do réu, seja por iniciativa do magistrado (CPC, arts. 295, III, e 301, § 4º). O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado. Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial. O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença.(Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13. Ed. Rev. E atual. São Paulo: Saraiva, 2014. P. 128/130)”. (Grifou-se).
Acrescenta Sílvio de Salvo Venosa: "Conta-se o prazo de três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes." (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245 de 18-10-1991.11. Ed., São Paulo: Atlas, V. 5, 2012. P. 107).
Portanto, havendo alteração de mercado no valor do aluguel e não havendo acordo extrajudicial entre locador e locatário, somente após 3 (três) anos da vigência do contrato podem a partes rever este valor judicialmente. O início da contagem do prazo de 3 (três) anos é o primeiro dia útil após o termo inicial do contrato de locação, ou seja, somente após o terceiro ano de vigência do contrato locatício é que podem as partes solicitar ao Estado que determine qual o valor do aluguel.
Cabe também mencionar que, em caso de acordo extrajudicial quanto ao valor do aluguel, o prazo de 3 (três) anos interrompe reiniciando a sua contagem a partir da data do acordo.
Luiz César Costa - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil
Nenhum comentário:
Postar um comentário