AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO E A HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES EMPÍRICOS

Quando se emprega o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, a grande dificuldade é a ponderação para a equalização das amostras obtidas, vez que este é um método circunscrito a um local e segmento definido, o que propicia amostras com características distintas do imóvel avaliando, em razão das particularidades naturais inerentes a cada imóvel.

Neste método, a comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece e há avaliadores, entre os quais me incluo, que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis. 

A técnica de homogeneização através de fatores empíricos consiste em proceder modificações nos preços de cada elemento da amostra, decorrentes da alteração dos diversos atributos, de modo que, ao final do tratamento, os preços homogeneizados se refiram a um imóvel de características padronizadas (paradigma), que poderão até mesmo coincidir com as do imóvel avaliando.

Em razão disso, para que o Avaliador não incorra no erro de comparar amostras heterogêneas, é preciso sanear as amostras coletadas, possibilitando a comparação de elementos heterogêneos, devidamente homogeneizados, através da aplicação de coeficientes relacionados aos seus diferentes atributos, com o objetivo de encontrar uma tendência para a formação de preço e, no processo de tratamento das amostras, alguns fatores são considerados obrigatórios: 

FATOR OFERTA - Altera o preço de imóveis ofertados no mercado em razão da situação deste. Caso haja disponibilidade de muitos imóveis seu preço sofrerá uma tendência à redução, na situação inversa, seu preço poderá ser aumentado.

FATOR LOCALIZAÇÃO - Considera a valoração do logradouro ou região da cidade onde está inserido o imóvel avaliando. Usualmente é medido pelo valor tributável do metro de testada na profundidade padrão de cada logradouro, fornecido pela municipalidade. 

FATOR IDADE / ESTADO DE CONSERVAÇÃO – Considera as diferenças entre imóveis mais velhos e mais novos que o imóvel avaliando, enfatizando seus aspectos físicos e funcionais objetivando a determinação do seu grau de depreciação.

PADRÃO CONSTRUTIVO – Utilizado para adequação das diferenças de nível construtivo dos imóveis das amostras ao padrão do imóvel avaliando.

Há ainda, inúmeros outros fatores de ordem subjetiva a serem devidamente incorporados à homogeneização, como os atributos de ordem qualitativa, a exemplo do Interior do imóvel avaliando mais funcional que a amostra, ambientes íntimos menos devassados que a amostra, entre uma série de atributos básicos, para que se possa atribuir pesos numa ponderação, como: Preferência por suítes; Existência de entradas de serviço e social independentes; Aposentos de permanência prolongada com insolação adequada; Vista para o exterior agradável; Copa-cozinha com arranjo funcional; Existência de Armários embutidos e Closet; Unidades de frente e em andares altos; Portarias luxuosas; Itens ligados ao esporte e lazer; Altura do pé-direito; Área privativa da unidade; Layout dos cômodos; Instalações prediais entendidas como adequadas, além dos itens característicos à tipologia do imóvel avaliando.

Enfim, fatores subjetivos são todos os elementos que não estejam vinculados aos fatores de cunho objetivo e a lista é de certa forma infinita, porém, os critérios de pontuação para ponderação, de atribuição exclusiva do Avaliador, são de fácil entendimento, visto que são fatores identificados pelos próprios consumidores e que orientam as ações dos incorporadores em empreendimentos futuros.

Concluindo, a utilização de fatores de homogeneização empíricos, ou seja, baseados em critérios consagrados pelo tempo ou pelo uso, que se apresentam como um acréscimo ou decréscimo percentual nos preços, conduz a uma uniformização mais efetiva, com menor dispersão, minimizando a margem de erro na valoração do imóvel avaliando.

Prof. Marcos Mascarenhas