Compliance. Você sabe o que é isso? Uma palavra incorporada recentemente ao nosso vocabulário de negócios vem do inglês “comply”, que pode ser traduzida como “agir em sintonia com as regras”. No mercado imobiliário brasileiro, o conceito também chegou e inclui a responsabilidade de informar ao Conselho de Controle de Operações Financeiras (Coaf), do Ministério da Fazenda, a suspeita de negociações ilícitas, seja na origem do dinheiro usado, no valor declarado do negócio ou no registro irregular do imóvel.
Os imobiliaristas têm ainda o dever de verificar a regularidade do índice cadastral de um imóvel perante os mais diversos órgãos, de acordo com a sua natureza (rural ou urbano), podendo ser destacados como principais o Registro de Imóveis, o Incra, a Receita Federal e a Prefeitura Municipal. Devem ainda ser observados, para o imóvel urbano, a Licença de Ocupação (“Baixa e Habite-se”) e o Alvará de Localização e Funcionamento, caso seja nele exercida qualquer atividade econômica. É importante também considerar as normas urbanísticas, como o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano, a Lei de Parcelamento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e a Lei de Perímetro Urbano.
Orientação sobre a matrícula do imóvel
Cabe ainda aos imobiliaristas a orientação quanto à matrícula do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, tanto para os imóveis rurais quanto para os imóveis urbanos, uma vez que só é dono quem registra. A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, transformando o então proprietário em simples posseiro. Todos os contratos particulares assinados, assim como as escrituras públicas lavradas e não registradas, não bastam para transmitir a propriedade de um imóvel. Somente depois do registro do título aquisitivo na matrícula é que o imóvel pode ser considerado regular sob o ponto de vista registral/imobiliário, configurando um ativo íntegro e seguro.
Importante também é a regularização da situação das servidões instituídas, como as linhas de transmissão, minerodutos, gasodutos, oleodutos e aquedutos. O risco, no caso de inexistência de servidão regulamentada, é de futuros questionamentos de terceiros envolvendo a posse sob o imóvel.
A implementação e revisão de políticas de Compliance Imobiliária, com a realização de ações que visem a regularização imobiliária, são essenciais para que se possa gerir os bens de seus clientes de forma eficiente, considerando a responsabilidade do administrador de proteger, preservar e valorizar os bens imóveis. Em junho de 2009, a CGU e o Instituto Ethos publicaram o primeiro guia brasileiro para orientar as ações das empresas que se preocupam em contribuir para a construção de um ambiente íntegro e de combate à corrupção: “A Responsabilidade Social das Empresas no Combate à Corrupção.”
Cumprir a regulamentação
No geral, o conceito de “compliance” significa estar totalmente alinhado às normas e política internas de uma empresa, assim como com as diretrizes externas estabelecidas em forma de leis. Em resumo, é cumprir à risca todas as imposições dos órgãos de regulamentação, dentro dos padrões exigidos para o segmento do seu negócio, com ética refletida no comportamento de seus funcionários, colaboradores e fornecedores. Portanto, se queremos um país melhor, eis um caminho a seguir: conhecer, incorporar e exigir programas de compliance nas empresas das quais participamos ou com as quais negociamos.
Implantar programas de compliance nas empresas virou mais que moda ou tendência. Tornou-se uma necessidade para conseguir os selos que asseguram a idoneidade para participar de algumas licitações e para garantir ao consumidor que ele está negociando com uma organização com princípios e valores em que pode confiar.
Para alertar os profissionais e empresas do mercado imobiliário sobre os riscos e vantagens da implantação de um programa de compliance para que busquem se adequar às regras e exigências no país, promovemos recentemente uma palestra com os advogados especialistas Mariana Cardoso Magalhães e Bernardo José Drumond. Eles destacaram que que não é possível imaginar uma economia nos dias de hoje funcionando sem compliance.
Enfim, compliance é colocar em prática a ética. Nosso mercado trabalha com a confiabilidade, com credibilidade. Nada mais tranquilo que incorporar o conceito em nossas empresas.
Cássia Ximenes - Jornalista, especialista em negócios imobiliários, empresária e presidente da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais).
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