NBR é uma sigla utilizada para Norma Brasileira, emitida e divulgada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), podendo também ser chamada de ABNT NBR. (SIENGE)
A NBR 15575 é dividida em seis partes, cada parte dita normas acerca de uma temática pertinente, para melhor visualização da divisão e dos temas tratados, segue o esquema:
1. Requisitos gerais
2. Requisitos para os sistemas estruturais
3. Requisitos para os sistemas de piso
4. Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas
5. Requisitos para os sistemas de coberturas
6. Requisitos para os sistemas hidrossanitários
Nesse sentido, cumpre destacar teor da NBR 15575-1 (pág.3) que dita:
“Normas de atendimento são estabelecidas buscando atender às exigências dos usuários que, no caso desta Norma, referem-se a sistemas que compõem edificações habitacionais independentemente dos seus materiais constituintes e do sistema construtivo utilizado. O foco desta Norma está nas exigências dos usuários para o edifício habitacional e seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso e não na prescrição de como os sistemas são construídos.”
Nesse contexto, resta claro que a NBR é utilizada como parâmetro para aquilo que deve ser cumprido por quem edifica, como também um parâmetro de avaliação de padrão de qualidade de um empreendimento imobiliário.
Nessa toada, cumpre salientar parte do teor da NBR 15575-1 (pág.3) que aduz:
“As Normas assim elaboradas visam de um lado incentivar e balizar o desenvolvimento tecnológico e, de outro, orientar a avaliação da eficiência técnica e econômica das inovações tecnológicas. As Normas prescritivas estabelecem requisitos com base no uso consagrado de produtos ou procedimentos, buscando o atendimento às exigências dos usuários de forma indireta. Por sua vez, as Normas de desempenho traduzem as exigências dos usuários em requisitos e critérios, e são consideradas com o complementares às Normas prescritivas, sem substituí-las. A utilização simultânea delas visa atender às exigências do usuário com soluções tecnicamente adequadas. No caso de conflito, diferença ou divergência de critérios ou métodos entre as normas prescritivas e esta norma, deve-se atender a todos os critérios e métodos de todas as normas. A abordagem desta Norma explora conceitos que muitas vezes não são considerados em Normas prescritivas específicas, como, por exemplo, a durabilidade dos sistemas, a manutenibilidade da edificação e o conforto tátil e antropodinâmico dos usuários.”
As divisões da NBR 15575 trazem os critérios específicos e pormenorizados, já a NBR 15575-1 é a norma que explana os requisitos gerais. Desta forma, após vasta conceituação e informação acerca da Norma Brasileira, cumpre salientar e discorrer acerca dos aspectos mais importantes trazidos apenas pela NBR 15575-1, considerando-se essa a mais importante e breve para se discorrer sobre, discutindo-se no presente texto a importância da norma para o Direito Imobiliário e para a prática imobiliária no plano fático e jurídico.
1.NBR 15575-1
A NBR 15575-1 trata dos requisitos gerais de desempenho para Edificações Habitacionais. A Norma foi confeccionada baseada nas exigências de usuários, além das opiniões técnicas.
Na norma é possível verificar em exigências:
1- Segurança: estrutural, contra o fogo, no uso e na operação;
2- Habitabilidade: estanqueidade, desempenho térmico, desempenho acústico, desempenho lumínico, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico;
3- Sustentabilidade: durabilidade, manutenibilidade, impacto ambiental;
4- Nível de desempenho: Em função das necessidades básicas de segurança, saúde, higiene e de economia, são estabelecidos para os diferentes sistemas requisitos mínimos de desempenho (M) que devem ser considerados e atendidos.
Além das exigências acostadas acima, a norma trata ainda das incumbências de terceiros intervenientes, trazendo exigências para o fornecedor de materiais/insumos, projetista, construtor e incorporador e para o usuário. Do conteúdo da norma nesse âmbito de incumbências de terceiros é válido ressaltar:
1- Fornecedor de insumos/materiais: devem comprovar o desempenho de seus produtos com base em normas brasileiras ou internacionais;
2- Projetista: deve especificar no projeto os materiais, produtos, e processos que atendam ao padrão mínimo estabelecido na norma NBR 15575 bem como em outras normas que a essa norma complementem.
3- Construtor/Incorporador: salvo convenção escrita, é de incumbência do incorporador, seus prepostos e/ou projetistas envolvidos, dentro de suas respectivas competências, e não da construtora, a identificação dos riscos previsíveis na época do projeto, devendo o incorporador, neste caso, providenciar os estudos técnicos requeridos e as informações necessárias.
Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o manual de operação uso e manutenção, ou documento similar, atendendo à ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674, que deve ser entregue ao proprietário da unidade quando da disponibilização da edificação para uso, cabendo também elaborar o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio.
O manual de uso e operação da edificação deve atender ao disposto na ABNT NBR 14037, com explicitação pelo menos dos prazos de garantia aplicáveis ao caso, previstos pelo construtor ou pelo incorporador.
4- Usuário: Ao usuário ou seu preposto cabe o dever de realizar a manutenção, de acordo com o estabelecido na ABNT NBR 5674 e de acordo com o manual de operação, uso e manutenção ou documento similar.
Ainda nesse sentido, a Norma traz em seu teor o tópico sobre Avaliação de Desempenho das edificações ou do sistema, visando salientar que a avaliação se dará através de pesquisa científica/técnica avaliando se os requisitos básicos trazidos pela NBR 15575 e pelas Normas que a complementam foram cumpridos, declarando, com o cumprimento dos requisitos, que a edificação ou sistema está de acordo com o mínimo exigido pelos usuários. Deverá ser elaborado um relatório de avaliação pelo responsável pelas averiguações de cumprimento dos requisitos.
A Norma NBR 15575-1 trata ainda de diretrizes para implantação e entorno, diretrizes essas importantíssimas de serem averiguadas quando do projeto de construção. Nos casos de implantação os projetos de arquitetura precisarão conter avaliações das características do local da obra para que se previnam e avaliem-se os riscos de deslizamentos, enchentes, erosões, contaminação do solo, dentre outros riscos. Em relação ao entorno, a norma traz que o projeto deve ser capaz de avaliar e prever riscos nas interações do empreendimento imobiliário a desenvolver com construções próximas, em seu entorno, verificando se a obra não pode ser prejudicada ou prejudicar as construções em seu entorno.
É necessário, ainda segundo a Norma, que seja feito estudo com a finalidade não só de prevenir futuros problemas quando da construção como também para manter a construção segura e estável no decorrer dos anos.
No caso de uma Norma brasileira prescritiva conter exigências suplementares a Norma NBR 15575, estas devem ser integralmente cumpridas, na ausência de Normas brasileiras prescritivas poderá se utilizar Norma Internacional prescritiva.
TODOS os testes e pesquisas, estudos, relacionados à avaliação do sistema deverão ser documentados.
O desempenho estrutural da edificação também é tratado pela norma, que dita que os limites de uma estrutura indicam se o seu desempenho é inadequado ou não. Deve a estrutura ter estabilidade e resistência estrutural, obedecendo às Normas vigentes que tratam de estrutura de concreto, de madeira, de aço, fundações, alvenaria, dentre outras.
A construção também deve atender as Normas sobre segurança contra incêndio, protegendo a vida dos ocupantes e das pessoas em área de risco, dificultando a propagação do incêndio, proporcionar meios de controle e extinção do incêndio, dar condições de acesso para que o Corpo de Bombeiros possa trabalhar, possibilitando a saída dos ocupantes em caso de incêndio, fazer todo o possível para dificultar início de incêndio, dentre outras medidas importantíssimas contidas na Norma.
Importante, ainda, salientar que devem ser obedecidos os critérios de Segurança no uso e na operação da construção, tomando medidas de segurança aos usuários da edificação habitacional, não devendo conter tombamentos, partes expostas cortantes, perfurantes, deformações e defeitos, não podendo ocorrer riscos de queda de pessoas em função de irregularidade no piso, ferimentos ou contusões em função de explosões decorrentes de vazamento de gás, dentre outras hipóteses previstas na Norma. As instalações devem ser seguras.
A Norma fala ainda em Estanqueidade, que afeta a edificação caso não realizada, pois a água da chuva, a umidade proveniente do solo, podem acarretar em deterioração perdendo-se condições de habitabilidade e higiene do ambiente construído. Deve estar previsto no projeto a prevenção contra as consequências da infiltração de água da chuva e umidade do solo.
Desempenho térmico: A edificação habitacional deve reunir características que atendam às exigências de desempenho térmico, considerando-se a zona bioclimática definida na ABNT NBR 15220-3. Deverá atender aos requisitos e critérios de vedação e coberturas e medições, podendo ser realizada simulação computacional para fazer a avaliação do desempenho térmico.
Desempenho acústico: A edificação habitacional deve apresentar isolamento acústico adequado das vedações externas, no que se refere aos ruídos aéreos provenientes do exterior da edificação habitacional, e isolamento acústico adequado entre áreas comuns e privativas. Deve ter isolação acústica entre ambientes, isolação ao ruído aéreo entre pisos e paredes internas, ruídos de impacto, ruídos gerados por impacto.
Desempenho lumínico: Durante o dia, as dependências da edificação habitacional listadas devem receber iluminação natural conveniente, oriunda diretamente do exterior ou indiretamente, através de recintos adjacentes. Para o período noturno, o sistema de iluminação artificial deve proporcionar condições internas satisfatórias para ocupação dos recintos e circulação nos ambientes com conforto e segurança.
A Norma estabelece ainda requisitos de adequação básicos para o tema Durabilidade e Manutenibilidade, impondo que a durabilidade e manutenibilidade é um requisito importante e essencial pois lidará com a condição monetária do usuário e segundo a norma está diretamente associada ao custo global do imóvel.
Segundo a Norma, a vida útil deve ser, no mínimo:
Estrutura: maior ou igual 50 anos;
Pisos internos: maior ou igual 13 anos;
Vedação vertical externa: maior ou igual 40 anos;
Vedação vertical interna: maior ou igual 20 anos;
Cobertura: maior ou igual 20 anos;
Hidrossanitário: maior ou igual 20 anos.
No que se refere à saúde, higiene e qualidade do ar, a norma impõe que as exigências das legislações de saúde pertinentes devem ser atendidas, o ambiente da edificação deve propiciar salubridade considerando a temperatura e as características próprias da construção como um todo, os materiais utilizados na edificação não podem poluir o ambiente da edificação.
As edificações devem atender as exigências de funcionalidade e acessibilidade. A altura mínima de pé direito (2,50 m ou 2,30 m, em corredores, instalação sanitária, tetos com viga, entre outros). Deve ter adequação para pessoas com deficiência física ou mobilidade reduzida em um número mínimo de unidades e adaptação das áreas comuns e privativas para pessoas nessas condições.
Os requisitos de conforto tátil e antropodinâmico devem ser atendidos estabelecendo que não pode a edificação dificultar atividades do usuário como, limpar, brincar, caminhar, apoiar, dentre outras. Deve ter adequação ergonômica da construção e dos dispositivos nela utilizados (trincos de portas, exemplo).
Outro importante requisito trazido pela Norma NBR 15575 é a adequação ambiental, que dita que o impacto ambiental deve sempre ser averiguado, os empreendimentos e sua estrutura devem ser construídos de forma a preservar o máximo possível a integridade do meio ambiente. Desde os materiais utilizados na construção até o uso dos recursos naturais para a construção deve ser pensado de maneira sustentável, com o uso e reutilização da água e o consumo consciente de energia como exemplos.
Em suma, o consubstanciado acima é o que é trazido pela Norma ABNT NBR 15575-1, fornecendo valiosas informações acerca de como os empreendimentos devem se estabelecer atualmente e como a adequação do Empreendimento Imobiliário a esta Norma pode influenciar no padrão do prédio e na sua valoração perante o mercado imobiliário.
2- IMPORTÂNCIA DA APLICAÇÃO E CUMPRIMENTO DA NBR 15575
De acordo com as informações contidas nesse texto é possível verificar toda a importância da aplicação e cumprimento da Norma. A Norma é extremamente importante para a segurança de toda a sociedade, sendo uma norma que atende aos interesses da coletividade.
Ao tratar da segurança desde a fase de projeto, bem como dando todas as diretrizes para que se cumpra o mínimo padrão de qualidade em construções de edificações, a Norma atende e consagra o princípio da dignidade da pessoa humana, evitando acidentes, tragédias naturais e protegendo os usuários de unidade daquela edificação habitacional e todo o seu entorno, sendo de suma importância a sua aplicação e cumprimento para o bem estar de toda a coletividade.
3- CONSEQUÊNCIAS DO DESCUMPRIMENTO DA ABNT NBR 15575
Antes de se explanar as consequências do descumprimento da NBR 15575, cumpre ressaltar a diferença entre NBR (Norma Brasileira) e NR (Norma Regulamentadora).
A NR é norma implementada e com sigla desenvolvida pelo Ministério do Trabalho e emprego, sendo assim a Norma Regulamentadora tem caráter obrigatório, tratando-se de um conjunto de direcionamentos e procedimentos técnicos referentes à segurança no trabalho. (SIEGE)
Sendo assim, apesar da Norma Brasileira não ter caráter obrigatório, nem força de lei, muitas NR requerem que Normas brasileiras sejam cumpridas, tornando algumas NR obrigatórias.
O não cumprimento das NR e NBR podem acarretar em multas, indenizações por acidentes, tragédias naturais, e ações diversas propostas no Poder Judiciário por inúmeras situações que poderiam ter sido evitadas com o cumprimento do estabelecido pelas normas.
4- CONSIDERAÇÕES GERAIS E FINAIS ACERCA DA NBR 15575:
No âmbito imobiliário, tanto para quem atua como advogado de um cliente convencional (geralmente comprador de um apartamento) quanto para quem é advogado de Construtora/Incorporadora, é de grande importância o conhecimento prévio do conteúdo da NBR 15575 de 2013.
O descumprimento da Norma pode acarretar em multas para a construtora, prejuízo para o usuário, e até mesmo uma desvalorização do imóvel monetariamente. Muitos empreendimentos alegam que estão vendendo um imóvel de alto padrão, como advogado prestando consultoria para um cliente é um dever exigir documentação que comprove que a NBR 15575 foi cumprida pelo empreendimento e que o valor do imóvel está alinhado com o preenchimento dos requisitos contidos na Norma, bem como é um dever a informação sobre a manutenibilidade do empreendimento imobiliário, sendo imprescindíveis tais informações quando das tratativas do Negócio Jurídico, visto que tanto o cumprimento da Norma quanto o tempo de manutenibilidade são fatores que impactaram economicamente o cliente.
No caso de Construtoras, é imprescindível se informar para/pelo Departamento Jurídico desta que o não cumprimento de NR e NBR pode acarretar em multas de alto valor e ainda causar situações passíveis de reparação por meio de Ação Judicial no futuro, frisando que o cumprimento de tais Normas garante uma maior qualidade do empreendimento e estimula a competitividade de mercado, podendo render prêmios e selos de qualidade importantes.
Destarte, resta nítida a importância da ABNT NBR 15575 e suas divisões (ler as 6 partes das normas para maior aprofundamento da temática), devendo essa, para benefício de toda a sociedade, ser diligentemente aplicada e cumprida por todos os envolvidos no empreendimento imobiliário.
REFERÊNCIAS
Norma Brasileira (NBR) 15575-1 : <https://www.passeidireto.com/arquivo/42620686/nbr-15575-1-2013-completa-parte-1>; Acesso em 10/02/2019.
Site:<https://www.sienge.com.br/blog/nrenbr-quemequem-na-construção-civil/ acesso em 08/02/2019.
Larissa Valéria de Oliveira Nascimento Tavares - Advogada, Especialista em Direito Civil e Processual Civil e em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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