Primeiramente, necessário esclarecer que, se abranger mais de um terreno o condomínio edilício, torna-se indispensável, antes, a sua unificação, procedendo-se de acordo com as regras dos artigos 234 e 235 da Lei dos Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973).
Encerra o primeiro: “Quando dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.”
O segundo reza:
Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única:
I – dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar;
II – dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, e as matrículas serão encerradas na forma do artigo anterior. Parágrafo único. Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, procedendo-se, em seguida, ao que estipula o item II do art. 233.
Realmente, não é possível instituir um condomínio em imóveis distintos. Já não haveria um condomínio, mas dois, pois duas as propriedades. Haveria a necessidade de serem separadas as construções para fins de abertura de matrícula e registros.
De outra parte, decidindo-se pela constituição do condomínio sobre uma parte apenas do terreno, remanescendo a outra porção na titularidade individual de uma pessoa, insta se providencie, antes, o prévio desmembramento. A providência envolve requerimento, apresentado perante a Prefeitura Municipal, devidamente instruído com os documentos de propriedade e projetos de engenharia e de arquitetura, dentro das exigências administrativas exigidas. Autorizado o desmembramento, com a respectiva certidão, leva-se a termo o desmembramento, através de pedido escrito com a firma reconhecida, efetuando-se a averbação junto à matrícula. Desde que o Município aprove o projeto e a planta da construção, subentende-se autorizado o desmembramento, o que dispensa a apresentação da certidão referida. Abre-se, então, matrícula do imóvel objeto do condomínio.
Uma vez instituído o condomínio, cada titular de fração ideal exercerá os direitos de uso e proveito sobre a unidade e a área comum.
A titularidade de unidade condominial envolve, com exclusividade, ou sem o proveito dos demais condôminos, o uso, a fruição e o poder de disposição. Já em relação às partes comuns, há também o uso a fruição mas em conjunto com os demais, enquanto a disposição fica na dependência da disposição da unidade. No entanto, o uso e a fruição devem coadunar-se às funções próprias e específicas da destinação, sempre em respeito às finalidades da propriedade comum, de modo a não afastar iguais direitos dos demais condôminos na utilização, impondo-se, para tanto, uma rígida obediência a regras estabelecidas na lei e na convenção. De modo algum se tolera a infringência às condutas de convivência, no que se relaciona ao proveito das áreas comuns, mormente aos espaços de circulação, às paredes, às fachadas e à utilização de serviços.
A regulamentação de utilização particular e comum, segundo já observado, está no artigo 1.331 do Código Civil.
Quanto à área de uso individual, consta do § 1º, em redação trazida pela Lei n. 12.607/2012:
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Deve-se aplicar a regra da necessidade de autorização pela convenção condominial mesmo em relação àquele que vende a unidade considerada como apartamento, sala, conjunto, loja etc., que não poderá permanecer titular apenas do abrigo para veículo, pois, consoante o espírito da mens legis, passa a ser estranho ao condomínio. Inadmissível aceitar a permanência com a titularidade do abrigo, pois representaria uma violação ao propósito da lei.
Na visão de Carlos Alberto Dabus Maluf,
a propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são quase tão completos, quase tão absolutos quanto os do proprietário único de uma casa.
De conformidade, pois, com esse dispositivo, às partes suscetíveis de utilização independente, numa edificação, ou seja, às unidades constituídas em autônomas, deverá corresponder uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício, no qual é proporcional ao valor da unidade imobiliária, que se calcula em relação ao conjunto da edificação.
Já as partes comuns estão discriminadas no § 2º, sem caráter de exaustão:
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
Na estrutura do prédio incluem-se as fundações, as pilastras, os vestíbulos, o pórtico, as escadas, os elevadores, o assoalho, os corredores, as escadas, a morada do zelador, as piscinas, a sauna, quadras de esporte.
Há no condomínio edilício uma conjugação da propriedade individual da unidade, separada por paredes, e da propriedade conjunta das coisas comuns, ambas devendo coexistir, pois ligadas uma na outra. Justamente na perfeição e harmonia do uso e fruição dessas propriedades alcança-se o pleno funcionamento da vida condominial, em uma organização firmada em regras e na participação de todos na cooperação e sujeição aos interesses gerais e individuais. São de alta relevância as restrições e abstenções de condutas egoístas, puníveis as infrações com penalidades, de sorte a atingir um elevado grau de sadia coabitabilidade, evitando-se distúrbios, com a exata noção do alcance ou limites do exercício dos direitos pessoais, de modo a não ofender os direitos da comunidade. A gestão e a administração visarão à combinação da propriedade individual e da comum, a ponto de se atingir um equilíbrio e uma convivência de direitos e deveres individuais e comuns.
A imposição do comportamento individual e coletivo propício a conseguir um ambiente de convivência digna é corolário da natureza do condomínio, que supõe, para a sua existência, a discriminação e a individualização de unidades autônomas e das partes comuns. A titularidade de uma e de outras importa em condutas típicas para cada tipo de propriedade.
Fonte: Arnaldo Rizzardo - Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária.
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