A resolução é a extinção de um contrato, por descumprimento ou inexecução por uma das partes, as quais assumiram obrigações em uma relação contratual. Conforme preleciona Orlando Gomes, a resolução “Cabe nos casos de inexecução ou inadimplemento “strictu sensu”, mora e cumprimento defeituoso”(1). No Código Civil, podemos destacar os seguintes artigos: 475 (cláusula resolutiva tácita), 478 (... prestação que se tornou onerosa, com extrema vantagem para outra parte...), O enunciado 365 do Cej-Centro de Estudos Judiciário do Conselho de Justiça Federal, assim, expõe: “A extrema vantagem do art. 478 deve ser interpretada como elemento acidental de alteração de circunstâncias que comporta a incidência da resolução ou revisão do negócio por onerosidade excessiva, independentemente de sua demonstração plena”. (2) 479 e 500, este último tratando da ação de resolução por inadimplemento (Venda Ad Mensurum). E, ainda a causa que gerou a resolução da propriedade está disposta no artigo 1499, do Código Civil).
A Rescisão, por sua vez é uma forma de extinção dos contratos em que há lesão ou estado de perigo (art. 157 e 156 respectivamente) e decorre de certa vantagem desproporcional por uma das partes, ou seja, pela exploração da inexperiência ou premente necessidade de outra parte. Exemplo sempre destacado é o artigo 157, do Código Civil: Ocorre a lesão quando uma pessoa sob premente necessidade ou inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta. O prazo, para pleitear a anulação do contrato é de quatro anos, conforme artigo 178, do referido codex. No caso de atos de incapazes do dia em que cessar a incapacidade. Em verdade a referida lesão do artigo 157 e 156, é sem dúvida um vício social. E, o prazo inicia-se a partir do dia em que realizou o negócio. O dolo é a vontade! A fraude contra credores e a lesão são vícios sociais.
Podemos citar ainda como exemplo, outras formas de rescisão: loteamento urbano, da Lei 6766/79, arts. 34 e 35 (condomínio e incorporação), descumprimento de oferta de apresentação ou publicidade (CDC, 35, I), por vício de qualidade ou quantidade (CDC, 18, “caput” e § 1º, II, 19 “caput”-IV; 20, “caput”, II), rural, Estatuto da Terra (ET), art. 92, § 6º.
“Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei”.
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§ 6º O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes dará lugar, facultativamente, à rescisão do contrato de arrendamento ou de parceria. observado o disposto em lei. (1)
E, finalmente a resilição outro modo de extinção dos contratos pela vontade de um dos contratantes. É a resilição unilateral, como exemplo podemos citar o caso da denúncia legal, aquela autorizada por lei ou pelo próprio contrato. Podendo ser ainda, pela vontade de ambos os contratantes, é denominada resilição bilateral, a qual se faz por intermédio de distrato (art. 472, CC) ou a unilateral (art. 473, CC).
No caso da lei de locação (Lei nº 8.245/91), temos a denúncia no artigo 6º (locação por prazo determinado); art. 7º (extinção de usufruto ou de fideicomisso); art. 8º (alienação de imóvel); art. 46 § 2º (locação residencial); art. 50, § único (locação para temporada e artigo 57 (locação não residencial) (3).
Notas
(1) (Orlando Gomes, Contratos, 14ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1994. P. 170).
(2) (Código Civil e legislação em vigor, Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouveia, Luis Guilherme A. Bondioli, João Francisco N. da Fonseca- 34, ed. rev. E atual.- São Paulo- Saraiva, 2016, p. 273).
(3) (Código Civil e legislação em vigor, Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouveia, Luis Guilherme A. Bondioli, João Francisco N. da Fonseca- 34, ed. rev. E atual.- São Paulo- Saraiva, 2016, p. 235).
Legislação
(1) Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra, e dá outras providências. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4504.htm. Acesso 06 ago. 2018.
Eliezer Pereira Pannunzio - Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil
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