Desde sempre a aquisição de bens imóveis é uma operação que envolve riscos: seja uma simples compra e venda para fins de moradia até gastos milionários e anos de investimentos com grandes áreas para loteamentos e construções.
Para as pessoas jurídicas que atuam em incorporação/construção, além de investirem altíssimos valores na compra dessas áreas, tais aquisições ocorrem após todo um estudo de prospecção e análise de dezenas de imóveis, desenvolvendo um plano de negócios com requisitos e objetivos que devem ser observados e atingidos para garantirem o lucro máximo e evitarem problemas inaceitáveis ou de difícil solução jurídica.
E um dos grandes problemas que pode zerar os cofres das pessoas jurídicas chama-se: Fraude aos credores.
Vou explicar do que se trata, mas antes, acompanhe esse relato real.
Após todo um estudo, foi definido que determinada área era a ideal para o início de um empreendimento imobiliário milionário.
A pessoa jurídica fez a oferta aos moradores da localidade, verificou a documentação necessária e o título de propriedade de cada um.
Com o negócio jurídico concretizado, valor pago, obras iniciadas, depois de algum tempo e vários gastos, chegou uma citação processual na porta.
Motivo:
Fraude a credores.
É de suma importância que as incorporadoras/construtoras investiguem a solidez financeira daqueles que venderão seus imóveis para viabilizar o empreendimento. Se esses vendedores possuem débitos pretéritos à aquisição do bem, ou até mesmo se possuem averbado algum tipo de constrição, seja processual (execução) ou de garantia (hipoteca).
A que deve dinheiro a B, vende seu imóvel para C, uma incorporadora, imóvel este que, em tese, serviria para quitar a dívida com B.
B ao saber de tal operação de compra e venda, que tornaria impossível o recebimento de seu crédito, aciona o poder judiciário via Ação Pauliana para anular o negócio jurídico entre A e C.
A Fraude aos Credores ocorre justamente nesse cenário, quando o devedor ao possuir várias dívidas ou já declarado insolvente, dispõe de seu patrimônio gratuitamente ou onerosamente (compra e venda), passando a não cumprir com suas obrigações assumidas anteriormente.
Mas, no caso concreto analisado, a incorporadora considerou como parte do risco da atividade negociar com pessoas sabidamente mau pagadoras e que possuíam débitos na praça, tendo em vista que tais imóveis, após todo estudo de viabilidade/lucro do negócio, eram “perfeitos” para o projeto a ser implementado, e o fator de risco não foi suficiente para fazer a pessoa jurídica escolher outro lugar, pois retiraria todo o objetivo do próprio empreendimento.
Ou seja, nesse cenário a incorporadora/construtora foi amplamente prejudicada, tendo em vista que não ficará com a área adquirida em razão da ação pauliana visando anular o contrato de compra e venda, bem como perderá todo o dinheiro realizado em estudos prévios e até mesmo de possíveis clientes que já haviam adquiridos.
Enfim, é uma situação extremamente problemática.
No entanto, para esses casos, em que o risco vale a pena, visando a segurança jurídica das construtoras e incorporadoras, eu utilizo a técnica das “Duas formas de ganhar e nenhuma de perder” Na escolha tradicional: adquirir por compra e venda um terreno/imóvel perfeito de um mau devedor, é um passo arriscado e trará possível prejuízo de milhões de reais à Pessoa Jurídica. Portanto, apesar de ser duas formas de ganhar: preço e localidade, nos gera uma forma de perder terrível, pois envolve muito dinheiro, e é a porta aberta para alegação de Fraude a credores e nulidade da compra e venda.
Porém, a fraude a credores pressupõe o seguinte requisito: Que o devedor aliene seus bens de forma capaz de REDUZIR seu patrimônio, o que impossibilitaria quitar seus débitos, gerando o direito aos credores de pedir a nulidade da alienação.
Dito isto, excluímos a compra e venda como uma opção, pois neste caso ela é forma de perder, e incluímos no seu lugar uma PERMUTA, aplicando o movimento duas formas de ganhar e nenhuma de perder.
No contrato de PERMUTA, que é nada mais que uma troca de bens, o devedor não irá REDUZIR seu patrimônio, posto que no lugar do bem alienado à construtora/incorporadora será dado por esta outro bem de mesmo valor em seu lugar, não havendo nenhuma redução patrimonial do devedor capaz de gerar prejuízo aos credores, afastando assim a fraude contra credores.
Dessa forma, a incorporadora/construtora terá toda a área viabilizada e juridicamente protegida para dar continuidade ao empreendimento sem riscos de perder dinheiro.
Giovanni Teófilo - Advogado especializado em operações imobiliárias e Direito das Coisas.
Fonte: Artigos JusBrasil
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