AS RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Não é qualquer um que consegue ser síndico. Além de cuidar do bem-estar dos moradores, o profissional ainda precisa lidar com a parte de administração do condomínio. São diversas as responsabilidades do síndico perante o condomínio.

As funções, deveres e responsabilidades do síndico do condomínio. Confira:

Responsabilidade civil e criminal do síndico

Essa é uma das atribuições mais importantes da atuação como síndico. Conforme determina o item II do artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de responsabilidade do síndico realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.

Saiba o que diz a legislação:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

[…] II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Em outras palavras, qualquer problema que acontecer com o condomínio pode resultar na responsabilização do síndico. Caso o profissional não cumpra seus deveres de forma adequada ou cause dano à administração do condomínio, ele também poderá ter de responder civil e criminalmente.

Algumas condutas do síndico que podem levar a uma responsabilidade civil ou criminal:

Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);

Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;

Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;

Apropriação indébita de fundos do condomínio;

Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;

Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);

Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;

Acidentes com funcionários em horário de trabalho;

Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;

Possíveis omissões.

Quais são as funções fundamentais do síndico?

As funções fundamentais do síndico são determinadas pelo Art. 1.348 do Código Civil brasileiro

É de responsabilidade do síndico perante o condomínio:

Convocar reuniões de assembleia;

Representar o condomínio em juízo ou fora dele;

Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;

Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;

Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;

Elaborar previsão orçamentária anual;

Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;

Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;

Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;

Garantir a contratação do seguro condominial.

Além das responsabilidades citadas acima, também são deveres do síndico manter as contas do condomínio em dia e prezar pela segurança e qualidade de vida dos moradores.

A prestação de contas é uma das principais obrigações do síndico. Conforme indica a legislação, deve ser feita uma vez por ano ou eventualmente quando exigida.

Ao prestar contas, o síndico deve ordenar e justificar todas as movimentações financeiras realizadas durante a sua gestão. Portanto, é essencial que o profissional esteja munido de toda a documentação necessária para comprovar os custos. Ao todo, são cinco relatórios que devem estar na pasta de prestação de contas: do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.

Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico poderá ser acionado civil e criminalmente. Se o caso é concreto e for comprovado o desvio de verbas, o profissional pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.

Para evitar problemas, o síndico deve seguir as seguintes instruções:

Sempre exigir notas fiscais e recibos de prestadores de serviço;

Guardar todas as contas pagas;

Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;

Verificar a contabilidade todos os meses;

Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;

Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.

Não prestar contas é ilegal e pode servir como motivação para que os condôminos se organizem para pedir a destituição do síndico.

Responsabilidade do síndico em reformas

Quando o assunto é realizar reformas e obras no condomínio, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir. Mesmo que seja considerado o porta-voz do condomínio, o síndico não pode sair fazendo o que bem entende com o imóvel. Certos tipos de obras só podem ser realizados com a devida autorização da assembleia.

De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: Necessárias/Urgentes, Úteis e Voluptuárias.

Obras Necessárias ou urgentes: focam em conservar o imóvel. Se os custos não forem altos, não é necessário pedir a aprovação da assembleia. Se os gastos forem elevados, precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio. Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.

Obras Úteis: buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. Precisam passar pela aprovação da assembleia, com votos da maioria dos condôminos. Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.

Obras Voluptuárias: são as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos. Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.

O síndico tem obrigação de seguir as diretrizes determinadas pelo Código Civil em relação às obras e reformas no condomínio. Evite problemas na hora de realizar reformas no condomínio seguinte as seguintes dicas:

Sempre respeite as votações mínimas determinadas pelo Código Civil;

Obedeça às deliberações tomadas pela assembleia;

Ao contratar uma empresa, confira se ela tem registro nos órgãos regionais responsáveis;

Exija que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;

Pesquise bem a prestadora de serviço antes de fechar negócio, peça garantias e indicações.

O profissional que trabalha como síndico lida com grandes deveres perante o condomínio. Afinal, grandes poderes trazem grandes responsabilidades para o síndico. Lembre-se de sempre seguir as regras e atuar com base na transparência e ética!

Fonte: TSquare