Na relação de contratos e financiamentos imobiliários, o credor (banco), pode entre algumas das execuções ingressar com ação fundamentada no Decreto-Lei nº 70 de 1966, cujo referido decreto-lei, autoriza a execução extrajudicial, ou seja, independente do Poder Judiciário, em relação ao imóvel do devedor, sendo que o decreto-lei 70/66 estabelece o seguinte: O devedor ao ficar inadimplente com o Banco, este vai poder executar através da Lei nº 5741, de 1º de dezembro de 1971, ou pela execução normal do Código de Processo Civil, ou mesmo pela execução extrajudicial, que trata a presente questão.
Porém, no caso de hipoteca por agente financeiro somente os Bancos poderão optar por esta execução extrajudicial, fazendo duas notificações ao devedor, e sendo inócuas estas notificações se faz uma terceira notificação, ou seja, esta pela inovação da Lei, que é através do Agente Fiduciário do Decreto lei 70/66, e não se podendo equiparar a Alienação Fiduciária. O banco vai confiar ao Agente Fiduciário, à referida execução, ou seja, um terceiro, contratado pelo banco, cujo Agente Fiduciário, notificará o devedor para que no prazo de 20 dias, purgar a mora (mora: delonga, atraso, etc.). Poderá ser por Edital ou Títulos e Documentos. Ao passo que na Alienação Fiduciário era um prazo de 15 dias e não havia estas duas notificações antecipatórias.
Havendo necessidade de publicações de editais, para purgação da mora no prazo de 20 dias, ocorrendo o fim do prazo dos editais, será realizado um leilão público em 20 dias, pelo valor da dívida e das despesas, para pagamento. Assim, não ocorrendo o pagamento, far-se-á o segundo leilão pelo prazo de 15 dias, a partir das datas dos referidos editais, por qualquer valor, ou seja, podendo até ser mesmo inferior ao valor da dívida. Ocorrendo a venda, pelo Agente Fiduciário, neste segundo leilão pelo valor inferior da dívida, o devedor hipotecário, (neste caso já não haverá mais hipoteca, pois o imóvel já foi vendido), e o mesmo continua devedor das diferenças, inclusive podendo o credor executar esta dívida, ou seja, as diferenças, ai já pelo Código de Processo Civil, manejar uma ação de execução, diferentemente, da execução da lei 574/71, onde já se dava por quitado a dívida do devedor. Ficando mais cristalino no Decreto-lei 70/66 em seu artigo 32, § 2º, executando estas diferenças no Poder Judiciário, consequência desse leilão público.
Art. 32
...
§ 2º Se o maior lance do segundo público leilão fôr inferior àquela soma, serão pagas inicialmente as despesas componentes da mesma soma, e a diferença entregue ao credor, que poderá cobrar do devedor, por via executiva, o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sôbre o imóvel alienado.
STF
EMENTA: CONSTITUCIONAL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECRETO-LEI 70/66. ALEGADA OFENSA AO ART. 5º, XXXV, LIV E LV, DA CONSTITUIÇÃO. INOCORRÊNCIA. AGRAVO IMPROVIDO. I - A orientação desta Corte é no sentido de que os procedimentos previstos no Decreto-lei 70/66 não ofendem o art. 5º, XXXV, LIV e LV, Constituição, sendo com eles compatíveis. II - Agravo regimental improvido. (AI 600257 AgR, Relator (a): Min. RICARDO LEWANDOWSKI, Primeira Turma, julgado em 27/11/2007, DJe-165 DIVULG 18-12-2007 PUBLIC 19-12-2007 DJ 19-12-2007 PP-00028 EMENT VOL-02304-08 PP-01491).
TJSP
IMISSÃO DE POSSE - Imóvel adquirido da credora hipotecária, após os leilões negativos - Eventual irregularidade no procedimento que não pode ser oposto a terceiro adquirente de boa-fé - Súmula nº 5 do TJ/SP – Alegação de inconstitucionalidade do Decreto-lei 70/66 – Descabimento - Entendimento consolidado, inclusive sumulado por este E. Tribunal de Justiça - Súmula nº 20 do TJ/SP – Indenização por benfeitorias - Descabimento - Direito que deve ser deduzido contra a primitiva proprietária-fiduciária (CEF) - Decisão mantida - RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação 1000425-41.2016.8.26.0263; Relator (a): Ana Maria Baldy; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itaí - Vara Única; Data do Julgamento: 20/09/2018; Data de Registro: 27/09/2018).
Eliezer Pereira Pannunzio - Advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil
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