PARA REFLETIR: AFINAL, SOMOS OU NÃO SOMOS AVALIADORES?!

IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia conjuntamente moveram ação declaratória com o propósito de anular a resolução 957 do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis que concedia atribuição a corretores de imóveis para elaborar avaliações imobiliárias. Resumidamente, os argumentos apresentados para fundamentar o pleito foram:

• Segundo a Lei 5194/661 e a resolução 345/90 do CONFEA, a atividade é privativa de engenheiros e arquitetos.

• Deficiência técnica na formação dos corretores de imóveis.

• Disposições do CPC.

O juízo de primeiro grau julgou a ação improcedente sob o fundamento de que há uma farta jurisprudência reconhecendo a prerrogativa de corretores de imóveis para realizar avaliações imobiliárias e também por considerar que avaliação de bens imóveis não exige formação específica na área de engenharia, arquitetura e agronomia.

Em apelação encaminhada à 7ª Turma do TRF da 1ª. região, foi ainda argumentado que a resolução COFECI:

• Inova a ordem jurídica extrapolando os contornos da Lei 6530/782•

• Usurpa atribuição privativa de engenheiros e arquitetos.

• Possibilita que laudos sejam feitos por profissionais não qualificados, o que contraria o CPC.

• Transcende o campo da mera regulamentação.

• A lei concede ao corretor a prerrogativa de apenas opinar.

A Turma, por maioria de dois votos a favor e um voto contra, negou provimento pelas seguintes razões que fundamentaram o voto do relator:

• Segundo exposto no voto do relator: "opinar quanto à comercialização imobiliária inclui a elaboração do Parecer de Avaliação Mercadológica descrito na resolução combatida",

• As atividades elencadas no artigo 3° da Resolução não necessitam de formação específica na área de engenharia, arquitetura ou agronomia.

• O objetivo da resolução é padronizar e dar segurança ao mercado imobiliário, o que está em harmonia com a Lei 6.530/79.

• A jurisprudência já consolidou no sentido de admitir que a avaliação de um imóvel possa ser feita também por corretores imobiliários.

• A Lei 5194/66 não excluiu a possibilidade de trabalhos avaliatórios serem realizados também por outros profissionais.

• Proposta (rechaçada) de tornar privativas de corretores de imóveis as avaliações judiciais indica que existe o entendimento de a atividade não é privativa de engenheiros e arquitetos.

O voto discordante foi apoiado nas seguintes razões:

• A lei que regulamenta a atividade do corretor não previa (permitia) a elaboração de parecer técnico: opinar é uma coisa e emitir parecer técnico é outra.

• A elaboração de um parecer envolve análise da qualidade do material empregado, a categoria e o padrão da construção.

• Avaliações judiciais envolvendo indenizações têm natureza científica.

Recurso especial encaminhado pelo CONFEA/IBAPE ao STJ não foi aceito, esclarecendo que esmiuçar fatos para avaliar quais seriam os conhecimentos técnicos para avaliar imóveis deveriam ter sido apresentados em instâncias inferiores, e não no STJ, conforme sua Súmula 7.

• A análise de tudo quanto exposto e também de manifestações feitas por dirigentes de entidades que congregam corretores de imóveis permitem concluir que:

• O entendimento da Justiça é de que as avaliações feitas pelos corretores são equivalentes à emissão de opiniões e que o parecer mercadológico é apenas uma forma de uniformizar sua apresentação.

• Os corretores não se propõem a fazer avaliações em conformidade com os requisitos da norma ABNT NBR 14653 Avaliação de Bens (Parte 1 Procedimentos Gerais, Parte 2 Imóveis Urbanos e Parte 3 Imóveis Rurais).

Esse entendimento decorre dos requisitos indicados na própria resolução do COFECI que abrangem apenas uma parte do que está previsto na norma da ABNT.

• Logo, pode-se concluir que o COFECI pode regulamentar a emissão do PTAM - Parecer Tecnológico de Avaliação Imobiliária pelos corretores.

• Por outro lado, a norma ABNT NBR14653 não admite que as avaliações técnicas sejam feitas por meio de pareceres mas apenas e tão somente por meio de laudos, que devem ser fundamentados, e cujos requisitos extrapolam, em muito, o que está relacionado na resolução do COFECI guerreada.

• As avaliações técnicas fundamentadas não estão, portanto, abrangidas pela resolução do COFECI e, por consequência, pelo que foi julgado nesta demanda. (Grifo nosso).

Fonte: IBAPE Nacional