Após um período de aquecimento na economia, o qual foi alcançado, principalmente, pelo forte aumento do consumo no mercado interno, o Brasil tem enfrentado resultados econômicos negativos em sequência, apresentando hoje um cenário de baixo crescimento, já classificado como uma recessão técnica, aliado a uma inflação que se apresenta no limite das metas do governo.
É inegável que as condições econômicas atuais acarretam uma forte insegurança econômica, que traz consigo a redução do consumo e, por consequência lógica, a diminuição das vendas no mercado do varejo. Diante deste panorama, é preciso analisar os impactos e oportunidades que surgem para os locatários de espaços comerciais em shopping centers.
O setor de shopping centers brasileiro vem sofrendo uma grande expansão, motivado pelo já comentado aquecimento da economia, principalmente entre o segundo semestre de 2010 e o final de 2012. Baseado nesse aquecimento, o ano de 2013 foi um marco no mercado com a inauguração de 36 novos empreendimentos. Com isso, até o fim de 2013 o Brasil tinha 459 shoppings em operação, sendo 244 deles apenas no sudeste, conforme levantamento realizado pelo IBOPE, sendo prevista a inauguração de 103 novos empreendimentos em todo o País.
Ocorre que as expectativas de manutenção do crescimento foram frustradas pelo cenário econômico atual, levando o consumo a se retrair. Segundo o IBGE, no final de 2012 o comércio varejista apresentou um crescimento de 8,4%, enquanto no fim de 2013 esse percentual havia se reduzido praticamente a metade, consequentemente afetando drasticamente o setor de shoppings.
Como resultado da crescente oferta de áreas locáveis, num momento econômico em que se destaca a insegurança e a retração dos consumidores, tem-se verificado empreendimentos com uma taxa de vacância cada vez maior, inclusive com grande parte dos novos centros comerciais apresentando taxas de vacância superiores a 30%, trazendo prejuízos a lojistas e empreendedores.
Após a análise do momento atual do mercado de shoppings, é preciso destacar que o mesmo, apesar de desafiador, apresenta boas oportunidades para os lojistas. Com o forte aumento da taxa de vacância, os empreendedores têm se mostrado mais abertos à negociação com os lojistas, apresentando a possibilidade não só de obter uma redução significativa no custo de ocupação de seu negócio, mas também uma boa condição para a renovação do contrato de locação.
É preciso destacar que com a expansão do setor no passado recente, os aluguéis nos shoppings centers atingiram valores muito elevados que, até então, foram absorvidos com o aumento crescente nas vendas. Hoje, com as mudanças na economia, os custos de ocupação contratados tornam-se insuportáveis, atingindo, em certos casos, mais de 25% do faturamento bruto das operações, o que torna inviável a manutenção de qualquer negócio e, consequentemente, contribui para o verificado aumento na taxa de vacância dos empreendimentos.
Diante de todos os fatores acima apresentados, é notório que o momento é oportuno para a revisão dos valores dos aluguéis em shopping centers. Preocupados com os níveis de vacância crescentes, e pressionados pelo aumento da concorrência, com a abertura de novos empreendimentos num mercado já saturado de áreas locáveis disponíveis, os empreendedores têm se mostrado mais maleáveis, tendo sido possível obter descontos temporários nos aluguéis que variam de 20% a 70%, bem como a renovação dos contratos de locação em condições mais favoráveis.
Além disso, a Lei de Locações, em seu artigo 19º, prevê a possibilidade de uso da ação revisional de aluguel, a qual permite a adequação do valor dos locativos ao preço de mercado, possibilitando ao lojista a alteração de seus custos para novos valores, adequados à situação econômica atual.
Conclui-se, então, que apesar dos desafios crescentes do varejo, os lojistas em shopping center têm a possibilidade de obter melhores condições na renovação de seu contrato de locação, ou buscar a redução do seu custo de ocupação, por meio de uma negociação bem conduzida, inclusive com o suporte de profissionais da área ou, ainda, pelo manejo da ação revisional de aluguel. Vale destacar que os empreendedores, pressionados pela alta da taxa de vacância e pelo aumento da concorrência, em razão da abertura de novos empreendimentos, têm se mostrado cada vez mais suscetíveis a estes pleitos.
Igor de Oliveira Cardoso - Bacharel em Direito pela Universidade Estácio de Sá, cursou Extensão em Direito Imobiliário pela Fundação Getúlio Vargas, pós-graduando em Direito Imobiliário pela PUC-RJ e advogado do escritório Cerveira Advogados Associados.
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