A ação judicial para o locador reaver seu imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento do término da locação.
A falta de pagamento pelo inquilino, no vencimento, dos aluguéis e acessórios da locação, tema escolhido para a coluna de hoje, constitui o motivo mais urgente para a desocupação imediata do imóvel, ultrapassando a importância, inclusive, das demais hipóteses existentes.
Deixar de pagar os aluguéis e os acessórios da locação é a mais grave infração contratual, exigindo a adoção rápida, por iniciativa do locador, de uma medida judicial eficaz.
Nessa hipótese, viável para o locador ingressar judicialmente com a Ação de Despejo fundada na falta de pagamento, seja de aluguel e acessórios da locação, quanto, até mesmo, se for o caso, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação.
Aliás, para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é desnecessária a prévia notificação do locatário.
Importante destacar, também, a possibilidade de se cumular a Ação de Despejo com o pedido de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, apresentando, para tanto, cálculo discriminado do valor do débito; nessa hipótese, devendo o locatário ser citado para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.
Ademais, na hipótese de falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, existe a possibilidade de se pedir, inclusive, uma liminar de desocupação imediata pelo inquilino inadimplente do imóvel, em 15 (quinze) dias, desde que observados e cumpridos alguns requisitos exigidos pela legislação locatícia.
A concessão da desocupação liminar dependerá do requerimento expresso do locador interessado, no momento do ingresso da ação ou até a citação – isto é, antes do conhecimento do processo pela parte contrária – e do comprovante de depósito judicial (a título de caução) no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.
A exigência do depósito judicial, no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, tem a finalidade de, executada a medida liminar, servir de eventual ressarcimento de danos da parte contrária (inquilino), em caso de insucesso do processo proposto pelo locador.
Contudo, a legislação inquilinária – embora com importantes modificações trazidas pela Lei nº 12.112/2009 – ainda retroage do ponto de vista jurídico ao autorizar o despejo liminar somente quando o contrato estiver desprovido das garantias locatícias possíveis (caução, fiança, etc.).
Ademais, existe a possibilidade do locatário (e o fiador) evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação. Para tanto, deverá, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o pagamento do débito atualizado, mediante depósito judicial, que, inclusive, deverá contemplar os demais valores devidos, tais como: aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, multas e penalidades contratuais se exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios.
É indispensável contar com assessoria especializada para análise e ingresso desse tipo de ação judicial. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança.
Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Direito Bancário da OAB/SC - Subseção de Itajaí e Colunista de Direito Imobiliário no jornal impresso e eletrônico "Jornal De Olho" (www.jornaldeolho.com) distribuído nas cidades de Itajaí, Balneário Camboriú, Camboriú, Navegantes e Itapema (Santa Catarina).
Fonte: Revista Jus Navigandi
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