O Compromisso de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar (ou compromisso de contrato), atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Apesar de ser um contrato dispensável, ou seja, não obrigatório, é comum de ser encontrado em operações de compra e venda de imóveis com o objetivo de propiciar maior segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento.
Dispõe o art. 462 do CC que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter alguns dos requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (contrato definitivo). Dessa forma, deverão ser observados os requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos dispostos no art. 104 do CC, incisos I e II, que são: agente capaz e objeto lícito, possível, determinado ou determinável. No que tange seu inciso III (obedecer à forma prescrita ou não defesa em lei), este se mostra dispensável, uma vez que não se trata de contrato definitivo. Isto posto, o compromisso de compra e venda de imóveis dispensa a escritura pública.
É importante entender que não poderão existir cláusulas de arrependimento nos compromissos de compra e venda, por força do art. 463 do CC, do art. 5º do Decreto-lei 58/1937 e Decreto 3079/38, assim como a súmula 166 do STF, para que este contrato preliminar possa gerar os efeitos tutelados no Código Civil.
Neste momento, a dúvida recorrente são os efeitos do compromisso de compra e venda em relação a seu registro ou não na matrícula do imóvel.
No caso de não registro em matrícula, existirá apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura definitiva depois de quitados os valores ajustados. Essa obrigação tem caráter pessoal, inter partes, ou seja, nada impede que o vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro e que este a registre no Cartório de Registro de Imóveis, sendo averbada na matrícula. Neste caso, o promitente comprador somente poderia pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e honorários advocatícios em face do promitente vendedor e mais ninguém.
Portanto, quem adquiriu imóvel por compromisso de compra e venda ou escritura não registrada não poderá reivindicar o imóvel de terceiro, haja vista que este direito depende do registro destes contratos na matrícula.
Neste caso, o promitente comprador terá três opções, caso o promitente vendedor se recuse a celebrar o contrato definitivo, isso claro, desde que não exista cláusula de arrependimento:
1. Pode o comprador exigir, através de uma obrigação de fazer, que o vendedor celebre o contrato definitivo, com fulcro nos arts. 463 do CC;
2. Poderá o juiz suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, conforme disposto no art. 464 do CC, isso se esgotado o prazo estipulado na ação de obrigação de fazer;
3. Caso o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá o promitente comprador considera-lo desfeito, pedindo perdas e danos, conforme reza o art. 465 do CC.
No caso de registro em matrícula do compromisso de compra e venda, existirá um direito real de aquisição do bem imóvel em favor do promitente comprador, também chamado de direito real intermediário, conforme disposto no art. 1225, inciso VII do CC. Isso significa que o promitente vendedor passa a ter a obrigação de entregar o imóvel. O efeito deste compromisso de compra e venda passa a ser erga omnes, ou seja, contra todos, impedindo situações de venda do imóvel para terceiros, conforme descrito no caso de não registro em matrícula. Isso por conta do princípio da publicidade dos contratos devidamente registrados. Além disso, possibilita que o promitente comprador reivindique o bem imóvel prometido de terceiros que eventualmente tenham adquirido indevidamente o imóvel.
No caso de inadimplência dos vencimentos por parte do promitente comprador, o vendedor poderá ingressar com ação de rescisão do contrato, cumulado com reintegração de posse do imóvel. Deve ser observada a exigência do Decreto-lei 58/1937 em que o credor deve interpelar o devedor judicial ou extrajudicialmente, constituindo-o em mora antes da propositura da referida ação de rescisão do contrato, mesmo havendo cláusula resolutiva expressa. Prevê ainda o art. 32 da Lei 6766/79 que vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 dias após a constituição em mora do devedor.
Quanto à desistência do comprador em relação ao negócio, note que equivale ao inadimplemento, já que não se admite cláusula de arrependimento nestes contratos preliminares. Aqui é onde acontece a maior parte dos problemas e litígios em relação à compra de imóvel na planta, onde o pagamento se dará por um longo período, durante o qual o promitente comprador resolve desistir do negócio.
Aqui é importante destacar 3 sumulas do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre essa matéria:
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Sintetizando, no caso de desistência do negócio pelo promitente comprador, mesmo que imotivada pela incapacidade financeira em cumprir o contrato até sua conclusão, este tem o direito de reaver as quantias pagas, de uma só vez, retornando as partes ao status quo ante, ou seja, na mesma situação de antes do contrato.
Desse valor a ser restituído, tem o promitente vendedor o direito de abater os gastos administrativos e operacionais da venda, porém, o que acontece na prática, é um abatimento abusivo que chega a 90% do valor pago pelo comprador.
Lembre-se que nos casos de compra de imóvel na planta, constitui um negócio de consumo, regido pelo Direito do Consumidor, caso em que se utiliza o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), podendo, portanto, ser considerada abusiva e nula de pleno direito a cláusula que estipule tal abatimento.
Atualmente a larga jurisprudência admite uma compensação ao vendedor de 10 a 25 por cento do valor pago pelo promitente comprador a título de compensação, não mais que isso.
Portanto, antes de assinar um compromisso de compra e venda de imóvel, deve-se entender a necessidade do registro para maior segurança jurídica e principalmente a amplitude do direito obrigacional de tal contrato, pois a não conclusão do mesmo gera grandes prejuízos a ambas as partes, ocasionando litígios desnecessários que tornam o sonho do imóvel em pesadelo processual.
O que se recomenda é sempre a assessoria de um advogado de confiança antes da assinatura do contrato, para que se verifique as cláusulas, inclusive aquelas tão contestadas de corretagem e SATI, que serão abordadas oportunamente em outro artigo.
Marcel André Rodrigues - Advogado, com carreira desenvolvida na área imobiliária, empresarial e consumerista. Experiência no desenvolvimento de projetos nacionais e internacionais. Atuação administrativa e contenciosa nas áreas imobiliária, cível, consumerista e empresarial. Participou diretamente em processos de desapropriação para o Governo do Estado de São Paulo.
Fonte: Arigos JusBrasil
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