CONTRATO ENTRE TERRENEIRO E INCORPORADORA

Um incorporador está interessado em construir no teu imóvel?

Surgiram dúvidas sobre como formalizar a negociação?

Vou rascunhar aqui algumas informações que podem responder, ao menos em parte, estas questões.

Antes de tudo, a documentação do imóvel e das partes envolvidas deve ser conferida à exaustão, assim, como se devem analisar as características do solo e as questões ambientais e urbanas, mas digamos que todas estas barreiras sejam ultrapassadas e as partes tenham se acertado acerca do valor da negociação, vou sugerir algumas transações possíveis.

1) Pagamento por Permuta

A opção mais usual para esta situação é o terreneiro permutar o valor do terreno por unidades edificadas, para tanto as partes farão um pré-contrato de compromisso de compra e venda (uma espécie de 'contrato de gaveta'), em seguida quando a incorporação estiver apta a ser registrada a incorporadora emite uma Nota Promissória pro soluto e subscreve um contrato de compromisso de compra e venda.

Paralelamente à escritura de compra e venda é firmada uma confissão de dívida com pagamento em moeda corrente do valor ou através de dação de pagamento - caracterizando a permuta, neste último caso.

Outra opção é a da permuta com torna, na qual o incorporador disponibilizará algumas unidades mais "x" reais de pagamento pelo terreno - tudo ajustado na confissão, com o que o registro do imóvel fica limpo para o incorporador seguir seu rumo.

Nesta opção o terreneiro pode ficar liberado, pois se protege frente a terceiros por defeitos da obra ou danos que a edificação possa causar aos compradores das unidades.

No entanto, se o terreneiro pretender que o pagamento do terreno se dê através da entrega de 'y%' do faturamento, aparentemente o terreneiro ganhará mais, no entanto estará inserido no risco do negócio e, deve, pois responder por ele.

2) Pagamento Mediante a Criação de uma SPE 

A incorporadora e o terreneiro se unem e criam uma sociedade de propósito específico, comummente chamada de SPE.

A SPE terá um CNPJ próprio, portanto obrigações e direitos bem identificáveis.

O terreneiro e o incorporador, cada qual receberá sua parte, conforme ajuste acerca da distribuição dos lucros.

A vantagem da SPE é que esta negociação é bem vista pelos bancos, portanto com ela o incorporador conseguirá melhor seu acesso a linhas de crédito para realizar a obra.

3) Por Mandato

Esta forma também é conhecida como sociedade em conta de participação. Embora se utilize o termo sociedade, na verdade não há uma sociedade personificada, pois ela somente terá validade com relação aos sócios.

4) Consórcio

A empresa e o terreneiro com a criação do consórcio têm suas obrigações bem distintas e agem com transparência, pois o consumidor sabe qual empresa é a líder. O que atribui transparência e muitas vezes prestígio ao negócio. 

O fisco também se beneficia desta transparência, pois cada parte terá uma situação tributária bem distinta uma da outra.

5) Contrato para Construção do Programa MCMV

No programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), há procedimentos distintos:

- para imóveis comercializados na faixa salarial de 0 - 3 salários mínimos: quem compra o terreno é a Caixa Econômica Federal, a qual paga o valor da avaliação diretamente ao terreneiro e ao incorporador o valor da edificação;

- para imóveis destinados aos consumidores com faixa salarial de 3 -10 salários mínimos: o procedimento é norma, porém com um ente financiador, o qual paga o terreno diretamente ao proprietário e a edificação ao incorporador.

A vantagem de pagar direto ao terreneiro é vantajosa ao incorporador, o qual se assim não fosse teria um aumento de PIS/COFINS.

Nesta hipótese de negociação pode acontecer da CEF avaliar o terreno num valor inferior ao pretendido pelo terreneiro, como resolver este impasse?

Bom eu repasso a sugestão do Professor Marcelo M. de Almeida, o qual sugere formular um contrato em paralelo entre o incorporador e proprietário, através do qual o terreneiro receberá do incorporador o pagamento de até X reais por metro quadrado, no caso da CEF avaliar o imóvel por preço inferior ao pretendido.

As sugestões estão ai, basta agora identificar o perfil do terreneiro e do incorporador para saber, qual opção seguir.

Silvia Letícia Tenfen Goedert

Fonte: Tenfen Goedert Advogados