INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO - "ÁREA SUB-ROGADA"

O Art. 32 da Lei 4.591/64 estabelece a obrigatoriedade de registro da incorporação antes do lançamento do empreendimento no mercado e lista os documentos que deverão compor o Memorial da Incorporação, dentre os quais destacamos a declaração prevista na letra "l":

"Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II do art. 39;"

Através desta declaração (de sub-rogação) o Incorporador registra a circunstância de ter, ou não, transferido para os adquirentes de unidades autônomas em construção no empreendimento objeto da Incorporação Imobiliária, a obrigação de suportar o custeio da construção da "área sub-rogada" pagamento de parte do preço de aquisição do terreno.

Por sua vez, o Art. 39 da Lei n° 4.591, de 16.12.1964, estatui que:

"Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados."

A alínea "II" do Artigo 32 da Lei 4.591/64 corresponde, portanto, à base legal da "sub-rogação" na Incorporação Imobiliária que é assim tecnicamente definida no item "3.2" da NBR-ABNT Nº 12.721:

"Área sub-rogada" é aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades autônomas do empreendimento".

No regime da Incorporação Imobiliária, a "área sub-rogada" deverá estar discriminada nas colunas 39 a 50 do quadro IV-A, da NB-ABNT Nº 12.721:2006, indicando-se, na coluna 47, o custo da sub-rogação a ser suportado por cada unidade do empreendimento.

As disposições relativas à área sub-rogada também se aplicam aos empreendimentos imobiliários realizados sob o regime da "Construção em Condomínio" prevista no Art. 48 e seguintes, da Lei 4.591/64, observando-se o que diz o seu Art. 58:

"Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra..."

A liberação dos adquirentes de unidades autônomas em construção, integrantes de incorporação imobiliária ou dos participantes do "Condomínio de Construção", sub-rogados na obrigação de custeio da construção da "área sub-rogada" somente se dará com a conclusão das obras, mediante a individualização e discriminação das unidades autônomas integrantes da edificação, a decorrer da averbação do respectivo "habite-se", ao teor das disposições do Art. 44 da Lei 4.591/64, verbis:

"Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades..."

Fonte: Maury Rouède Bernardes / Atualizado pelo Editor
Consultor Jurídico da ADEMI RJ