ESTUDO: ENTENDA TUDO SOBRE PERMUTA DE IMÓVEIS

1 - DEFINIÇÃO

O termo permuta é derivado do latim permutare (permutar, trocar, cambiar) e na significação técnica do Direito exprime o contrato, em virtude do qual os contratantes trocam ou cambiam entre si coisas de sua propriedade.

Ela realiza, sem dúvida, o mesmo fim que a venda, desde que uma das partes contratantes dá (transfere a propriedade da coisa), para que obtenha ou receba da outra parte uma outra coisa equivalente.

Ocorrem na permuta, simultaneamente, duas transferências ou duas transmissões de propriedade: os contratantes ou permutantes fazem, entre si, reciprocas transferências de coisas, que se equivalem. Em síntese, é a troca de coisa por coisa.

Na permuta, a troca de valores é firmada por sua equivalência, pelo que dela se extrai qualquer obrigação que resulta na entrega de soma em dinheiro. Portanto, na permuta não há uma contraprestação em dinheiro, de modo a se identificarem comprador e vendedor e em consequência, a coisa vendida e comprada. Nela ocorrem a entrega de duas coisas de igual valor, ou que se equivalem.

O Código Civil usa a palavra troca em vez de permuta . O seu artigo 1.164 dispõe que aplicam-se à troca as disposições referente à compra e venda. Tão semelhantes são os contratos de compra e venda e de troca, que o Código determina que a este se apliquem as disposições concernentes àqueles, com ligeiras modificações. A única diferença existente reside na forma de pagamento, que não pode ser por meio de dinheiro, pois, se o for, deixará de ser troca, caracterizando-se compra e venda.

Comentando o artigo 1.164 do Código Civil, Levenhage assevera que a permuta pode ser realizada entre ascendente e descendente, mesmo sem a aquiescência dos demais descendentes, desde que as coisas permutadas sejam de iguais valor.(Comentários ao Código Civil, Atlas, Vol. 4, pág. 278). Mas, como adverte Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, Vol. 5, Saraiva, pág. 114, " é nula a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem o consentimento expresso dos outros descendentes".

2 - CONCEITO DE PERMUTA PARA FINS TRIBUTÁRIOS

Para fins tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, comumente denominada "torna".

Torna, do latim tornare (volver), entende-se o excesso a devolver, ou excesso a repor. Assim, a rigor a técnica, "torna" não exprime simplesmente o excesso verificado, mas a própria reposição em dinheiro. A reposição do valor excedido, pois, constitui a torna, atribuída a quem não tenha recebido o valor exato de sua parte, ou de seu quinhão. Na linguagem do comércio, torna, é igualmente, o que se dá por volta, em dinheiro, ou em coisas, em um negócio de permuta, ou de troca.

A legislação do imposto de renda exclui da tributação o ganho de capital decorrente de permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, desde que este fato conste em escritura pública. Havendo escritura pública, consequentemente haverá a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (a tão conhecida "Sisa") a ser pago pelas partes.

Art. 801 – Na determinação do ganho de capital serão excluídos (Leis 7.713/88, art. 22, 8.134/90, art. 30, 8.218/92, art. 21, e 8.383/91, art. 3º, II).

.........

IV – a permuta exclusivamente de unidade imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominado torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias.

São válidas, para efeito do inciso IV, as operações de permuta realizadas por contrato particular, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta (IN RF nº 31/96, art. 7º, § 2º).

Portanto, de acordo com o dispositivo regulamentar acima transcrito, somente a permuta de imóveis é alcançada pelo benefício fiscal. Isso significa que a operação de permuta de um imóvel por veículo não se insere no contexto regulamentar.

Conceito de Unidade Imobiliária

Entende-se como unidade imobiliária, para efeito de aplicação do tratamento tributário ora examinado:

o terreno adquirido para venda, com ou sem construção;

cada lote oriundo de desmembramento de terreno;

cada terreno decorrente de loteamento;

cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária;

o prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma;

cada casa ou apartamento construído ou a construir.

3- PERMUTA DE BENS IMÓVEIS

Para o estudo proposto, o que interessa são os procedimentos que devem ser observados no caso de permuta de bens imóveis e os aspectos inerentes à determinação do fato gerador e à incidência de tributação na pessoa jurídica.

As operações de permuta podem ser efetuadas entre pessoas jurídicas, entre pessoa jurídica e pessoa física, ou entre pessoas físicas, tendo como objeto unidade imobiliária pronta, incluindo-se nesse conceito o terreno para construção ou edificação, ou unidade imobiliária a construir.

Antes de qualquer comentário, cumpre salientar que na permuta (troca) de imóveis sem pagamento de parcela complementar em dinheiro não há tributação do Imposto de Renda.

4 – Atos Normativos que tratam da matéria

Conforme dispõe a Instrução Normativa nº 107, de 14.07.88, na permuta sem pagamento de diferença em dinheiro por qualquer das partes, a pessoa jurídica deverá considerar como preço de alienação do imóvel dado em permuta o valor contábil desse imóvel e como custo de aquisição do imóvel recebido em permuta aquela mesmo valor.

Quando uma das partes envolvidas na operação pagar diferença de preço existente entre as unidades imobiliárias, denominada torna, pela Instrução Normativa, o valor pago deverá acrescer ao custo de aquisição da nova unidade e a parte que receber a diferença deverá apurar o ganho de capital.

O custo da diferença recebida será apurado mediante aplicação sobre o valor contábil, na data de operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo contábil da unidade dada em permuta. Assim, por exemplo, se o custo atualizado do imóvel dado em permuta, na data da operação, for de R$200.000 e a diferença do preço recebida for de R$50.000, o custo da parcela recebida em dinheiro será apurado do seguinte modo:

% = ____50.0000 __ = 0,2 ou 20% onde: 20% de $ 200.000 = $ 40.000

50.000 + 200.000

A pessoa jurídica dará baixa de $ 40.000 do seu ativo e apurará o ganho de capital de $ 10.000 na determinação do lucro real.

De acordo com os atos normativos da Secretaria da Receita Federal, para a apuração do ganho de capital, no caso de pessoa física, deve-se observar os seguintes procedimentos:

a) apuração do custo do imóvel dado em permuta ( declaração de rendimento);

b) a torna recebida será adicionada ao valor do custo de aquisição do bem;

c) o valor da torna recebida será dividido pelo custo de aquisição do bem mais o valor da torna recebida;

d) o percentual encontrado na letra "c", retro, será multiplicado pelo valor da torna recebida.

Ainda a título de exemplo, considerando a torna recebida, a seguinte situação:

Custo de aquisição do bem dado em permuta.....................$ 100.000,00

Torna recebida..................................................................$ 20.000,00

O ganho de capital será determinado da seguinte forma:

a) divisão da torna recebida pelo custo de aquisição mais torna:

20.000,00 : (100.000,00 + 20.000,00)= 16,67%

b) multiplicação do percentual de 16,67%, encontrado na letra "a", retro, pelo valor da torna recebida:

20.000,00 x 16,67% = $3.334,00

No caso de pessoa física, o ganho obtido de $ 3.334,00 terá um imposto de renda na ordem de $ 500,10 ( 15% s/ 3.334,00). A pessoa jurídica apurará o imposto devido nos moldes da legislação pertinente.

Esse critério de apuração do ganho de capital é objetivo, não dependendo de laudos de avaliação, mas é critério injusto porque a parte que recebe torna sempre paga imposto, ainda que a operação não tenha gerado ganho real . A IN nº 107/88 parece não ter observado aquela mandamento legal e nem o PN nº 213/73 da própria SRF que manda apurar o ganho ou perda de capital na permuta de imóveis. O inconveniente do critério é ter, na data da aquisição do imóvel, registro contábil com valor diferente daquele constante da escritura pública.

A IN n° 107/88 dispõe que nas operações de permuta de imóveis entre pessoas jurídicas coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associada por qualquer forma, deverão ser sempre realizadas tomando-se por base o valor mercado, apurado com base em laudo de avaliação dos imóveis permutados, elaborado por três peritos ou por entidade ou empresas especializadas desvinculados dos interesses dos contratantes, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal. A Instrução ampliou a abrangência do campo da distribuição disfarçada de lucros. Na legislação, essa figura só existe nas operações entre pessoas ligadas. Nesse sentido a Resposta à pergunta 381 da Secretaria da Receita Federal, ano 1997.

Nesse caso, a pessoa física determinará o ganho de capital considerando como preço de alienação o valor de mercado dos bens dados em permuta e registrará os bens adquiridos pelo valor de mercado a eles atribuídos.

A Instrução, por outro lado, veio legalizar a dedutibilidade do prejuízo apurado na permuta de imóveis entre empresas do mesmo grupo. Todos sabem que existem imóveis cujo valor de mercado é inferior ao do valor contábil. Antes, o prejuízo entre o valor do imóvel e o valor do laudo de avaliação era indedutível, isto é, a empresa podia constituir provisão dedutível. Agora, basta efetuar a permuta do imóvel empresas do mesmo grupo e o prejuízo passa a ser dedutível.

Na permuta de imóvel rural por outro imóvel rural, com ou sem benfeitoria, segundo a Receita Federal em Perguntas e Respostas, 1997, nº 380, aplica-se o disposto na IN 107/88 e ADN 08/90, contudo tendo o contribuinte utilizado as benfeitorias como despesa da atividade rural, somente poderá utilizar-se do tratamento da permuta se na escritura estiver discriminado os valores de venda correspondente à terra nua e às benfeitorias.

O 1° C.C. também decidiu pelos Ac. n°s 101-77.959/88 e 101-77.966/88 (DOU de 20-02-89) que as operações de permuta de imóveis realizadas entre coligadas, controladas e controladoras, sob controle comum ou associadas por qualquer deverão ser realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades das e exigindo-se o laudo de avaliação, sendo que cada permutante apurará o resultado tributável, se houver.

À permuta de bens do ativo permanente aplicam-se as mesmas disposições referentes à compra e à venda, devendo a operação ser registrada na escrita da pessoa jurídica pelo valor da avaliação do bem, conforme decisão do 1° C.C. no Ac. nº 101-76.827/86 (DOU de 24-05-88).

O DOU de 24-09-91 publicou um Parecer da Procuradoria Geral da Nacional, aprovado pela Ministro da Economia e Fazenda, onde ficou decidido que a entrega, pelo licitante vendedor de leilão no Programa Nacional de Desestatização, de título da dívida pública federal e outros créditos para recebimento de ações de empresas é considerada permuta e que eventual ganho de capital será apurado somente no ato da alienação das ações.

Segundo Hiromi Higuchi, in Imposto de Renda das Empresas, 22ª ed., Atlas, 1997, pág.281, " O que interessa no caso é o fundamento utilizado para concluir que na troca de bens não ocorre o fato gerador do imposto de renda. Isso porque, doravante, os contribuintes poderão argumentar com base no Parecer que na permuta de bens ou dação em pagamento não ocorre o fato gerador do imposto porque não há realização em dinheiro. E conclui: " O item 4 da IN nº 92, de 22.10.91, dispõe que no caso de pessoa jurídica tributada pelo lucro real, o custo de aquisição das ações leiloadas será igual ao valor contábil dos títulos ou créditos entregues pelo adquirente na data da operação".

Cumpre lembrar que, para os imóveis adquiridos até 31/12/88, poderá ser aplicado o percentual de redução previsto no art. 18 da Lei nº 7.713/88 sobre o ganho de capital correspondente à torna. No caso de permuta com pagamento de torna em bens e direitos ( exceto dinheiro), não é aplicável o tratamento de permuta previsto no art. 801, IV, do RIR/94, devendo ser apurado normalmente o ganho de capital.

5. TRATAMENTO TRIBUTÁRIO

As operações de permuta terão tratamento fiscal diferenciado, de acordo com a forma apresentada, conforme examinadas nos subitens a seguir (Coad, Caderno Legislação Comercial, /97)

5.1. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PRONTAS SEM PAGAMENTO DE TORNA

Na permuta de unidades imobiliárias prontas, sem pagamento de torna, a pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber, o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. Logo, não haverá resultado tributável a apurar.

5.2. PERMUTA DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PRONTAS COM PAGAMENTO DE TORNA

Na hipótese de haver pagamento de torna na permuta de unidades imobiliárias prontas, as permutantes observarão o seguinte tratamento:

a) Permutante que Receber a Torna

Deverá computar a torna recebida como receita, podendo deduzir dessa receita a parcela do custo da unidade imobiliária dada em permuta que corresponder à torna recebida ou a receber.

A parcela a deduzir será determinada mediante a aplicação, sobre o valor contábil da unidade, na data da operação, do percentual obtido pela divisão do valor da torna pelo somatório desta com o valor do custo da unidade dada em permuta.

Tributação do Lucro Contido na Torna

O lucro auferido pela permutante, contido na torna, deve ser tributado no período-base de sua apuração.

No entanto, quando se tratar de venda a prazo, ou em prestação, de imóveis, com pagamento após o término do período-base da venda, ou venda do Ativo Permanente para recebimento do preço, no todo ou em parte, após o término do exercício social seguinte ao da respectiva contratação, a parcela do lucro contida na torna poderá ser tributada à medida de seu recebimento.

Custo do Bem Recebido

A permutante beneficiária da torna deverá considerar como custo do bem recebido o valor contábil do bem dado em permuta, deduzido do custo atribuído à torna recebida ou a receber.

b) Permutante que Pagar a Torna

A pessoa jurídica que pagar ou prometer pagar a torna não apurará lucro na operação, devendo, no entanto, considerar como custo do bem adquirido, a soma do valor contábil do bem dado em permuta com o valor da torna.

5.3. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA E UNIDADE IMOBILIÁRIA A CONSTRUlR SEM PAGAMENTO DE TORNA

Na operação de permuta de unidade imobiliária pronta e unidade imobiliária a construir deverá ser observado o que segue.

a) Permutante que Alienar Unidade Imobiliária Pronta

Neste caso será aplicado o mesmo tratamento adotado no subitem 5.1 .

b) Permutante que Alienar Unidade Imobiliária a Construir

A permutante que prometer entregar unidade imobiliária a construir deverá considerar o custo de produção desta como integrante do custo da unidade adquirida, não havendo, portanto, lucro a apurar na operação.

5.4. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA E UNIDADE IMOBILIÁRIA A CONSTRUIR COM PAGAMENTO DE TORNA

Havendo pagamento de toma, o tratamento será o seguinte:

Permutante que Alienar Unidade Imobiliária Pronta

Neste caso será aplicado o mesmo tratamento adotado no subitem 5.2.

Permutante que Alienar Unidade Imobiliária a Construir

Para fins de tributação da torna recebida deverá ser adotado o mesmo tratamento do subitem 5.2, devendo o custo de produção da unidade imobiliária a construir ser considerado como integrante do custo da unidade adquirida.

6. OPERAÇÕES A PREÇO DE MERCADO

As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados, feito por três peritos, ou por entidade ou empresa especializada, desvinculados dos interesses dos contratantes, com a indicação dos critérios de avaliação e dos elementos de comparação adotados e instruído com os documentos relativos aos bens avaliados. As operações de permuta a preço de mercado deverão estar apoiadas em laudo de avaliação dos imóveis permutados.

7. PERMUTA ENTRE PESSOAS LIGADAS

A permuta de unidades imobiliárias realizadas entre pessoas jurídicas coligadas, controladoras e controladas, sob controle comum ou associadas por qualquer forma, ou entre a pessoa jurídica e seu sócio, administrador ou titular, ou com o cônjuge ou parente até o terceiro grau, inclusive afim, dessas pessoas físicas, serão sempre realizadas tomando-se por base o valor de mercado das unidades permutadas, sob pena de arbitramento do valor dos bens pela autoridade fiscal.

7.1. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA SEM PAGAMENTO DE TORNA

Na permuta de unidades imobiliárias com pessoa ligada, cada permutante deverá apurar o resultado entre o valor de mercado atribuído ao bem que houver dado em permuta e o seu valor contábil, resultado esse que será computado na determinação do lucro real do período-base da operação, e registrará o bem adquirido pelo valor de mercado a ele atribuído.

7.2. PERMUTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PRONTA COM PAGAMENTO DE TORNA

No caso de permuta com pagamento de torna, esta será computada no preço de alienação da unidade a que couber, podendo ser aplicado o diferimento da tributação.

8. COMPRA E VENDA COM DAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM PAGAMENTO

O tratamento tributário examinado neste trabalho é aplicável também às operações quitadas de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação, em pagamento, de unidade imobiliária construída ou a construir, desde que observadas as condições cumulativas a seguir:

a) a alienação do terreno e o compromisso de dação em pagamento sejam levados a efeito na mesma data, mediante instrumento público;

b) o terreno objeto da operação de compra e venda seja, até o final do período-base seguinte àquele em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público, nos termos da Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

INOBSERVÂNCIA DAS CONDIÇÕES

A não observância das condições cumulativas sujeitará o promitente da dação à apuração dos resultados da operação tomando por base, para determinação do preço de alienação dos bens permutados, o valor de mercado, baseado em laudo de avaliação , ou, na ausência deste, o valor que vier a ser arbitrado pela autoridade fiscal.

Neste caso, a apuração do resultado da operação reportar-se-á ao período-base em que esta tiver ocorrido, sujeitando-se o promitente da dação ao recolhimento do Imposto de Renda sobre o lucro da compra e venda como tributo postergado.

9. BENS DO ATIVO PERMANENTE

O tratamento tributário examinado nos itens anteriores é aplicável também aos casos de permuta de imóveis registrados no Ativo Permanente da pessoa jurídica.

10. LUCRO INFLACIONÁRIO E RESERVA DE REAVALIAÇÃO

Nas operações de permuta, bem como na compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento, a baixa do bem alienado pela pessoa jurídica implicará a realização de eventual lucro inflacionário ou reserva de reavaliação a ele correspondente, no período-base da operação.

Texto confeccionado por
(1)Antônio Sebastião Poloni

Atuações e qualificações
(1)Advogado em Iracemápolis (SP)

Bibliografia:
Disponivel em: < http://uj.novaprolink.com.br/doutrina/1373/permuta_de_imoveis >. Acesso em: 11 de jan. de 2012.

Fonte: Universo Jurídico