Recentemente uma pessoa me indagou qual o percentual anual de depreciação de um imóvel, o que me fez lembrar uma frase do engenheiro paulista Alberto de Zagotiz, nos idos da década de 40, quando afirmou que “a Engenharia de Avaliações não é e nunca será uma ciência exata, pois é a ciência da observação”(Grifo nosso), razão pela qual ela é executada por homens e não por máquinas, exigindo muito mais do que a aplicação direta de fórmulas matemáticas.O conceito de depreciação está presente na memória das pessoas, cujo sentido se reflete na consciência de que os bens possuem duração limitada, seja em um automóvel, equipamento de informática e mesmo na moradia, e pode ser definida como a perda da aptidão de servir ao fim a que se destina.
Essa realidade encontra-se traduzida na legislação brasileira, cuja lei 9.249/95 prevê, em seu artigo 13, que as empresas poderão deduzir do cálculo da determinação do lucro real e da base de cálculo da CSLL (Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido) as despesas de depreciação e amortização de bens móveis e imóveis, desde que relacionados com a produção e comercialização de bens e serviços.
Como a melhor utilização e sua plena eficácia ocorre quando os bens encontram-se no estado de novo, é fácil entender que, à medida que vão sendo utilizados, as suas características originais vão sendo reduzidas, ocorrendo desgaste, envelhecimento ou decadência de seus componentes, até atingir a inviabilidade econômica, cujo período decorrido é denominado como vida útil e sua medida é feita em anos.
Ao final desse espaço de tempo decorrido entre a data em que o bem foi concluído e o momento de perda de utilização, ainda existe um item a ser considerado, que se denomina valor residual, que é o valor de demolição ou de sucata, ou de reaproveitamento dos materiais ao fim da vida útil.
Mas, voltando à dúvida que me foi suscitada sobre os critérios de cálculo da depreciação, ao ser questionado sobre o percentual de perda atual, o que estava sendo colocado é o conceito de depreciação linear, que consiste em uma perda constante de valor ao longo da vida útil, que é aquele adotado pelo fisco para fins contábeis.
Não obstante sua utilização nos balanços das empresas ter respaldo legal, no mercado imobiliário essa metodologia não se mostra a mais adequada, pois bem sabemos que os imóveis não se depreciam da mesma forma, existindo diversos fatores que resultam em observações fáceis de serem constatadas, como o caso de duas edificações com a mesma idade apresentarem características físicas bastante distintas uma da outra.
Isso ocorre por diversos fatores, o primeiro deles é o fato que a depreciação pode ser de ordem física ou funcional, sendo que no primeiro grupo encontra-se o próprio desgaste decorrente da ação do tempo e as avarias bruscas acidentais, e no segundo grupo a inadequação, decorrente de falhas de concepção, a superação, originário do absoletismo devido a novas técnicas e a anulação decorrente de inaptidão aos fins aos quais foi concebido.
Essa concepção se traduz materialmente por meio de Método de Ross-Heidecke, que procura combinar as duas vertentes formadas pelo estado de conservação e idade aparente, cujos princípios se apóiam no fato de que a perda de valor não pode ser integralmente recuperada com manutenção, as reformas apenas dilatam a vida útil e que em bem mal conservado deprecia-se mais rapidamente que o bem conservado.
Esses conceitos se mostram importante nas decisões de investir em imóveis, uma vez que existem aqueles que se depreciam mais, como os apartamentos em relação aos galpões, em função das maiores especificidades e demandas dos usuários, além do que pode ser um fator relevante na decisão de reformar ou trocar um imóvel, uma vez que, com o valor gasto na reforma é possível adquirir um mais moderno, com ganhos adicionais futuros, mais condizente com os novos tempos e as novas exigências do mercado.
Artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”, sob responsabilidade do Engenheiro e Advogado Francisco Maia Neto, publicada no jornal Estado de Minas, de Belo Horizonte-MG
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