O arrendamento de casas e a reabilitação urbana serão os pilares do mercado imobiliário em 2012, perspectivam os especialistas contactados pelo Diário Económico. Apesar das restrições no acesso ao crédito, os profissionais do sector defendem que estão reunidas condições para que investidores e particulares apostem na compra de apartamentos para arrendamento, tendo em conta as mudanças no enquadramento legislativo. "A procura no mercado de arrendamento vai continuar a subir, por razões conjunturais, e a reabilitação urbana poderá ser factor decisivo para reanimar a economia", afirma o presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), Luís Lima.
Apesar do moderado optimismo partilhado também pelos responsáveis das mediadoras Worx, Pedro Rutkowski, da Century 21, Ricardo Sousa, e da ERA, Miguel Poisson, todos reconhecem as virtudes da segurança em activos imobiliários: "Até como aplicação de poupanças a visar rendimentos seguros que possam compensar perdas na hora das pensões de reforma", adverte Luís Lima. "O investimento em habitação para arrendamento é sem dúvida uma das melhores oportunidades, com a procura de casa para arrendar a superar a oferta", confessa o administrador da Century 21, Ricardo Sousa.
Num cenário de agravamento do desemprego e de contenção dos orçamentos familiares, as mediadoras deverão também ajustar os seus alvos. "O segmento médio e médio baixo da habitação apresenta-se bastante activo, face à redução do rendimento disponível das famílias e o aumento dos custos do proprietário, que se prevêem com as novas regras de avaliação de imóveis", lembra Ricardo Sousa. Estes factores irão obrigar muitas famílias "a trocar de casa", antecipa o gestor, para diminuir os seus custos com o imóvel.
Também para o director da ERA, Miguel Poisson, "a reabilitação urbana será uma componente estratégica no sector imobiliário, na medida em que nela convergem os objectivos de requalificação e revitalização das cidades previstas no memorando de entendimento com a ‘troika'". Contudo, o responsável da ERA alerta que a concretização desta realidade "estará intimamente ligada à ‘performance' da nova lei do arrendamento e às novas ofertas do mercado de arrendamento imobiliário".
E, a pensar nesse mercado, a rede de mediação está a desenhar soluções de novos produtos que, garante Miguel Poisson, terão "uma rentabilidade financeira muito interessante para investidores".
Já o presidente da Worx, Pedro Rutkowski, não perspectiva um ano fácil para o País, salvo raras excepções. "Existem nichos de mercado que podem ser explorados, como o mercado de arrendamento e a promoção imobiliária vocacionada para este segmento, para além da reabilitação urbana que, estruturada, poderá ser uma mais-valia muito importante para o país, em termos urbanos, económicos e sociais".
Numa perspectiva mais optimista, o director da área residencial da CBRE, João Nuno Magalhães, é da opinião de que "o dinheiro não desapareceu totalmente e que o imobiliário representa uma hipótese para refúgio do investimento, num momento em que nos encontramos perto de encontrar o equilíbrio entre o preço a que os vendedores estão prontos a vender e os compradores a comprar". Decorrente dessa análise de aproximação entre preços da oferta e da procura, o gestor reconhece que em 2012 "haverá mais transacções imobiliárias do que durante o ano de 2011".
Escritórios retomam dinâmica
Apesar das circunstâncias difíceis do mercado imobiliário, "a área de escritórios será aquela que ainda terá alguma dinâmica, não só pelo arrendamento de novos espaços, mas também na área de renegociação de contratos", defende o director da B. Prime, Jorge Bota. Os números de operações não são famosos e deverão ficar novamente aquém dos 100 mil metros quadrados de 2011. "Aponto para o mesmo nível de ‘take up', isto é, abaixo dos 100 mil m2, com muita pressão dos inquilinos para renegociar as rendas", adverte o director geral da Jones Lang La Salle (JLL), Pedro Lencastre, ao Diário Económico.
Falar em números é algo que os especialistas evitam neste momento - mas há oportunidades que surgem, inclusive na área de habitação. "Dados os baixos níveis de actividade apresentados, todos [habitação, comércio e escritórios] têm margem de crescimento", acredita o director da Aguirre Newman, Paulo Silva. Porém, as ameaças são externas ao sector e, em particular, dizem respeito às questões de fundo do desequilíbrio das contas públicas. "A contenção das medidas correctivas tendentes ao equilíbrio das contas do Estado e as dificuldades vividas pela banca levam-nos a perspectivar um ano que dificilmente será melhor que 2011", defende o director da Aguirre Newman.
Negócios mais selectivos
Na componente de investimento, o responsável da JLL defende que este ano "vamos assistir a operações cirúrgicas por parte de investidores privados, para imóveis bem localizados, com bons inquilinos e com bons contratos de arrendamento". Contudo, o especialista alerta que serão visíveis também "a continuação das operações de investidores oportunísticos que poderão aproveitar a desvalorização de alguns activos e a necessidade de os seus proprietários os terem de vender".
Decorrente da diminuição de operações imobiliárias, 2012 será "certamente um ano de selecção natural em que somente os melhores vão resistir, sendo de esperar o fecho de muitas mediadoras tradicionais", adverte Miguel Poisson, que não se resigna às dificuldades: "Há oportunidades para as mediadoras que souberem utilizar inteligentemente as novas áreas de negócio que a nova legislação da mediação imobiliária passou a proporcionar".
Lei das rendas de difícil aplicação
Há décadas que o sector aguardava a alteração do regime dos contratos de habitação anteriores a 1990. Apresentada na última semana do ano, a proposta do novo Governo será, agora, apreciada no primeiro trimestre no Parlamento e, provavelmente, entrará em vigor em Abril.
No entanto, os especialistas contactados pelo Diário Económico receiam que o agravamento do custo de vida e as dificuldades financeiras do Estado possam impedir uma efectiva concretização da lei. "A verdade é que esta alteração teria implicações sérias nos orçamentos familiares e, por isso, se não foram feitas numa altura mais propícia do mercado (e de maior liquidez), tenho dificuldade em acreditar que o vão ser nesta conjuntura", conclui Pedro Rutkowski.
Fonte: Eduardo Melo e Elisabete Soares
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