CONDOMÍNIO HORIZONTAL ou VERTICAL?
Constantemente me vejo obrigado a esclarecer esta dúvida que permeia o meio imobiliário e que de tanto se repetir mostra claramente o total desconhecimento dos agentes envolvidos no mercado de bens imóveis como a sociedade, os juízes, os advogados, os engenheiros e os corretores de imóveis, no que se refere à diferença entre condomínio Horizontal e Vertical pois verificamos como "oficializado" os termos Horizontal e Vertical, de forma errônea, utilizando-se o termo "horizontal" quando se trata de propriedades tipo casas, e o termo "vertical" quando trata-se de edifício constituído por vários pavimentos, especialmente para se referir ao condomínio edilício regulado pelos art. 1331 a 1.358 do CC, e pela Lei 4.591/64.
Não é porque o edifício foi construído em posição vertical, ou seja, em diversos pavimentos, que o torna um condomínio vertical, e nem porque o condomínio é de casas térreas e/ou duplex que o faz horizontal.
Se tomássemos o sentido literal da palavra, seria assim, pois pode-se dizer que, vertical é tudo aquilo que está de pé, perpendicular à linha do horizonte e horizontal, aquilo que é paralelo ao horizonte ou seja, ao nível da linha do horizonte.
Porém não é nesse sentido que deve ser analisado, e nem é isso que distingue o condomínio horizontal do vertical. Temos de verificar, simplesmente, o parâmetro que separa as unidades habitacionais, ou seja, os elementos que separam uma unidade da outra, se verticais ou horizontais, para podermos classificá-lo.
Abaixo transcrevo um trecho de Jorge Luiz Braga no seu artigo Condomínio horizontal e vertical: diferenças, publicado no site Jus Navigandi:
"Ledo engano, pois a palavra "condomínio", quando usada para indicar o tipo de edificação (portanto "condomínio especial"), se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra, tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. Se a parede que as separa for horizontal, o condomínio é HORIZONTAL; se a parede for vertical, o condomínio será VERTICAL, pois o que importa é saber qual plano divide a edificação: se horizontal, é HORIZONTAL o condomínio; se vertical, é VERTICAL o condomínio".
É comum vermos propagandas de construtoras oferecendo, por exemplo, "condomínio horizontal de casas", o que é absolutamente equivocado, pois o condomínio de casas, construídas dentro de um mesmo terreno, é vertical, vez que o plano que as separa é vertical (paredes e/ou muros). Normal também se ver Imobiliárias ofertarem à venda apartamentos em um "condomínio vertical", ou seja, em um edifício de diversos andares, o que também é errado, pois o plano que os separa é horizontal (as lajes) (BRAGA, 2009).
Dessa forma, o que faz a distinção entre um e outro tipo de construção, é saber em que plano estão separadas as construções, se vertical ou horizontal. Segundo Maria Helena Diniz (2004) o código civil de 1916, regulava apenas a propriedade vertical, as chamadas "casa de parede-meia", por meio de normas concernentes ao direito de vizinhança. Daí se vê que vertical se refere às paredes que separavam estas casas. (Parede-meia, hoje Casas Geminadas)
Já a propriedade horizontal, constituída sob o regime condominial de prédios de vários andares, separados por planos horizontais, suas lajes, que separam uma unidade da outra, veio a ser regulamentada primeiramente pelo Decreto 5.481/28, modificado pelo Decreto- lei nº 5.234/43 e pela lei 285/48. Posteriormente, com a proliferação desse tipo de propriedade nos centros urbanos e ante a necessidade de atender a todas as exigências da vida moderna, bem como definir os direitos e deveres dos incorporadores, construtores e adquirentes das unidades autônomas, foi que surgiu a lei 4.591/64, alterada pela lei 4.864/65.
Vamos extirpar de vez este vício e passar a denominar os condomínios de prédios como Condomínios Horizontais e os condomínios de casas como Condomínios Verticais, como na verdade o são.
Sei que é difícil, remover do consciente do leigo esta já arraigada relação vertical=prédio, horizontal=casa, porém não se admite que os profissionais, devidamente instrumentalizados para o exercício do seu ofício, entre eles os operadores do direito, engenheiros/incorporadores e corretores de imóveis, desconheçam esta diferença e persistam reiterando este desconhecimento ao longo do tempo.
Errar é humano, persistir no erro é burrice e por a culpa nos outros é estratégia!
Prof. Marcos Mascarenhas
E no caso de um predio em que tenha 4 aptos por andar... existem paredes verticais e horizontais dividindo... qual é a correta denominação?
ResponderExcluirgostaria muito que alguém respondesse essa pergunta.
ExcluirQUE DIFICULDADE...
ExcluirExcelente artigo que vem para dirimir as dúvidas que por ventura existam, já que aqueles que não são engenheiros e/ou arquitetos, ou seja,do ramo técnico, em geral não atentam para o detalhe de separação dos imóveis, e,com isso,argumentam erroneamente que prédio é vertical e casa horizontal.
ResponderExcluirPara a primeira pergunta, é horizontal.. independente que tenha paredes e laje, o que separa de fato um apto do outro é a laje, portanto horizontal!
ResponderExcluirMeu caro, em que dispositivo de lei se embasa a sua OPINIAO que contraria principios basicos de GEOMETRIA ? Em um edificio de apartamentos, por exemplo, as linhas divisorias, alem dos pisos e tetos cujos planos sao de fato horizontais, tambem sao formadas pelas PAREDES, que evidentemente sao VERTICAIS. Bom parar de ficar inventando moda para mostrar sabedoria inutil.
ResponderExcluirTá na lei, sua anta.
ExcluirLAGES E PISOS SÃO AS ÚNICAS DIVISÕES FÍSICAS NOS CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS. SÃO DIVERSOS E DISTINTOS HORIZONTES.... A lei não altera a física, nem a geometria, nem a burrice de seres sem edificação cultural.
ExcluirInteressante, mas uma dúvida, no texto citado da lei de condomínio, o horizontal está escrito no plural, mais de 1 prédio. Outra questão, no condomínio de casa, se não forem geminadas e as divisas forem terreno, então não é condomínio? Ainda não estou convencido com esta explicação.
ResponderExcluirMas que grande besteira! Em um condomínio vertical as unidades autônomas estão dispostas uma acima da outra, num condomínio horizontal estão no mesmo plano. Pra que complicar uma definição tão simples?! Existe alguma importância técnica para essa diferenciação tão oposta ao que está plenamente convencionado, ou é só para inventar erros para parecer que se sabe mais do que realmente se sabe?
ResponderExcluirFui pesquisar o "artigo" do grande articulista referenciado nesse post: https://jus.com.br/artigos/8931/condominio-horizontal-e-vertical
Não tem nenhuma fundamentação para aquilo que defende, se limitou a colocar suas opiniões e decisões contrárias ao que afirma!
De fato, não há referências no texto. Não encontrei esta definição em nenhum outro lugar.
ExcluirNo caso de condo em propriedade horizontal despreza-se as paredes entre frações autónomas. As frações são horizontais (volume) e o acesso é vertical em regime de compropriedade.
ResponderExcluirO termo condomínio em propriedade vertical não é muito utilizado. Cumprimentos
Este comentário foi removido pelo autor.
ResponderExcluirÉ muito difícil convencer um leigo sobre temas que envolvam conceitos da ciência do direito e que é necessário recorrer ao Direito Comparado. Não é porque não há na legislação um conceito de um determinado instituto que este não existe. Do mesmo modo, não é porque a sociedade afirme algo de forma reiterada que isto implica dizer que seja verdadeiro do ponto de vista técnico (tome-se como exemplo a frequente utilização do termo "prestar queixa", ao invés de "noticiar o crime"). Sobre o tema abordado, transcrevo brilhante decisão do Desembargador Diaulas Costa Ribeiro do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, proferida nos autos do processo de nº 0028139-31.2016.8.07.0001 e publicada no Diário de Justiça em 26 de Junho de 2018:
ResponderExcluirO Condomínio edilício é instituído em regime de propriedade horizontal, ainda que haja confusão pela aparência física da construção, o que o leva, impropriamente, a ser chamado de "condomínio vertical".
Os edifícios compreendem condomínios em regime de propriedade horizontal porque a área privativa de cada unidade autônoma está delimitada, horizontalmente, entre o piso e o teto.
O Código Civil vigente não tratou dessa matéria. O anterior, também não. Mas a fonte mais próxima do conceito é o Código Civil português (Decreto-Lei nº 47.344, de 25 de novembro de 1966):
"Propriedade horizontal
SECÇÃO I
Disposições gerais
Artigo 1414º
Princípio geral
As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
Artigo 1415º
Objeto
Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública."
Fls. _____
Apelação Cível 20160110994872APC
O regime de propriedade vertical, por sua vez, é aquele que se dá a partir da propriedade de um imóvel rústico, in natura, de uma delimitação no solo, na terra (fonds de terre), como já referido no art. 518 do Código Civil francês,e inclui o solo, o espaço aéreo correspondente à superfície (as alturas) e o subsolo (a profundidade).
Menezes Cordeiroanota:
"Em moldes naturalísticos, o prédio [o autor refere-se ao prédio rústico, em regime de propriedade vertical] é uma porção delimitada da crosta terrestre. No plano da superfície, ele abrange a área comportada pelas suas extremas, isto é, por linhas real ou idealmente traçadas no terreno. Quanto à altura e à profundidade, entendiam os romanos que os prédios não tinham limites: iam até os céus e até aos infernos (usque ad coelos et usque ad infernos)." (António Menezes Cordeiro. Tratado de Direito Civil. v. III. Parte Geral. Coisas. 3. ed. Coimbra: Almedina, p. 169-180).
Por: John Tenório (Advogado especialista em Direito Imobiliário)
Arrebentou!!!!!!!Parabéns!
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