O "TRESPASSE" NA LOCAÇÃO COMERCIAL

É muito comum ouvir a expressão "vendeu o ponto", utilizada quando da referência à alienação, por determinado comerciante, de seu ponto comercial, quando, na condição de locatário de imóvel comercial, transfere suas instalações, estoque e fundo de comércio a terceiro.

Nessas situações o locatário originário despede-se da condição de ocupante, a partir de quando o terceiro passa a usufruir do imóvel, antes regularmente locado ao alienante do "ponto", exercendo a atividade deste diretamente.

Essa situação pode ocorrer de duas formas: a legal, realizada nos termos do artigo 13 da Lei de Inquilinato, que exige o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel, ou também pode ocorrer "clandestinamente", cujo termo é usado pelo próprio Superior Tribunal de Justiça para definir a transferência do fundo de comércio feita sem o conhecimento e anuência do proprietário/locador.

A situação irregular, na grande maioria das vezes, só é conhecida pelo proprietário quando o cessionário comete alguma infração contratual, pois cedente e cessionário, habitualmente não comunicam a alienação ao proprietário.

Para o proprietário preterido no seu direito de consentir com a cessão, o adimplemento no pagamento dos alugueres e encargos da locação, pelo cessionário, não induz na verificação da situação do imóvel, pelo que, em algumas situações, acaba tomando conhecimento da "venda do ponto" apenas muito tempo depois da sua ocorrência.

O artigo 13 da Lei do Inquilinato possui a seguinte redação: "A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador".

O que a lei quer garantir é o direito de propriedade do locador e a sua liberdade em contratar, não sendo presumível a aceitação de terceiro ocupante, pessoa que sequer participou das negociações iniciais que ultimaram com a assinatura de contrato de locação.

A esse respeito cumpre-nos relembrar que a formalização de um contrato de locação é precedida de diversas etapas, entre as quais a verificação da solvência do locatário, seu histórico no comércio e eventuais riscos que a atividade a ser exercida no imóvel possam acarretar ao patrimônio do locador.

A se admitir o "trespasse" clandestino, tolhe-se do proprietário o direito de livre escolha e agrava-se o risco da locação.

Ainda que o cessionário cumpra integralmente o contrato originariamente firmado, necessário ressaltar que a infração contratual (cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel sem o conhecimento do proprietário) persiste, o que, por si só, já permitiria a propositura da ação de despejo por infração contratual, nos termos do artigo 9°, II da lei do inquilinato.

O mesmo artigo 13 da lei do inquilinato, entretanto, possui previsão expressa no sentido de que, notificado o locador, pelo locatário, acerca da cessão, sublocação ou empréstimo do imóvel locado, o proprietário/locador possui o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente sua oposição.

Dentro desse prazo o locador deverá ou se opor à cessão, contra notificando o cessionário, ou concordar com a transferência, sendo que, seu silêncio, importa em anuência com a mesma.

Essa é a conclusão do Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do Recurso Especial n. 1.202.077-MS.

Na decisão, apesar do reconhecimento da importância do trespasse para o fomento da economia, a Corte entendeu pela prevalência da liberdade de contratar e o direito de propriedade do locador.

Na grande maioria das vezes, quando da transferência do fundo de comércio em favor de terceiro, com ou sem o conhecimento do proprietário/locador, tal transferência é feita paralelamente ao pagamento de alto valor, pelo cessionário, em favor do cedente.

Para os casos de cessão feitas sem o conhecimento do proprietário, o risco para o cessionário, adimplente ou não, se agrava, já que, na hipótese de seu despejo por parte do locador, o valor pago pela aquisição do fundo de comércio não será objeto de restituição, já que o locador nada recebeu pelo trespasse, não tendo, portanto, qualquer obrigação de devolver importâncias pagas pelo cessionário ao cedente.

Autor: Paulo Roberto Narezi/ Advogado

Obsevação do Editor:

Trespasse é o contrato de compra e venda do estabelecimento empresarial através do qual ocorre a transferência de sua titularidade. Através deste contrato, o comerciante/trespassante se obriga a transferir o domínio do complexo unitário de bens instrumentais que servem a atividade empresarial e o adquirente/trespassário se obriga a pagar pela aquisição.

Segundo Carvalho de Mendonça, a venda do estabelecimento como entidade unitária compreende todos os elementos que o integram principal ou acessoriamente. Abrange o aviamento, a clientela, o material, os utensílios, as máquinas, as mercadorias, as marcas de comércio, salvo estipulação expressa em contrário. Assim, o alienante tem a obrigação de fazer boa ao adquirente a coisa vendida, o que acarreta a proibição de se estabelecer no mesmo ramo.

O trespasse ocorre quando o estabelecimento deixa de integrar o patrimônio de um empresário e passa a ser objeto de direito de propriedade de outro.
Vale ressaltar que, para produzir efeitos jurídicos em relação a terceiros, o contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento deverá ser averbado no Registro Público de Empresas Mercantis e publicado na imprensa oficial, de acordo com o artigo 1.144 do NCC.

Fonte: Dicionário Informal