TERRENOS: MERCADO ATRATIVO, PORÉM DESAFIADOR

Gustavo Feola

Muitas são as ideias de empreendimentos. Poucos os espaços para construí-los. Assim podemos resumir a atual situação do mercado de terrenos no país, que pode ser lucrativo para o corretor de imóveis, mas também é disputado a cada espaço. Para falar sobre alternativas que driblem esta escassez e o lado atrativo para o corretor especializado neste segmento, conversamos com o engenheiro civil e corretor de imóveis Gustavo Feola, proprietário da empresa de negócios imobiliários homônima, que atua na intermediação de compra e venda de terrenos com áreas acima de 1.000 m².

P- Hoje, uma das alternativas para driblar a escassez de terrenos é a aquisição de áreas de casas vizinhas. Que outras soluções podem dirimir este problema?

R- Em grandes centros metropolitanos, como em São Paulo, está cada vez mais difícil conseguir áreas grandes de um proprietário apenas. Assim procuramos fazer aquisições de casas vizinhas formatando uma área mínima para um empreendimento. Em alguns bairros existem ainda áreas ocupadas por galpões, indústrias antigas ou estacionamentos, entre outros espaços, que oferecem possibilidades de compra para empreendimentos, tornando-se uma alternativa em lugar da compra de várias casas em conjunto. Importante salientar que para se adquirir várias casas, o comprador enfrenta questões adversas como variedade de preços, problemas de documentação, envolvimento de herdeiros, inquilinos presentes, interesses pessoais, etc.

Outro fato a favor é que em algumas cidades, por questões ambientais e pela falta de incentivos, algumas indústrias e galpões acabam tornando-se custosos, no que se refere ao preço da terra onde estão instalados e, com isso, o terreno fica mais atrativo para as incorporações.

P- Diante deste cenário atual, onde o construtor pode enxergar oportunidades para construir os empreendimentos? O interior do estado é a saída?

R- Cada vez mais, os empreendimentos em grandes centros metropolitanos estão se tornando menores e mais exclusivos, pela dificuldade de se encontrar terrenos. Baseado nisso, diversas incorporadoras estão buscando alternativas em cidades fora das capitais, com população mais de 200 mil habitantes, que demonstrem potencial de crescimento e boa infraestrutura, tais como: Ribeirão Preto (SP), Jundiaí (SP), Sorocaba (SP), Maringá (PR), Londrina (PR) , entre outras. Temos observado investimentos de empresas multinacionais com muita força nestas cidades o que gera novos empregos e, consequentemente, mais pessoas e empreendimentos.

Algumas incorporadoras preferem regionalizar o seu foco, dando preferência por incorporar áreas mínimas, em bairros onde já conhecem bem o mercado, mantendo a característica de comprarem casas unifamiliares, galpões, estacionamentos, entre outros espaços.

P- O que seria necessário mudar (seja em termos de legislação ou políticas públicas) para reverter esta escassez em médio e longo prazo?

R- Podemos citar, como exemplo, a cidade de São Paulo com as chamadas “Operações Urbanas”, que podem beneficiar toda uma região, através de incentivos e melhorias. Nestas operações podem ser construídas até quatro vezes o tamanho da área com a compra de CEPACS (certificados públicos). Em cidades onde não se encontram terrenos maiores esta seria uma alternativa, como em um terreno de 1.000 m² pode ser feito até 4 mil m² de área de construção.

Em São Paulo também, naqueles bairros onde antigamente se instalavam áreas industriais – regiões como os bairros da Moóca e Ipiranga –, poderiam ser requalificadas e promovidas as revitalizações de áreas urbanas e o fato de bairros novos. A área da zona leste na capital paulista é uma excelente alternativa, onde, aliás, já é uma realidade hoje, como acontece nas regiões de Itaquera, Jacu-Pêssego, entre outras.

As prefeituras e órgãos públicos relacionados a urbanismo têm que atuar de maneira mais direta, melhorando questões burocráticas nas aprovações dos projetos, e revisão de planos municipais de zoneamentos.

P- Qual o principal atrativo no mercado de venda de terrenos?

R- A remuneração de comissão das vendas é um dos fatores mais atrativos no negócio, além da ampliação de um networking com investidores e incorporadores no mercado imobiliário. Contudo, é importante ressaltar que a finalização do negócio é demorada e principalmente o fato de se correr riscos, quando muitas das vezes com tudo engatilhado pode não acontecer uma finalização – como exemplo, o chamado “leilão de propostas”, onde um terreno é leiloado entre vários clientes pelo dono do terreno. É necessário que o profissional tenha certas habilidades comerciais e de relacionamento profissional, entenda um pouco de tudo no processo, desde leis de inquilinato, legislações, preços e ainda ter certa paciência, pois a compra e venda de terrenos envolve muito questões como os caminhos de passo a passo, da velocidade de terceiros, dos riscos, de investimentos em viagens, ligações, documentações, e ainda, de uma dose de boa “sorte”.

P- Em sua opinião, podemos esperar um equilíbrio entre oferta e demanda nos próximos anos?

R- Acredito que isto irá acontecer naturalmente. Na parte de empreendimentos comerciais, já estamos observando um movimento de empreendimentos menores, com menor número de unidades e mais regionalizados, onde são lançadas torres únicas, próximas de regiões residenciais no chamado “meio do bairro” ou nas “franjas”, em áreas de transições de bairros. Na parte de empreendimentos residenciais, ainda tem uma boa quantidade de lançamentos por vir, porém as empresas estão avaliando mais as questões de valores e produtos para futuros lançamentos.

Costumo dizer que para lançar e construir há inúmeras empresas, contudo, para vender de maneira saudável, com boa velocidade e rentabilidade, há muito poucas. Este é o fator primordial e que diferencia uma boa empresa das demais, além, obviamente, da qualidade da obra e prazos de entrega.

Fonte: Redação Redimob