O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Propalado por todos como o método mais empregado em avaliações de imóveis, o método comparativo direto de dados de mercado, é restrito a um determinado contexto, sendo impraticável sua extrapolação para um contexto diverso.

Para a correta aplicação deste método é necessário muita experiência e conhecimento por parte do Corretor Avaliador, mormente quanto aos preços praticados na região, que devem ser coletados de forma criteriosa, cuidadosa e justificável.
Na coleta de amostras de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando poderemos utilizar, tanto os preços de transações já realizadas quanto os preços de ofertas num mercado tipificado como de livre concorrência.

Os dados disponíveis têm que conter informações precisas sobre a situação do imóvel e as características e/ou atributos que possam influenciar na formação do valor. Vários autores referem-se ao método comparativo como o mais objetivo, porém, este método não leva em consideração comportamentos racionais dos proprietários/vendedores, locatários e prospects/ compradores, pois baseia-se unicamente na observação do que ocorre no mercado imobiliário, fazendo com que o Avaliador reconheça as características que efetivamente justifiquem a formação do preço.

Na opinião de Lenk, Worzala e Silva (1997), McCluskey et al. (1997) e Connellan e James (1998), este método tem tido uma utilização crescente no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de uma maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível.

Segundo Rebelo (2002), embora esta abordagem se insira nas condições de mercado correntes, ela é, no entanto, pouco adequada para a determinação dos valores das propriedades de longo prazo. Curiosamente, no entender desta autora, a utilização do método de comparação de dados de mercado não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores. Isto representa, no seu entendimento, um ponto fraco deste método, pois se não se entenderem as motivações dos agentes intervenientes, é difícil fornecer uma avaliação rigorosa e racional, se a base para comparação for reduzida, o que torna difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança.

Segundo Wolverton (1998) o método é limitado, pois o fato de identificar a existência ou não, de determinado atributo na propriedade, não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade.

Wolverton (1998) tentou dar resposta a questões relacionadas com a análise de vendas idênticas, fazendo os ajustes necessários para quantificar as variáveis métricas ou as qualidades atribuídas à propriedade. Além deste aspecto primário, os dados provêm da perspicácia do avaliador, o que no mercado residencial corresponde às inúmeras variáveis que vão desde a qualidade e padrão construtivo a uma vista agradável e que, levando-se em consideração á área do imóvel avaliando, busca-se chegar a um preço provável de mercado.

O método comparativo de dados de mercado é usado para estimar valores mercadológicos de propriedades similares, porém, ocorre que a comparação de preços baseia-se numa relação direta e se o preço não é linear, o método comparativo peca por traduzur um preço que pode ser inferior ou superior aos valores reais praticados no mercado.

Wolverton (1998) concluiu que os avaliadores deveriam questionar a aplicabilidade universal do método comparativo devido ao fato das suas comparações exigirem ajustes à sua linearidade implícita. No seu entender, este modelo elimina variáveis complexas e variações exógenas. O estudo deste autor revela uma relação estrutural entre o preço e as variáveis de maior interesse, porém, é sugerida alguma precaução quando se utiliza este método na avaliação de imóveis inseridos em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse.

Características do método comparativo

1.Os quatro componentes fundamentais que definem o valor de mercado são: o valor do terreno, os custos de construção, a promoção do empreendimento e lucro do incorporador.

2. Podemos utilizar, quando da avaliação: metro quadrade de área útil, metro quadrado de área total ou metro quadrado de área total incluindo a proporcionalidade das áreas comuns.

3. O método baseia-se no princípio de que a substituição é aplicável a toda uma classe ou segmento de imóveis e consiste em estimar o valor do imóvel sobre uma base de dados de propriedades análogas.

4. Pode-se valer de técnicas de homogeneização e de análise estatística.

5. A homogeneização é feita em função das características e qualidades que, previamente, foram detectadas e que influem no valor de mercado, dentro do segmento dos imóveis comparáveis.

6. Os preços de oferta das amostras são homogeneizados, aplicando coeficientes de ponderação, para aproximar os dados que se está a avaliar, de acordo com os critérios que correspondam em função do objeto de avaliação e as características que, em cada caso, influem no valor segundo a observação do mercado.

7. Depois da análise das amostras, com a média aritmética ou com uma ponderação, o processo conclui-se assinalando um valor homogeneizado por comparação para o imóvel avaliando.

Vantagens do Método Comparativo:

1. Não existe melhor valor que o valor de mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

2. É o método de avaliação mais objetivo (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

3. Baseia-se em observações do que, na realidade, ocorre no mercado (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

4. Parece ser o método mais correto de estabelecimento do valor dos bens imobiliários numa economia concorrencial (Wendt, 1956; Adair e McGreal, 1996; Macckim, 1995 e Peto, 1997).

5. Método cada vez mais utilizado no desenvolvimento de modelos hedônicos ou de redes neurais, o que permite tirar partido de maior quantidade e melhor sistematização da informação disponível (Lenk, Worzala e Silva 1997; McCluskey et al. 1997 e Connellan e James 1998).

6. Na Europa e na América do Norte (EUA) a literatura considera o método comparativo de dados de mercado confiável.

Desvantagens do método comparativo:

1. Circunscrito a um espaço e local definido (Molina, 2005).

2. É necessária experiência e conhecimento dos preços da região, sendo imprescindível uma coleta de dados criteriosa, justificada e cuidadosa (Molina, 2005).

3. É imprescindível dispor-se de uma base de dados de imóveis semelhantes (Nebreda, Padura e Sánchez, 2006).

4. Pouco adequado para determinação dos valores das propriedades de longo prazo (Rebelo, 2002).

5. Não requer que o avaliador entenda a motivação dos compradores e dos vendedores (Rebelo, 2002).

6. Se a base para comparação for reduzida, torna-se difícil traduzir a evidência com algum grau de confiança (Rebelo, 2002).

7. O fato de identificar a presença ou ausência de um atributo na propriedade não significa que se consiga medir a sua magnitude ou qualidade (Wolverton, 1998).

8. A comparação de preços baseia-se numa relação linear implícita direta, o que nem sempre acontece (Boyce e Kinnard, 1984).

9. Há avaliadores que têm reservas sobre a confiabilidade do método devido à subjetividade na escolha de variáveis (Boyce e Kinnard, 1984).

CONCLUSÃO

O método comparativo, segundo alguns autores, é a técnica mais apropriada para determinar o valor de um imóvel. No entanto os críticos do modelo reiteram que se a comparação de preços não for linear, o método comparativo não consegue calcular o valor provável do imóvel com segurança e é necessário ter alguma precaução quanto ao seu emprego em mercados com diferentes atributos e variáveis de interesse, pois é um um método circunscrito a um local e segmento definidos.

A dificuldade maior de utilização deste método encontra-se na aplicação dos coeficientes de homogeneização, onde a ponderação para se conseguir uma aproximação dos dados obtidos ao imóvel avaliando, leva a questionar se o trabalho de avaliação imobiliária será uma ciência ou uma arte.

Fonte: Excertos do artigo Avaliação Imobiliária pelo método comparativo na ótica do avaliador, dos autores Fenando Tavares, Elisabeth Pereira e António Carrizo Moreira, publicado por Economia Global e Gestão v.14 n.3 Lisboa dez. 2009, com adaptações.