AS ARRAS OU SINAL NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA E SUAS REFERÊNCIAS NO CÓDIGO CIVIL

Sempre nos referimos ao instituto jurídico arras ou sinal nos nossos contratos de compra e venda, porém, certamente, a grande maioria dos corretores de imóveis não sabem ao certo sua conceituação e a possibilidade do mesmo, a depender da tipificação do acordo, assumir funções distintas.

Podemos definir arras ou sinal como um valor disponibilizado antecipadamente, antes da consolidação do negócio. “São as arras ou sinal dados para demonstrar que os contratantes estão com propósitos sérios a respeito do contrato, com a verdadeira intenção de contratar e manter o negócio” (Silvio Venosa, 2004:549)

As arras ou sinal comumente são disponibilizados em moeda corrente vigente no país, porém, não há qualquer impeditivo para que se utilizem de qualquer outro bem, como também não existe um valor prefixado, podendo ser qualquer quantia abaixo do preço total explicitado no instrumento de compra e venda

É importante mencionarmos a necessidade de não confundir-se arras ou sinal com cláusula penal, nem qualquer outra obrigação dita alternativa.

A cláusula penal ou multa convencional prevista no contrato é uma obrigação acessória e uma sanção civil que se impõe à parte que não cumprir as condições estabelecidas nas cláusulas contratuais, ou seja, torna-se uma indenização prévia para quem percebe o valor da multa e uma penalização para a parte inadimplente e pode ser executada em decorrência do inadimplemento, seja parcial ou total do contrato.

Referências no Código Civil

Art. 408 Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Art. 409 A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.

Art. 412 O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal.

A cláusula penal é prestação prometida, que pode vir a não se concretizar. Nas arras ou sinal, já existe uma prestação cumprida, com a entrega da coisa, que é essencial. A cláusula penal pode ser reduzida pelo juiz (CC, art.413, vide abaixo), o que não ocorre com o sinal. (Silvio Venosa, 2004:556).

Referências no Código Civil

Art. 413 A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Nos contratos em que há obrigações alternativas, o acordo reflete duas possibilidades de cumprimento, podendo a parte cumprir qualquer delas para manter-se adimplente. Sendo as arras ou sinal de cunho penitencial, o que abre a possibilidade para o arrependimento e consequentemente a não efetivação do negócio, as mesmas serão utilizadas a título de indenização.

Referências no Código Civil

Art. 252 Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou.
§ 1.º Não pode o devedor obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra.
§ 2.º Quando a obrigação for de prestações periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período.
§ 3.º No caso de pluralidade de optantes, não havendo acordo unânime entre eles, decidirá o juiz, findo o prazo por este assinado para a deliberação.
§ 4.º Se o título deferir a opção a terceiro, e este não quiser, ou não puder exercê-la, caberá ao juiz a escolha se não houver acordo entre as partes.

As arras ou sinal, representam um valor pago em dinheiro ou um bem dado antecipadamente a título de adiantamento com o objetivo de confirmar um contrato. Nesta modalidade, que é a mais comum, este sinal é também conhecido como arras confirmatórias.

Referências no Código Civil

Art. 417 Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

As arras ou sinal podem ser considerados como penitenciais (penitência ou sacrifício para expiação dos pecados) quando são empregadas a titulo de indenização por arrependimento e não efetivação do contrato de compra e venda.
Pelo Novo Código Civil, não havendo disposição expressa no contrato, o sinal ou arras penitenciais representa uma opção da parte prejudicada, que poderá preferir executar o contrato (CC, art. 419, segunda parte) ao invés de retê-las a título de indenização.

Referências no Código Civil

Art. 418 Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

As arras ou sinal sendo utilizados como indenização, há de se considerar que: se o arrependimento vier da parte que deu as arras, perderá ela o valor integral dado como sinal, porém, se o arrependimento vier da parte que as recebeu poderá a parte que as pagou, exigir sua devolução integral, mais o equivalente e correção monetária, acrescidos de juros e honorários advocatícios.

O valor equivalente a que se refere o texto legal representa o mesmo que devolvê-las em dobro, acrescidos das cominações legais citadas.
As partes podem fixar no contrato limitação de responsabilidade de modo a não ficarem sujeitas a indenizações complementares. Neste caso as arras ou sinal passarão a ter função unicamente indenizatória.

Referências no Código Civil

Art. 420 Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.

OBS. Quando ocorrer, que as arras ditas penitenciais sejam insuficientes para fazer face às perdas e danos decorrentes do não cumprimento do contrato de compra e venda, caberá à parte prejudicada requerer indenização complementar.

Referências no Código Civil

Art. 419 A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras ou sinal como o mínimo da indenização.

Arras securatórias ou assecuratórias

Silvio Venosa, lembrando Arnold Wald, ressalva a existência de arras securatórias e assecuratórias, aquelas que servem para demonstrar a intenção efetiva de contratar, quando os negócios a serem firmados dependam de eventos futuros, independentes da vontade das partes. As arras, neste caso, são estabelecidas no momento das tratativas.

Concluindo nosso estudo, evidencio o princípio fundamental na formação dos contratos, o princípio da autonomia da vontade, que representa a ampla liberdade, onde as partes têm a faculdade de celebrar ou não contratos, sem a interferência do Estado e onde a avença ou acordo torna-se lei entre as partes.

Prof. Marcos Mascarenhas