ARTIGO TÉCNICO: MERCADO IMOBILIÁRIO

Prof. Marcos Mascarenhas

No nosso meio, falamos diuturnamente em mercado imobiliário, porém, será que, efetivamente sabemos o seu real significado?

Um mercado identifica-se segundo suas inúmeras variáveis entre as diferentes características, assim como sua composição, número e comportamento de seus agentes intervenientes.
Estas diferenças existem em função de cada caso e especificidades do mercado analisado, enumerando-se características ou atributos básicos, classificando-os quanto aos seus distintos tipos.

Relacionado às características do mercado, podemos enumerar: a Liberdade, a Homogeneidade, a Transparência, a Concorrência e a Frequência das transações imobiliárias.
Como elementos de oposição das características acima, temos: a Intervenção, a Heterogeneidade, a Ausência e a Infrequência das transações imobiliárias.

A seguir vamos definir cada característica deste mercado tão dinâmico e volátil.

- Liberdade
O mercado imobiliário é livre quando a participação, tanto dos ofertantes quanto dos demandantes, mantém seu equilíbrio, descartando qualquer agente externo à liberdade da oferta e da procura que provoquem alterações no preço e quantidades demandadas.

- Homogeneidade
Um mercado se diz homogêneo, quando as características das diferentes unidades são similares ou que possuam diferenças que possamos considerar como irrelevantes sem que haja preferência por nenhuma delas em particular.
Ressalto que, em determinados produtos que consideramos como similares, podem existir preferências por parte dos demandantes com respeito a alguma particularidade que venha a diferenciar o produto. Isto é resultado de alguma estratégia do incorporador, seja na área tecnológica, na apresentação, etc.
Constata-se a heterogeneidade quando as unidades de mesma tipologia, não possuem características e/ou atributos análogos ou comparáveis entre si.

- Transparência
Um mercado é transparente quando todos os intervenientes, tanto ofertantes quanto demandantes, têm pleno conhecimento do seu comportamento, particularmente no que diz respeito ao preço do bem imóvel e suas possíveis flutuações. O desconhecimento gradual de informações potencialmente disponíveis origina a perda total da transparência.

- Concorrência
Um mercado é competitivo quando tanto o número de ofertantes quanto o número de demandantes é alto.

- Frequência
Um mercado se diz frequente, quando se constata que as transações de compra e venda ocorrem quase sem interrupção. Para determinados segmentos de mercado, em certas épocas do ano estas transações acontecem em maior ou menor quantidade, provocando uma alta ou uma baixa na freqüência relativa das operações imobiliárias. Existem determinados imóveis que podem chamar-se “raros”, cuja operação de compra e venda se verifica de vez em quando. Uma vez que este imóvel é transacionado, dificilmente retorna ao estoque em curto prazo, tipificando o mercado como infreqüente.

Estas cinco características ajudam a descrever os tipos mais correntes de mercado que abordarei a seguir e que é o real objetivo deste artigo.

Existem cinco tipos de mercados:

• Concorrência Perfeita

• Monopólio / Concorrência monopólica

• Oligopólio

• Monopsônio e Oligopsônio

• Monopólio Bilateral

- Mercado de Concorrência Perfeita
Este mercado caracteriza-se por, teoricamente, conter os cinco atributos citados anteriormente, ou seja, liberdade, homogeneidade, transparência, concorrência e freqüência.
A liberdade que marca a oferta e demanda, gera, naturalmente, um ponto de equilíbrio para onde convergem. É neste ponto que se verificará um determinado preço que proporcionará uma satisfação de demanda do bem imóvel.
Podemos afirmar que neste tipo de mercado, a atividade regular que um ofertante ou um demandante possa realizar, não será suficientemente relevante para alterar o preço de mercado, vez que, o preço tenderá a igualar-se ao custo marginal do bem.
Nos mercados de concorrência perfeita, verificamos que a otimização do benefício se verifica quando o ingresso marginal é igual ao custo marginal, daí o ofertante adotar sempre um preço compatível aos preços já praticados pelo próprio mercado.

- Mercado Monopólico
Neste tipo de mercado, constata-se a presença de um único ofertante, em meio a muitos demandantes. Com referência às cinco características assinaladas para o mercado, em rápida análise, constata-se a perda, segundo as distintas variantes, da condição positiva de algumas delas, como: liberdade, transparência e concorrência.
O ofertante, na condição de “único ofertante” impõe seu preço e este preço, não será, necessariamente, coincidente com o custo marginal, pois será fixado de acordo as primícias da política estabelecida pelo monopólio.
É possível demonstrar, pelo andamento natural e regular da demanda, exceto para imóveis considerados inferiores, que quanto maior o preço, menor será a procura por estas unidades.
Dentro do mercado monopolista, se verificam três variantes: Monopólio discriminador ou de discriminação perfeita, monopólio com discriminação de preços em razão da quantidade ofertada e monopólio com discriminação de preços em função do perfil qualitativo do demandante.
No primeiro caso, podemos notar uma maior racionalidade e comparado aos outros dois casos provoca uma perda menor para a economia em geral.

- Concorrência monopólica
Em um mercado, onde existem bens substitutivos e uma única indústria composta de empresas que competem com estes imóveis de um mesmo segmento, a concorrência entre elas é orientada a diferenciar o produto tornando-o mais atrativo e consequentemente, o preferido entre tantos bens imóveis semelhantes. Na concorrência monopólica a tendência é que a curva dos custos médios tangencie a curva de demanda, determinando assim um preço ótimo, onde o benefício tenda a igualar-se ao custo médio e o preço do imóvel.

- Oligopólio
Neste tipo de mercado, constata-se a presença de alguns poucos ofertantes em meio a muitos demandantes, podendo existir uma interdependência estratégica, onde se produz bens idênticos e onde também podem produzir-se bens diferenciados, como no caso da concorrência monopólica.
Reduzindo-se, a título de exemplo, a apenas duas empresa ofertantes (Duopólio), deve-se optar por uma estratégia de mercado baseada em duas variantes: preço que cobra cada empresa e quantidade que produz cada empresa.
Aquele que fixa primeiro uma das variáveis torna-se "líder" e o outro, denominado "seguidor", deverá adequar a outra variável em função dos seus custos marginais para que não sejam maiores que seu ingresso marginal, isto supondo-se que ambas as empresas tenham conhecimento recíproco da forma de reação de sua competência.
Normalmente, o que vemos, é que condutas de ações cooperativas geram acordos para fixação dos níveis de preço e produção com o objetivo de maximizarem-se os resultados. É o que vulgarmente chamamos de “cartel”.

- Monopsônio e Oligopsônio
Um mercado monopsônio, é o inverso do monopólio. Nele se verifica a presença de um único demandante em meio a muitos ofertantes.
Similar ao oligopsônio é a situação inversa do oligopólio, onde existe um pequeno grupo de demandantes em relação a muitos ofertantes.

- Monopólio Bilateral
Aqui não se pode confundir com o mercado monopólico. Neste tipo de mercado só há um único ofertante e um único demandante. Ambos negociam até chegarem a um acordo referente aos termos de compra e venda, ou seja, a determinação de um preço de mercado do bem imóvel.
É importante que identifiquemos que o processo que leva a aquisição de um imóvel, não se enquadra em nenhum dos tipos de mercado mencionados, porém, é bastante semelhante ao monopólio bilateral.
Somente em condições muito especiais, pode-se almejar a concorrência monopólica. Uma situação que pode ocorrer, é quando, em um dado momento, em uma zona geográfica definida, oferece-se um conjunto mais ou menos importante de imóveis à venda e de forma simultânea.
Com relação às características, este mercado é às vezes livre, às vezes sofre intervenções, é heterogêneo e segundo o segmento pode ser mais ou menos frequente, além de não ser totalmente transparente.

Concluindo, deve-se ter em conta que existem inúmeros outros fatores de ordem particular e específicos para cada transação e que podem incidir sobre o valor de mercado, fixando-se dois parâmetros básicos: de um lado, a habilidade negociadora das partes intervenientes e do outro, o grau de importância que a transação representa para cada um deles.

Prof. Marcos Mascarenhas