Um condomínio com quase 400 apartamentos, que cobrava cerca de 150% a mais de quota de condomínio das dez coberturas com base no rateio pela fração ideal, foi condenado a dividir as despesas de maneira igualitária, diante da constatação que os custos de manutenção e conservação decorrem da disponibilidade e utilização das áreas comuns. Em que pesem os esforços do condomínio pela não realização da perícia, querendo limitar o julgamento simplesmente para afirmar a legalidade da fração ideal, esta foi realizada e pôde demonstrar a dimensão da injustiça de se cobrar a mais do proprietário que possui uma unidade maior. Provou que as despesas são geradas nas áreas comuns, que no caso se destacam por terem piscinas, quadras de tênis e poliesportivas, sauna, espaços gourmet e de festas etc. Os serviços e empregados são disponibilizados e usufruídos igualmente por todos os moradores, sem qualquer relação com o tamanho dos apartamentos, que têm a mesma média de moradores.
A fração ideal é prevista em lei, e isso não se discute, sendo este o motivo dos equívocos em algumas decisões do STJ que teriam outro resultado se a perícia tivesse sido realizada. Seriam evitados os erros de entender a quota como se fosse um imposto e ignorar que condomínio edifício tem dois tipos de propriedade (área privativa e comum), sendo bem diferente de condomínio geral. A perícia judicial, feita por engenheiro civil, demonstra que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção, conforme o art. 12 da Lei 4.951/1964, o que é bem diferente da divisão das despesas de manutenção das áreas comuns, que resultam na quota de condomínio que estão previstas no art. 24 da mesma lei.
É elogiável o aprofundamento dos desembargadores que citaram ser dever do Judiciário coibir o enriquecimento sem causa, uma vez que as centenas de apartamentos-tipo, que representam 93,5% do condomínio, nunca aprovariam o rateio justo por se beneficiarem da fração ideal. A única solução das coberturas, que representam 6,5%, foi requerer à Justiça um rateio equânime.
O acórdão publicado em 14.7 cita que “a cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior pressupõe enriquecimento sem causa, abominado pelo artigo 884 do CC, devendo ser observado o princípio do proveito efetivo. É que, por se tratar de áreas comuns, a soma das despesas deve ser igualmente dividida, considerando que todos fazem uso igualitário do espaço e de seus benefícios, sendo, portanto, incabível o rateio no critério das frações ideais”.
A clareza do entendimento citado teve como base a perícia realizada, já que foi considerado no laudo aquilo que parece óbvio, mas que muitas vezes, por falta de reflexão, não é compreendido de imediato: “É necessário informar que as áreas do condomínio... podem ser utilizadas de forma igualitária por todas as unidades autônomas, independentemente da sua área privativa, ou do seu coeficiente de proporcionalidade”.
Kênio Pereira - Advogado
Fonte: O TEMPO
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