Fundamental a consulta à serie de normas técnicas da ABNT, sub número 14.653 e suas partes.
Assim comparativos são todos os métodos de avaliação, porque não há outro meio de se fixar valores a não ser por comparação com valores já conhecidos. Entretanto, a predominância de determinada condição para a obtenção do valor – principalmente quando se trata de imóvel – induz a determinados métodos. É frequente a divisão dos métodos em três grandes grupos: método comparativo propriamente dito, (também chamado de dados de mercado), método da capitalização da renda e método comparativo de custo – todos eles admitindo combinações e cálculos diretos ou indiretos do valor. Há ainda o método involutivo, que pode ser considerado como a combinação do método comparativo com o de custo, aplicável na determinação de valores de glebas urbanas ou urbanizáveis, por exemplo.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO é aquele em que o valor do bem é obtido pelo confronto com outros semelhantes, cujo valor já é conhecido no mercado pelos negócios realizados ou por ofertas confiáveis. Coletam-se os elementos de comparação e se faz o tratamento pertinente, modernamente pela inferência estatística e chega-se ao valor do bem avaliado. Como advertiu Berrini: “Quando se faz uma avaliação pelo método das vendas, é necessário que o imóvel que serve de base de comparação seja da mesma natureza, e tenha o máximo possível de suas características comparáveis com o imóvel que se esta avaliando”.
Realmente, imóveis diferentes e negócios dessemelhantes ou realizados em confronto exigem identidades de coisas e de situações. Para isso, realizam-se tratamentos estatísticos dos valores dos elementos coligidos, a fim de tornarem-se comparáveis através do uso de variáveis representativas de cada uma das qualidades relevantes dos bens considerados. Com essas operações de ajustamento ao imóvel avaliando, e com as devidas cautelas na colheita dos elementos pesquisados, o método comparativo conduz a resultados satisfatórios, mas se houver falha na pesquisa ou no tratamento matemático o laudo não apresentará o real valor do bem avaliado.
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA é adequado para a avaliação de bens produtivos e consiste no calculo do valor conjunto do terreno com suas acessões (construções, equipamentos, plantações etc.) em função do rendimento efetivo ou potencial, obtido pelo conhecimento direto ou pela comparação de rendimentos de bens assemelhados, e suas proximidades. O valor do bem será o resultado do valor do terreno mais o de suas acessões, com o acréscimo do denominado valor da coisa feita – VCF, correspondente às rendas que seriam obtidas do capital investido durante o tempo necessário à montagem do empreendimento. Abordando este aspecto, Medeiros Jr. esclarece que “a vantagem da coisa feita de um imóvel pronto e em condições de uso deve corresponder, ou aos dispêndios referentes à sua montagem, não previstos nos custos específicos do terreno e das benfeitorias, ou, então, aos ganhos que poderiam advir do uso do imóvel, como se ele estivesse pronto, durante um prazo equivalente ao da duração das obras.
MÉTODO DE CUSTO, usual na avaliação de construções, consiste na determinação dos gastos de reprodução de uma obra nova ou nos de substituição, os fatores de depreciação física e funcional da obra em razão de sua idade e demais fatores desvalorizantes. Na elaboração dos orçamentos são comumente usadas as tabelas de composição de preços estampadas em publicações técnicas, ou apresentadas em trabalhos especializados , abrangentes das diversas categorias de construção. Tais tabelas são de grandes utilidade e confiabilidade para as avaliações da região de pesquisa, mas nem sempre expressam os custos unitários de outras regiões, pois é notório que na capital dos estados o custo da construção é mais elevado que nas cidades do interior. Assim sendo, os custos pesquisados e tabelados para uma área não devem ser cegamente aplicados em outra, sob pena de distorcer o laudo assim elaborado.
O denominado MÉTODO INVOLUTIVO consiste especialmente na combinação do método comparativo com o de custo e é comumente aplicado às áreas suscetíveis de urbanização, partindo-se do cálculo da venda da área loteada, deduzidas as despesas de loteamento e o lucro provável do empreendimento, para se chegar ao valor da gleba bruta. Quando às áreas rurais devem ser observadas outros critérios para perfeita comparação com o imóvel avaliando, notadamente para a homogeneização dos elementos pesquisados.
Fonte: ZAPPA Engenharia
Nenhum comentário:
Postar um comentário