Uma das formas mais tradicionais e conservadoras de valorizar o capital financeiro está na aquisição de imóveis, seja residencial, seja comercial. As correções anuais e as melhorias de infraestrutura urbana promovidas pelos municípios e governos impulsionam a valorização, possibilitando o aumento de capital a médio prazo para quem estiver atento às mudanças do mercado.
O mercado imobiliário mostrou sua força antes da crise política e econômica que se iniciou em meados de 2013, valorizando casas, bairros e cidades inteiras. As construtoras têm investido em projetos modernos e melhorias financeiras para quem participar de suas negociações, seja na compra de vários imóveis para compor um terreno, seja na aquisição de grandes áreas.
Quando não há terrenos grandes, como empresas com grandes áreas ou estacionamentos a serem adquiridos, surge a incorporação imobiliária: a formação de novo terreno a partir dos imóveis residenciais ou comerciais já existentes, em andares baixos, em média de 3 andares (não é uma regra, depende de cada construtor). Nesta incorporação, os proprietários dos imóveis são chamados a conversar sobre as vantagens de participar do projeto de verticalização, e a valorização projetada ao futuro empreendimento... e aqui surge uma nova oportunidade para quem estiver atento.
Oportunidade, como dizem os mais velhos, 'é peluda na frente e careca atrás', ou seja, se passar, não conseguirá segurar.
As construtoras valorizam os imóveis a serem adquiridos com as permutas, que podem ser de imóveis já construídos/prontos; permutas locais ou financeiras.
Como funcionam as permutas?
- Local: entrega dos apartamentos após a entrega das obras.
- Financeira: o(s) proprietário(s) do(s) terreno(s) se torna(m) sócio(s) do empreendimento sem receber apartamentos e despesas com condomínio(s)/matrículas. Após as vendas dos imóveis (apartamentos) a construtora efetuará o pagamento em dinheiro ao(s) proprietário(s), deduzindo impostos e investimento em marketing.
- Estoque ou pronta: o(s) proprietário(s) receberá(ão) como pagamento apartamento(s) já finalizado(s) ou na região ou em outro(s) bairro(s), conforme disponibilidade de estoque da construtora.
Na permuta local ou financeira, a valorização do preço do m2 pode chegar até 100%, dependendo da região, zoneamento (poder construtivo), terreno (plano, íngreme, irregular), além de outros fatores de análise. Permuta estoque tem valorização média de 50%.
Negociação em dinheiro: podem ocorrer em pouquíssimos casos. Imóveis para Minha Casa Minha Vida (MCMV), médio e alto padrão, estão sendo adquiridos exclusivamente com permutas.
Negociação extra: não há margem para pedir imóveis a mais ou melhores condições comerciais. Qualquer dificuldade que a construtora sentir ao negociar com determinado(s) proprietário(s) de imóvel(is), a negociação poderá a ser cancelada e não mais retomada. As permutas são repassadas visando uma valorização superior, comparado ao valor vigente a ser pago pelo(s) imóvel(is) a ser(em) adquirido(s).
Garantias
Há diversas garantias fornecidas pelas construtoras na qual os participantes da incorporação não precisarão se preocupar com a possibilidade de perder(em) seu(s) imóvel(is). Portanto, é necessário analisar e aceitar as condições comerciais para, posteriormente, acertar os detalhes jurídicos: a principal chave da negociação.
Perdas de quem não participa de um projeto de incorporação imobiliária
Trocar o imóvel antigo por um imóvel novo: mesmo para quem não deseja residir em apartamento, há a permuta financeira que permite comprar um outro imóvel térreo na região ou em outro bairro/município.
Renda extra: as permutas prontas ou local permitem que uma fração dos imóveis possam ser alugados ou revendidos.
Segurança e lazer proporcionado a quem reside em condomínio.
Perda de amizade com os vizinhos: alguns proprietários contrários à proposta comercial (por desejarem mais benefícios) ou contra o projeto de verticalização, em geral, inviabilizam todos os demais participantes que estão a favor da proposta.
Conclusão
Infelizmente, muitas negociações são canceladas devido alguns proprietários de imóveis acreditarem na supervalorização de seus bens, esperando sempre o melhor preço: argila que vira bronze, bronze que vira prata, prata que vira ouro, ouro que vira diamante, diamante que vira benitoíte. Imóveis que não são negociados no decorrer de um espaço no tempo tendem a sofrer perda de valores conforme as mudanças regionais de uso do solo/zoneamento. Investimento é como um jogo, precisa entender bem as regras para ser beneficiado, do contrário, há perdas/prejuízos ou arrependimentos.
Flávio Sodré
Fonte: Blastingnews Brasil - Economia
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