Nestes tempos de crise econômica, o recebimento da Taxa Condominial em dia é um dos grandes problemas enfrentado pelos síndicos. Com uma inadimplência elevada e na tentativa de manter a saúde financeira do condomínio equilibrada, alguns síndicos utilizam-se de medidas para estimular a pontualidade do condômino. Uma delas é a concessão de um desconto àqueles que pagam suas taxas em dia, até a data do seu vencimento, denominado desconto pontualidade.
Mas seria essa inserção de desconto no boleto de cobrança legal?
A questão chave, que passa desapercebida por muitos síndicos, é que esse tipo de desconto contraria o limite de penalidade por atraso trazido pela legislação civil. Nesses casos o que se tem, de fato, é uma dupla penalização do condômino inadimplente pelo não cumprimento da obrigação no termo certo, posto que além de perder o desconto pontualidade, incidirá sobre o seu débito a multa de 2%.
Aos olhos do Judiciário, a perda do desconto pontualidade representa multa dissimulada, e direta violação a lei.
É evidente que são soberanas as deliberações dos condôminos tomadas em regular assembleia. Não obstante, tais deliberações sujeitam-se ao império da Lei, não podendo contrariá-la.
Não pode o condomínio cobrar de condôminos em igual situação valores diferentes do rateio das despesas comuns, assim como não pode o condomínio cobrar multa moratória acima do limite legal.
Além do que, caso instituída sem o devido cuidado, essa prática pode afetar o orçamento do Condomínio. Isso porque o cálculo do valor da Taxa Condominial é feito de acordo com as despesas, então caso todos os condôminos resolvam pagar em dia obtendo o desconto, o valor da arrecadação será menor do que o valor rateado para honrar com as despesas.
Ou seja, todos os condôminos estão obrigados a pagar a cota-parte que lhes couber no rateio, isto é, não podem pagar menos, nem são obrigados a pagar mais, salvo hipótese de impontualidade. E o desconto pontualidade significa redução do valor que está sujeito o condômino, o que a lei não permite. Por outro lado, a admissibilidade desse benefício implicará aumento no valor da quota-parte dos condôminos que não desfrutaram da vantagem, além da multa devida, o que não pode ser admitido.
"Nos débitos condominiais, incide em ilegalidade tanto o chamado abono pontualidade, como a denominada provisão de contingência, sempre que prevista a multa por inadimplemento. [...] No referente ao abono pontualidade, que se insere entre as chamadas sanções premiais, afronta à lei civil, que não admite a redução do valor a que está sujeito o condômino, posto implicar em aumento na quota-parte dos condôminos que não desfrutarem do prêmio, além de terem que arcar com a multa por inadimplência”(TJSC, Apelação Cível n. 2013.010648-1, de Joinville, rel. Des. Eduardo Mattos Gallo Júnior, j. 24-03-2015).
Desta feita, essa tal clausula de aparente incentivo a pontualidade não é lícita, pois dissimula a majoração abusiva da multa moratória, limitada a 2% pelo artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, consistindo num meio de burla à legislação.
Queiroz, Barbosa e Bezerra Advocacia
Fonte: Artigos JusBrasil
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