A profunda crise financeira vivida em nosso país e, principalmente seus reflexos no mercado imobiliário, têm produzido significantes prejuízos para quem mora ou possui seu estabelecimento comercial em um imóvel alugado.
Tais prejuízos decorrem da vertiginosa queda nos valores atualmente cobrados nos alugueis de imóveis residenciais e, principalmente, comerciais.
Como consequência, quem possui um contrato de aluguel firmado há alguns anos, provavelmente, está pagando um valor consideravelmente superior à atual realidade do mercado.
Embora mais raro, também temos situações inversas, em que o locador esta perdendo dinheiro, no caso de imóveis locados em áreas que sofreram alguma forte valorização.
Essa situação é ainda mais preocupante para Locadores e Locatários de imóveis comerciais, visto que empresários e comerciantes dependem do local para desenvolverem suas atividades comerciais, prestar serviços, fabricar produtos, armazenar estoque. Além de ser neste local, na maioria das vezes, onde sua clientela está estabelecida.
Da mesma forma, é uma escolha difícil para o Locador proceder com o encerramento do contrato de aluguel de um inquilino adimplente, na esperança de obter outro que pague o valor de mercado pelo aluguel do imóvel.
Para a solução de casos como esses, Locatários e Locadores podem ajuizar uma ação judicial com a específica finalidade de revisar o contrato de locação, para majorar ou reduzir o valor de aluguel, utilizando a chamada Ação Revisional de Aluguel.
O principal objetivo dessa ação é buscar reestabelecer o equilíbrio econômico do contrato, adequando eventuais desproporções existentes entre o aluguel efetivamente cobrado e o que seria de fato justo levando em consideração a atual situação de mercado.
Vale dizer que a Ação Revisional de Aluguel também pode ser utilizada para alterar outras determinações do contrato de locação, como, por exemplo, os índices e periodicidades dos reajustes.
Esta ação encontra seu fundamento legal no Artigo 19 da Lei nº 8.245, de 18/10/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei das Locações, que dispõe: Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.
Da redação do Artigo compreendemos que somente o Locador e o Locatário poderão propor a Ação Revisional de Aluguel. Todavia, também é possível aos sucessores dos contratantes originais e aos figurantes da relação de sublocação adotar tal medida.
Embora não seja ponto pacífico na doutrina e jurisprudência, existe também a possibilidade para o Fiador propor a Revisão do Aluguel, visto que quando a obrigação locatícia é alterada a obrigação deste também se altera.
O mesmo Artigo também enumera os requisitos necessários para a propositura da ação, são eles: (i) o lapso temporal de 3 anos da celebração do Contrato de Locação ou do último acordo firmado entre as partes acerca dos valores devidos de aluguel e (ii) a comprovação que os valores do aluguel estejam em desconformidade com o que esta sendo usualmente cobrado pelo mercado, seja para mais ou para menos.
Vale dizer que a Ação Revisional de Aluguel não pode ser proposta durante o prazo para o Locatário desocupar o Imóvel, seja este estipulado amigável ou judicialmente. Entretanto, é possível a propositura desta se já existir Ação Renovatória de Aluguel que verse sobre o mesmo imóvel, contanto que preenchidos os demais requisitos do Artigo 19.
Dando seguimento, a Ação de Revisão de Aluguel tem por objetivo readequar os valores pagos a título de aluguel ao que é comumente praticado pelo mercado para imóveis semelhantes.
Os artigos 68 a 70 da Lei do inquilinato tratam das particularidades que devem ser observadas na proposição desta ação. Já na Petição Inicial, além dos requisitos gerais pertinentes a qualquer peça inaugural, é impositivo que se apresente o valor do aluguel cuja fixação é pretendida.
Recebida a Inicial, deve o Juiz designar a audiência de conciliação e, se razoáveis e bem justificados os nos elementos fornecidos pelo autor, fixar um novo valor a titulo de Aluguel Provisório.
Acerca da fixação do aluguel provisório, a Lei nº 12.112, de 2009 – que introduziu diversas mudanças na Lei do Inquilinato – estabeleceu os seguintes parâmetros a serem observados pelos magistrados:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente.
Desta forma, tendo em vista que o aluguel provisório será fixado liminarmente, sem ouvir a parte contrária, é fundamental que seu proponente apresente provas robustas que comprovem a desproporcionalidade do aluguel, caso contrário, não obterá o deferimento do seu pedido liminar.
Fixado a aluguel provisório, este será devido desde a citação, conforme que diz o art. 69 da Lei de Locações: “O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.”
Naturalmente, durante a tramitação da Ação Revisional, o montante arbitrado como Aluguel Provisório sofrerá os reajustado financeiros determinados em contrato ou fixados em lei.
Com relação às possibilidades de resposta do Réu, a Ação Revisional de Aluguel apresenta uma situação bastante interessante, visto que é possível ao Réu, anteriormente a apresentação de sua Contestação, em Petição específica, apresentar elementos e requerer a revisão do valor fixado para o Aluguel Provisório. Sendo que este pedido interrompe o prazo para apresentação de recurso, conforme depreendemos da leitura dos Artigos 68, inciso III e V.
Outro fator relevante com relação à resposta do Réu tem a ver com a possibilidade – a partir das inovações trazidas pelo Novo Código Civil – daquele que figura no Polo Passível apresentar sua Reconvenção na própria peça de Contestação.
Desta forma, é possível para quem venha a ser Réu em uma Ação Revisional de Aluguel discutir no mesmo processo – a partir da apresentação do pedido contraposto na Contestação – seu pleito para a Revisão do aluguel conforme entenda que seja mais adequado.
Apresentada a Contestação e não havendo entre as partes um acordo com relação aos valores cobrados do aluguel, caberá ao juiz determinar a realização de perícia judicial para obter o valor de mercado do aluguel daquele imóvel.
Vale dizer que a Ação Revisional de Aluguel possui natureza eminentemente técnica sendo necessária a efetiva comprovação de que o aluguel está acima ou abaixo do preço de mercado, que deve ser obtida através de comprovações técnicas idôneas, como um laudo Perical.
Acerca disso, se manifestou o Superior Tribunal de Justiça no sentido de “A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.” (REsp 1566231/PE, STJ, Terceira Turma).
Ao final do processo, no momento da Sentença, cabe ao Juiz fixar o novo aluguel, sendo que as diferenças de valores – descontados o montante pago como Aluguel Provisório – somente serão exigíveis a partir do trânsito em julgado desta decisão.
Com relação ao trânsito em julgado da Sentença, é importante termos em mente que, para as ações elencadas na Lei do Inquilinato, todos os recursos interpostos possuem somente o efeito devolutivo.
Tendo em vista os ditames do Novo CPC, antes do Trânsito em Julgado da Sentença, é possível realizar a Execução provisória dos honorários advocatícios.
Ante todo o exposto, ainda que sem pretensões de esgotar o assunto, podemos afirmar que a Ação Revisional de Aluguem pode e deve ser utilizada por Locadores e Locatários para reestabelecer o equilíbrio financeiros dos valores de aluguel nos Contrato de Locação, especialmente em momentos de instabilidade do Mercado imobiliário.
Coimbra e Bahdur Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil
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