Não é raro ocorrer que passados alguns anos de vigência do contrato de locação, torne-se o aluguel defasado ou acima do preço de mercado praticado com relação a imóveis similares localizados num mesmo bairro ou região.
Sempre que isso ocorrer, o prejudicado, se não conseguir realizar acordo com a outra parte, o que é sempre aconselhável, poderá ajuizar ação judicial com a finalidade de revisar o contrato de locação, para majorar ou reduzir o valor do locativo, conforme o caso.
Segundo dispõe o art. 19 da Lei nº 8.245/91, “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Como visto, a ação revisional de aluguéis pode ser ajuizada pelo locador ou pelo locatário, conforme o interesse seja o de majorar ou reduzir o valor do aluguel, desde que o contrato esteja vigorando há, pelo menos, três anos, ou após três anos contados do último acordo de reajuste do aluguel realizado entre as partes, a fim de adequá-lo ao valor de mercado.
É possível, desde que comprovado que o aluguel está abaixo ou acima do preço de mercado, o que deverá ser feito mediante exibição, pelo autor da ação, de prova técnica idônea (ex. laudos de avaliação de imobiliárias locais), requerer que o juiz, no início da ação judicial, arbitre o aluguel provisório que deverá ser pago pelo locatário no curso do processo, até que seja apurado o valor definitivo do aluguel, de mercado, do locativo.
A Lei nº 8.245/91 estabelece que se a ação for proposta pelo locador, “o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido”, e se a ação for proposta pelo locatário, “o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente” (art. 68, II).
A ação poderá abranger locações residenciais e não residenciais, sendo a prova exclusivamente documental e técnica, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “A ação revisional de aluguel, por sua natureza, possui campo de cognição restrito, reclamando provas eminentemente técnicas, visto que não abre espaço para discussão de natureza fática. Investiga-se, durante sua fase de instrução, a possibilidade de ajuizamento (pela observância do prazo trienal de que trata o art. 19 da Lei nº 8.245/1991) e a existência de oscilação do mercado capaz de justificar a pretendida readequação do valor livre e anteriormente ajustado pelas partes.” (REsp 1566231/PE, STJ, Terceira Turma, REl.
Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 01/03/2016).
Após a realização de perícia por profissional habilitado, o juiz vai proferir sentença fixando o valor do aluguel que vigorará desde a citação do locador ou do locatário na ação revisional, significando que o depósito de valor inferior ou superior ao valor final, definido por sentença, deverá ser ressarcido ao prejudicado.
É o que diz o art. 69 da Lei de Locações: “O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.”
Conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, “a condenação da ré nos valores retroativos à data da citação deve observar, em seu cálculo, a diferença entre ‘os alugueres provisórios satisfeitos’ e o arbitrado judicialmente.”
Assim, a consequência da procedência da ação revisional será, além do arbitramento do novo locativo condizente com o mercado imobiliário, que vigorará desde a citação do réu, a condenação ao pagamento de diferenças de aluguéis em prol do autor da ação (locador ou locatário), devidas desde a citação, o que pode muitas vezes resultar em importância significativa a ser desembolsada com correção monetária e juros legais. Sem dúvida é importante levar esse ponto em consideração, optando pela resolução do conflito junto ao Poder Judiciário apenas em caso de impossibilidade de conciliar interesses.
Isabela Lehn Duarte - Advogada, Integrante do Comitê Jurídico da ACI-NH/CB/EV
Fonte: ACI
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