O avanço desordenado de empreendimentos imobiliários pressupõe maior cuidado na aquisição do imóvel, principalmente àquele ainda não edificado, como se diz: “imóvel na planta”.
Antes de se adquirir um imóvel, maior atenção deve ser dada ao incorporador e aos documentos necessários que viabilizam a incorporação, vamos entender os termos:
Incorporação imobiliária. Nos exatos termos da Lei n.º 4.591/64: “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (parágrafo único do art. 28).
O dispositivo é cristalino ao especificar que a incorporação é atividade que tem por finalidade uma construção edilícia para ser alienada.
Ora, a venda de fração de terreno sem intuito de incorporação não é regida pela Lei 4.591/64. Nesse caso, observa-se o que está posto na Lei 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano. Essa diferenciação já foi apreciada pelo STJ. Vejamos fragmentos do julgado:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. IMPUGNAÇÃO DE ATO DEINCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONDOMÍNIO ESPECIAL HORIZONTAL DE CASAS (LEI 4.591/64). ALEGADA BURLA AO SISTEMA DE LOTEAMENTO URBANOPREVISTO NA LEI 6.766/79. NÃO CONFIGURAÇÃO. INCORPORADORA.RESPONSABILIDADE PELA CONSTRUÇÃO. ATRIBUIÇÃO AOS ADQUIRENTES DOIMÓVEL. POSSIBILIDADE. CUMPRIMENTO DOS REQUISITOS PREVISTOS NA LEI4.591/64. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
(…)
O loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79, difere-se do condomínio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591/64 (art. 8º). E a diferença fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomínio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que no primeiro há mero intuito de edificação (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de construção. No segundo, no entanto, se ainda não houver a edificação pronta ou em construção, deve, ao menos, existir aprovação de um projeto de construção.
Na hipótese dos autos, a colenda Corte Estadual – com base na análise do projeto de implantação de condomínio de casas previamente aprovado pela Prefeitura, do memorial descritivo das especificações da obra, do ato de incorporação do condomínio registrado no Cartório de Registro de Imóveis, bem como dos contratos de compra e venda entabulados entre os adquirentes das unidades autônomas e a incorporadora – concluiu que se tratava de verdadeiro condomínio horizontal de casas e de incorporação imobiliária, e não de loteamento. Entendeu, nesse contexto, que foram cumpridos os requisitos previstos na Lei 4.591/64. Além disso, concluiu que não houve a alegada burla ao regramento cogente da Lei 6.766/79, uma vez que não ficou comprovada nenhuma intenção da incorporadora no sentido de vender unicamente lotes de terreno.
(…)
(STJ – REsp: 709403 SP 2004/0174391-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 06/12/2011, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/02/2012)
Sem aprofundar as diferenças dos institutos, nesta oportunidade, o regramento que estabelece o loteamento (Lei 6.766/79) é deveras rigoroso, passando pelo licenciamento ambiental, projeto, dimensão de área e por ai vai.
Incorporador. Novamente, nos exatos termos da Lei n.º 4.591/64: “considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas” (art. 29).
Ressalta-se que o incorporador deverá ser o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário ou promitente cessionário do terreno.
O que se vê na prática é que o incorporador adquire o terreno de um terceiro e uma construtora realiza a construção. Geralmente, essas sociedades empresárias fazem parte de um mesmo grupo econômico, subdividindo-se para fins de segregação de atividades e responsabilidades.
Diante dessas definições, o que se deve observar, quando da aquisição de um imóvel, é se a incorporação encontra-se devidamente arquivada junto ao cartório competente, nos moldes do que está posto no art. 32 da Lei 4.591/64, nestes termos:
(…)
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
(…)
Isso porque, caso todos os documentos elencados no dispositivo não estejam devidamente arquivados no cartório de registro de imóveis, a unidade não pode ser alienada.
Ratificando essa exigência, a Lei de Registros Públicos (6.015/73) esclarece a necessidade do arquivamento da incorporação:
Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
(…)
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
(…)
Inclusive, o arquivamento dos documentos a que alude o art. 32 da Lei de Incorporações deve ser prévio à alienação das unidades, conforme entendimento do STJ, vejamos:
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. VALORAÇÃO DA PROVA.INEXISTÊNCIA. PERSPECTIVA DE REEXAME DE ELEMENTOSFÁTICO-PROBATÓRIOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGISTRO PRÉVIO (LEI Nº 4.591/91).
(…)
“O artigo 32, caput, da Lei nº 4.591, de 1964, proíbe o incorporador de negociar sobre unidades autônomas antes de ter arquivado, no Ofício Imobiliário, a incorporação. Hipótese, todavia, em que o defeito do ajuste preliminar, contratado antes do registro da incorporação, foi apagado pelo negócio definitivo, assinado quando a incorporação já estava registrada”. (Resp n. 69.098/SP, relator Ministro ARI PARGENDLER, 3ª Turma, unânime, DJ 04/10/1999)
(…)
(STJ – AgRg no REsp: 595965 PB 2003/0169327-1, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 06/11/2012, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/11/2012).
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS. NECESSIDADE DE REGISTRO DE DOCUMENTOS. ARTIGO 32 DA LEI N. 4.591/1964. DESCUMPRIMENTO. APLICAÇÃO DE MULTA.
O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes.
(…)
(STJ – AgRg no REsp: 334838 AM 2001/0091744-9, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 18/05/2010, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/05/2010).
Assim, antes de adquirir um imóvel, verifique o registro da incorporação para que não se compre gato por lebre, ou melhor, lote por unidade autônoma edificada.
Patrick Magalhães Teixeira - Sócio fundador do escritório Advocacia Teixeira. Especialista em Direito Imobiliário, Civil e Tributário.
Fonte: Blog Direitos Imobiliários
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