Pagar
aluguel é jogar dinheiro fora? Não.
Essa
frase se repete muito quando se compara financiamento com aluguel. Argumenta-se
que se você financiar, depois de pagar as parcelas, terá ao menos o imóvel ao
final.
Tal
raciocínio não considera que o valor da parcela e do aluguel não são os mesmos.
Se a diferença entre os dois for investida e render juros, também resulta em um
patrimônio lá na frente.
O que
deve ser analisado é se este patrimônio será maior ou menor que o valor do
imóvel.
Existem
ainda peculiaridades em relação a aquisições via consórcio ou a financiamento
em construção, que devem ser estudadas com cautela.
Mas mesmo
se comprar à vista, a resposta não é tão simples. Já que o dinheiro empregado
na operação também poderia ser investido em aplicações financeiras.
Dessa
forma, teremos que fazer uma comparação. Sugiro então que o aluguel seja
entendido como um percentual do valor do imóvel.
- Hoje,
0,35% é uma referência razoável, apesar de não existir uma regra rígida para
isso. Se você adquire um imóvel à vista, deixa de ter essa despesa.
- Custos
como rateio de condomínio, vacância e certos tipos de manutenção não são parte
da realidade do inquilino e irão passar a fazer parte da realidade do proprietário.
Por isso sugiro reduzir a referência para 0,32%.
Mas, como
proprietário, você também irá lidar com a valorização ou desvalorização do
imóvel. Qual é a expectativa neste sentido?
São
muitos os fatores que podem influenciar o mercado imobiliário: crescimento da
economia; inflação; taxas de juros; tendência demográfica; desenvolvimento da
região; políticas em relação ao financiamento imobiliário; aspectos legais
relacionados à relação inquilino-proprietário; entre outros.
Perspectivas
de valorização sempre envolvem complexidade e incertezas. Para não perder o
foco, seguiremos nossa comparação utilizando títulos do governo, que vão
fornecer uma referência base para o leitor.
Hoje, as
rentabilidades, ao mês, de muitos títulos do governo têm ficado entre 0,4% e
0,55% acima da inflação, antes de impostos. O que é mais do que os 0,32% que
calculamos para o aluguel.
Já os
impostos dos títulos públicos, após 2 anos, seriam de 15% sobre a
rentabilidade. No caso do imóvel, entre impostos na locação e eventual lucro, a
tributação média seria menor que 15% - por se tratar de moradia própria e não
envolver fluxo de recebimento de aluguéis.
Mas essa
vantagem não chegaria a compensar a diferença que consegue ser obtida hoje em
títulos públicos.
Também
vale destacar que é preciso cuidado ao comparar ativos com diferentes riscos.
Ao contrário da crença de que imóveis tem menor risco por serem sólidos e
tangíveis, são os títulos públicos que devem ser considerados assim.
Portanto,
tanto para compensar o risco tomado, quanto para compensar a diferença entre os
percentuais apresentados, o imóvel teria que valorizar razoavelmente acima da
inflação. Somente assim, a compra se mostraria financeiramente vantajosa em
relação aos títulos.
Uma
ressalva importante na simulação é de que negociações diferentes podem ter
impacto significativo. Se o imóvel for adquirido bem abaixo de mercado e o
aluguel equivalente representar muito mais do que 0,35%, comprar pode ser
vantajoso. Por outro lado, se você conseguir alguma locação a 0,25% do preço,
puxaria a corda mais para o aluguel.
De
qualquer forma, tanto no aluguel quanto na aquisição, reflexões básicas muitas
vezes são subestimadas. E elas impactam bastante o bolso. Meditar sobre o
espaço que precisa para viver com conforto é um bom exemplo. Espaços maiores
têm custos maiores, seja no aluguel ou na casa própria.
Entender
o seu momento também é essencial. Você tem dinheiro suficiente para decorar
esse apartamento? Terá que zerar as suas reservas e contrair outras dívidas
para fazer isso? É comum errar a mão nesse momento e transformar o sonho em dor
de cabeça.
‘Comprar
ou alugar’ não é uma decisão isolada, mas sim parte de um planejamento de vida.
Deve ponderar seus valores, vontades, aspirações e até questões mais formais,
como seu regime de casamento.
A
mensagem que gostaria de passar aqui é de que não existe uma resposta mágica -
que forneça a certeza de ganhos expressivos com base apenas nessa
decisão.
Se por um
lado não podemos dizer que pagar aluguel é jogar dinheiro fora, por outro, não
temos bola de cristal para dizer com precisão qual vai ser a valorização de um
imóvel.
É fácil
cair na tentação de dizer o que vai ou não vai acontecer. Mas não é possível
antecipar as surpresas que o mercado nos reserva. Nem existe resposta
definitiva e estática.
Portanto,
minha sugestão é a de considerar, sim, a matemática apresentada, mas também
olhar para si mesmo e para as suas particularidades. Elas são o cerne de um bom
planejamento financeiro.
Jaques
Cohen -
Planejador Financeiro Pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial
Planner) concedida pela Planejar - Associação Brasileira de Planejadores
Financeiros.
Fonte:
Época Negócios
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