VENDA DE IMÓVEL OFERECIDO EM GARANTIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

O imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel, caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata‐se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real.

Muitas pessoas ficam em dúvida na hora de dar seu imóvel como garantia em um contrato de locação. Será que o imóvel, dado em garantia, pode ser vendido? Ou, será que é possível dispor daquele imóvel até o final do contrato de locação?

O imóvel do fiador não é garantia de pagamento do aluguel, caso o locador não cumpra a sua obrigação. A garantia é a própria pessoa do fiador. Trata‐se de uma garantia pessoal e não de uma garantia real, ou seja, esse tipo de garantia está baseado na fidelidade do garantidor em cumprir as obrigações, caso o devedor não o faça e não vinculam nenhum tipo de bem material. No Brasil temos basicamente dois tipos de garantias pessoais: fiança e aval.

Já as garantias reais recaem sobre coisas, ou seja, bens móveis ou bens imóveis. No direito brasileiro há quatro tipos de garantias reais, a saber: penhor; anticrese; hipoteca e alienação fiduciária em garantia. Assim, na garantia real, o devedor destaca um bem específico que garantirá o ressarcimento do credor na hipótese de inadimplemento da obrigação, hipótese em que o credor poderá vender o bem onerado, pagando‐se a dívida com o preço obtido e, caso haja diferença, esta é devolvida ao devedor. Para a validade da garantia é necessário que o contrato estabeleça claramente o valor da dívida, os encargos incidentes, o prazo e a forma de pagamento, bem como a identificação do bem garantidor da operação. É necessário, ainda, registar o contrato em cartório.

Observa‐se, portanto, que, se a venda do imóvel do fiador fosse impedida, haveria uma "dupla fiança", já que, além do fiador, haveria também o imóvel dele como garantia do contrato. Sendo assim, o fiador não está impedido de vender seus bens e este fato não exclui a fiança. Se ele vendeu, ainda continua sendo ele o garantidor do contrato.

Assim, quando se aceita a fiança locatícia, o imóvel que o fiador possui é apresentado ao locador apenas para que se tenha certeza que há bens a penhorar, mas ele não está impedido de vendê‐los.

Alexandre Gaiofato de Souza, Cassia Lorenço Bartel e Juliana de Oliveira Rodrigues - Advogados do escritório Gaiofato e Tuma Advogados Associados.

Fonte: Migalhas