Os bons pagadores geralmente não suportam custear despesas comuns que deveriam ser assumidas, também, pelo vizinho inadimplente. A solução do problema do inadimplemento no condomínio não é fácil e requer a agilidade do síndico e da administradora, que já dispõem de ferramentas jurídicas direcionadas ao devedor descumpridor do seu dever. Abordaremos aqui três ferramentas que podem ser utilizadas no caso do não cumprimento dos deveres na seara condominial.
A primeira ferramenta que já está sendo utilizada e aceita pelos tribunais, no Brasil, é a proibição pelo condômino inadimplente do uso da área comum do edifício. O tema é delicado, mas já encontra respaldo na jurisprudência. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi um dos pioneiros na análise do tema e já decidiu pela proibição do uso de áreas comuns ao condômino inadimplente, validando a assembleia que deliberou sobre o uso de tal penalidade (TJ-SP. APL 0079256-22.2005.8.26.0000).
Para esse caso, no entanto, é imprescindível a aprovação da proibição em assembleia geral, que deverá ser convocada para tal finalidade e com quorum específico, para a regulamentação das áreas comuns e a impossibilidade do uso pelo inadimplente.
No mesmo sentido, a segunda ferramenta utilizada em alguns estados é o protesto das quotas condominiais e a inclusão do devedor no rol serviço de proteção ao crédito (Serasa e SPC).
A terceira ferramenta a ser utilizada é aplicação de multa mais pesada daqueles percentuais geralmente praticados nas cobranças (até dois por cento), tal multa pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Nesse caso, o tema deve ser submetido à votação em Assembleia e a aplicação da penalidade deverá ser aprovada pelo quorum de três quartos dos condôminos, sendo aplicada ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres (artigo 1.337 do Código Civil brasileiro).
Além dessas ferramentas, recomenda-se a boa gestão do condomínio, a contratação de uma administradora diligente e especializada, além disso, a contratação de assessoria jurídica específica (sem relação com a administradora), objetivando a redução no quadro de inadimplência.
Estabelecer um procedimento de controle do pagamento, e, consequentemente, do inadimplemento combinado com a viabilização de acordo extrajudicial são instrumentos mais céleres e econômicos para evitar ações judiciais de cobrança e, portanto, combater a inadimplência.
A primeira ferramenta que já está sendo utilizada e aceita pelos tribunais, no Brasil, é a proibição pelo condômino inadimplente do uso da área comum do edifício. O tema é delicado, mas já encontra respaldo na jurisprudência. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi um dos pioneiros na análise do tema e já decidiu pela proibição do uso de áreas comuns ao condômino inadimplente, validando a assembleia que deliberou sobre o uso de tal penalidade (TJ-SP. APL 0079256-22.2005.8.26.0000).
Para esse caso, no entanto, é imprescindível a aprovação da proibição em assembleia geral, que deverá ser convocada para tal finalidade e com quorum específico, para a regulamentação das áreas comuns e a impossibilidade do uso pelo inadimplente.
No mesmo sentido, a segunda ferramenta utilizada em alguns estados é o protesto das quotas condominiais e a inclusão do devedor no rol serviço de proteção ao crédito (Serasa e SPC).
A terceira ferramenta a ser utilizada é aplicação de multa mais pesada daqueles percentuais geralmente praticados nas cobranças (até dois por cento), tal multa pode ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. Nesse caso, o tema deve ser submetido à votação em Assembleia e a aplicação da penalidade deverá ser aprovada pelo quorum de três quartos dos condôminos, sendo aplicada ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres (artigo 1.337 do Código Civil brasileiro).
Além dessas ferramentas, recomenda-se a boa gestão do condomínio, a contratação de uma administradora diligente e especializada, além disso, a contratação de assessoria jurídica específica (sem relação com a administradora), objetivando a redução no quadro de inadimplência.
Estabelecer um procedimento de controle do pagamento, e, consequentemente, do inadimplemento combinado com a viabilização de acordo extrajudicial são instrumentos mais céleres e econômicos para evitar ações judiciais de cobrança e, portanto, combater a inadimplência.
Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil
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