Introdução:
Em recentíssimo artigo de autoria do nobre advogado, Dr. Kênio de Souza Pereira, publicado no Boletim de Direito Imobiliário¹, o aclamado jurista rompeu importante barreira que, acabou por suscitar a ira de condôminos e síndicos, tudo porque, frisa-se, com corretíssima fundamentação jurídica, arguiu pela possibilidade da cobrança por igual das taxas de condomínio independentemente, da área privativa da unidade autônoma.
Romper paradigmas, expor novos fatos e considerações diametralmente opostos ao censo comum e enraizado, confere ao seu interlocutor, asseveradas críticas e até menções de repúdio afinal, possuir entendimento e discernimento próprios, pode ser considerado inadequado e ás vezes até imoral por aqueles que seguem, fielmente, aquilo que lhes é imposto.
Neste sentido, intentar contra o critério de fracionamento das taxas condominiais, tido, por muito tempo como absoluto, parece absurdo afinal, quem possui maiores recursos deve arcar com maiores custos e, esta cultura, acompanha o pensamento primário e autoritário da sociedade.
Portanto, desde já, parabenizo o belíssimo trabalho desenvolvido pelo ínclito professor Kênio que, instigou o debate necessário sobre o tema.
Da forma de contribuição das despesas de condomínio - Previsão legal
Inicialmente prevista pelo artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, a cota parte do rateio das despesas condominiais, dava-se pela fração ideal da unidade autônoma, porém, o mesmo parágrafo permitia estipulação diversa neste sentido se assim, os condôminos o desejassem.
Na vigência do Código Civil, inicialmente, o artigo 1336, inciso I, determinava que a contribuição das despesas condominiais, seguia a proporção da fração ideal sendo, portanto, norma cogente e obrigatória, sem a possibilidade de alteração pela vontade dos condôminos.
No entanto, com a promulgação da Lei nº 10.931, de 2004, passou-se, a exemplo do artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, (Condomínio e Incorporação Imobiliária), prever a possibilidade de estipulação diversa na forma de contribuição mediante previsão expressa da convenção condominial.
Geralmente, as convenções condominiais seguem o critério de rateio baseados na fração ideal de cada unidade e, dessa forma, unidades com frações ideiais maiores arcam com um percentual maior no rateio das despesas do edifício.
Contudo, conforme previsão estatuída pelo Código Civil, nada obsta estipulação diversa pelas normas internas dos condôminos.
É justamente neste sentido, que se defende a possibilidade do rateio igualitário independentemente, da fração ideal atribuída a cada unidade.
Em recentíssimo artigo de autoria do nobre advogado, Dr. Kênio de Souza Pereira, publicado no Boletim de Direito Imobiliário¹, o aclamado jurista rompeu importante barreira que, acabou por suscitar a ira de condôminos e síndicos, tudo porque, frisa-se, com corretíssima fundamentação jurídica, arguiu pela possibilidade da cobrança por igual das taxas de condomínio independentemente, da área privativa da unidade autônoma.
Romper paradigmas, expor novos fatos e considerações diametralmente opostos ao censo comum e enraizado, confere ao seu interlocutor, asseveradas críticas e até menções de repúdio afinal, possuir entendimento e discernimento próprios, pode ser considerado inadequado e ás vezes até imoral por aqueles que seguem, fielmente, aquilo que lhes é imposto.
Neste sentido, intentar contra o critério de fracionamento das taxas condominiais, tido, por muito tempo como absoluto, parece absurdo afinal, quem possui maiores recursos deve arcar com maiores custos e, esta cultura, acompanha o pensamento primário e autoritário da sociedade.
Portanto, desde já, parabenizo o belíssimo trabalho desenvolvido pelo ínclito professor Kênio que, instigou o debate necessário sobre o tema.
Da forma de contribuição das despesas de condomínio - Previsão legal
Inicialmente prevista pelo artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, a cota parte do rateio das despesas condominiais, dava-se pela fração ideal da unidade autônoma, porém, o mesmo parágrafo permitia estipulação diversa neste sentido se assim, os condôminos o desejassem.
Na vigência do Código Civil, inicialmente, o artigo 1336, inciso I, determinava que a contribuição das despesas condominiais, seguia a proporção da fração ideal sendo, portanto, norma cogente e obrigatória, sem a possibilidade de alteração pela vontade dos condôminos.
No entanto, com a promulgação da Lei nº 10.931, de 2004, passou-se, a exemplo do artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, (Condomínio e Incorporação Imobiliária), prever a possibilidade de estipulação diversa na forma de contribuição mediante previsão expressa da convenção condominial.
Geralmente, as convenções condominiais seguem o critério de rateio baseados na fração ideal de cada unidade e, dessa forma, unidades com frações ideiais maiores arcam com um percentual maior no rateio das despesas do edifício.
Contudo, conforme previsão estatuída pelo Código Civil, nada obsta estipulação diversa pelas normas internas dos condôminos.
É justamente neste sentido, que se defende a possibilidade do rateio igualitário independentemente, da fração ideal atribuída a cada unidade.
Justificativas para o rateio se dê pela fração ideal de cada unidade autônoma:
Há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis maiores geram maiores despesas e custos e, portanto, devem possuir maior participação no rateio.
Mesmo quando se comprova que esta diferença de uso inexiste independentemente, da área de cada apartamento, os demais condôminos vetam a modificação dos critérios e arrecadação.
Por que o critério de rateio pela fração ideal não deve ser aplicado:
Quando falamos em condomínio edilício, devemos ter em mente que a posse compartilhada refere-se única e exclusivamente, às áreas de uso comum dos condôminos.
É evidente que a taxa condominial é aplicada na conservação e nos investimentos necessários à propriedade coletiva sem, qualquer influência da área privativa do imóvel.
Pouco importa se no condomínio existam unidades de 100, 200 e 300 m², todos devem contribuir de forma igualitária, pois resta imperioso, observamos o teor do artigo 5º, Caput, consagrado pela Carta Magna, que trata do princípio da isonomia.
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou neste sentido
O julgamento originou-se de recurso interposto por condômino, proprietário de unidade titular de fração ideal menor do que outras unidades no mesmo condomínio.
O condômino em questão, pleiteava a substituição da forma de contribuição das despesas condominiais, até então, baseadas no rateio igualitário.
Basicamente, a alegação consubstanciava-se na alegação de que o rateio praticado na forma mencionada, constituía enriquecimento ilícito do proprietário da unidade com fração maior superior já que, em sua fundamentação, articulava que unidades maiores consumem maiores recursos.
Contudo, o Egrégio Tribunal decidiu de forma condizente e fundamentada que:
“O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v. G. O pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal”, Recurso Especial nº 541.317 - RS (2003/0064425-4), (Grifamos). Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, Data do Julgamento 09/09/2003.
O que a doutrina tem a dizer:
Além do primoroso trabalho desenvolvido pelo Dr. Kênio de Souza Pereira, publicadas no Boletim de direito imobiliário, recorremos às palavras do advogado Jader Nassif, que, comentando o critério de contribuição igualitário das cotas condominiais, prescreve “os custos para manutenção das áreas comuns são os que mais pesam na composição da taxa de condomínio e não há como mensurar o uso que cada condômino faz dessas áreas para se estabelecer a cobrança de parcelas diferentes para cada unidade²”.
Conclusão:
Por todo o exposto, fica claro, que o argumento daqueles que defendem a contribuição baseada na fração ideal não deve prosperar não sendo justo que alguns poucos proprietários, paguem valores superiores de condomínio em benefício da maioria.
Simplesmente propagar a ideia de que, unidades que possuem frações ideias superiores, gerem despesas maiores ao condomínio sem, qualquer prova concreta neste sentido, não pode prosperar.
O critério da isonomia constitucionalmente previsto, deve prevalecer e, neste sentido, não há a menor possibilidade de tratar de forma desigual situações, legitimamente, homogêneas.
As portas foram abertas, a discussão está lançada, cabendo a nós, operadores do direito, prosseguirmos na discussão sem relevar a opinião pública mas, fundamentados, unicamente na justiça, definir qual o melhor critério de arrecadação das cotas condominiais aplicadas a cada condomínio.
Citações:
Há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis maiores geram maiores despesas e custos e, portanto, devem possuir maior participação no rateio.
Mesmo quando se comprova que esta diferença de uso inexiste independentemente, da área de cada apartamento, os demais condôminos vetam a modificação dos critérios e arrecadação.
Por que o critério de rateio pela fração ideal não deve ser aplicado:
Quando falamos em condomínio edilício, devemos ter em mente que a posse compartilhada refere-se única e exclusivamente, às áreas de uso comum dos condôminos.
É evidente que a taxa condominial é aplicada na conservação e nos investimentos necessários à propriedade coletiva sem, qualquer influência da área privativa do imóvel.
Pouco importa se no condomínio existam unidades de 100, 200 e 300 m², todos devem contribuir de forma igualitária, pois resta imperioso, observamos o teor do artigo 5º, Caput, consagrado pela Carta Magna, que trata do princípio da isonomia.
O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou neste sentido
O julgamento originou-se de recurso interposto por condômino, proprietário de unidade titular de fração ideal menor do que outras unidades no mesmo condomínio.
O condômino em questão, pleiteava a substituição da forma de contribuição das despesas condominiais, até então, baseadas no rateio igualitário.
Basicamente, a alegação consubstanciava-se na alegação de que o rateio praticado na forma mencionada, constituía enriquecimento ilícito do proprietário da unidade com fração maior superior já que, em sua fundamentação, articulava que unidades maiores consumem maiores recursos.
Contudo, o Egrégio Tribunal decidiu de forma condizente e fundamentada que:
“O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v. G. O pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal”, Recurso Especial nº 541.317 - RS (2003/0064425-4), (Grifamos). Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, Data do Julgamento 09/09/2003.
O que a doutrina tem a dizer:
Além do primoroso trabalho desenvolvido pelo Dr. Kênio de Souza Pereira, publicadas no Boletim de direito imobiliário, recorremos às palavras do advogado Jader Nassif, que, comentando o critério de contribuição igualitário das cotas condominiais, prescreve “os custos para manutenção das áreas comuns são os que mais pesam na composição da taxa de condomínio e não há como mensurar o uso que cada condômino faz dessas áreas para se estabelecer a cobrança de parcelas diferentes para cada unidade²”.
Conclusão:
Por todo o exposto, fica claro, que o argumento daqueles que defendem a contribuição baseada na fração ideal não deve prosperar não sendo justo que alguns poucos proprietários, paguem valores superiores de condomínio em benefício da maioria.
Simplesmente propagar a ideia de que, unidades que possuem frações ideias superiores, gerem despesas maiores ao condomínio sem, qualquer prova concreta neste sentido, não pode prosperar.
O critério da isonomia constitucionalmente previsto, deve prevalecer e, neste sentido, não há a menor possibilidade de tratar de forma desigual situações, legitimamente, homogêneas.
As portas foram abertas, a discussão está lançada, cabendo a nós, operadores do direito, prosseguirmos na discussão sem relevar a opinião pública mas, fundamentados, unicamente na justiça, definir qual o melhor critério de arrecadação das cotas condominiais aplicadas a cada condomínio.
Citações:
1- “Taxa de inveja” – nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos. Boletim de Direito Imobiliário, Agosto de 2013, 1ª quinzena, nº 15, pg. 13.
2- Vida de condomínio: Rateio de despesas deve ser por fração ideal. Disponível em:http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2008/12/09/interna_noticias,28559/index.
Paulo Paes - Advogado, sócio da ig, Paes & Moreira Advogados. - Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subsecção de Barueri; - Colunista da revista Direcional Condomínios; - Colaborador do boletim de Direito Imobiliário (BDI); - Colaborador do jornal Folha de Alphaville.
Paulo Paes - Advogado, sócio da ig, Paes & Moreira Advogados. - Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subsecção de Barueri; - Colunista da revista Direcional Condomínios; - Colaborador do boletim de Direito Imobiliário (BDI); - Colaborador do jornal Folha de Alphaville.
Fonte: Artigos JusBrasil
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