Nada é mais decepcionante do que a descoberta de que você adquiriu um imóvel e logo percebeu que este já está com algum vício.
Pois bem, vicio podem ser identificados como ocultos ou aparentes, os aparentes são fáceis de identificá-los agora os vícios ocultos geralmente são aqueles que o comprador somente ira identificá-los com o passar do tempo, talvez passará batido na vistoria e entrega do imóvel, dentre os vícios mais comuns estão as rachaduras, vazamentos, infiltrações, tamanhos menores do que os indicados na planta do imóvel, entre tantos outros.
Existem 03 (três) espécies de problemas que surgem com a identificação nos vícios da construção do imóvel, são eles:
· Problemas com a perfeição da obra, aparentes ou ocultos:
· Problemas com a solidez e a segurança da obra;
· Problemas com a medida do imóvel;
Os problemas relacionados com a perfeição da obra, aparentes ou ocultos, vem disciplinado no artigo 441 e seguintes do Código civil, cujo prazo de reclamação no caso de imóveis é de 01 (um) ano a partir da data da entrega, ou de 06 (seis) meses se já estava na posse do adquirente.
Destaca-se se o vicio for aparente, facilmente notável a responsabilidade do construtor cessa com a entrega da obra, ou seja, o comprador deve exigir a reparação no momento da vistoria do imóvel, sob pena de não fazê-lo ter que receber da maneira em que se encontra, porque a responsabilidade do construtor cessa com a entrega do imóvel, não podendo o comprador exigir o reparo do vicio aparente posteriormente.
Se o vício for oculto, (escondidos e não fáceis de serem identificados) o prazo para reclamar é de 01 (um) ano que começa a contar da data em que descobriu o vicio, a responsabilidade do construtor é subjetiva, ou seja, deverá ser comprovada a sua culpa em relação aos vícios ocultos do imóvel.
Todavia, se o construtor sabia do vício e se omitiu em relação ao problema perante o comprador, este poderá exigir a reparação dos danos no prazo de 3 (três) anos, conforme preceitua o (art. 206, § 3º do Código Civil).
Em relação à segurança e solidez da obra prevê o artigo 618 do Código Civil a responsabilidade objetiva do construtor de garantia de 05 (cinco) anos sobre o imóvel, desde que comunicados com 180 dias do aparecimento do vício, tanto quanto a (materiais e mão de obra), contados a partir do habite-se, ressalta-se que os problemas relacionados a solidez e segurança deverão ser considerados sérios, (rachaduras, infiltrações e vazamentos) graves.
No caso dos problemas relacionados com as medidas do imóvel, prevê o artigo 500 do Código Civil, a possibilidade do comprador do imóvel em havendo disparidade de proporção e medida no imóvel, o comprador exigir o a) complemento da área, b) a resolução do contrato por inadimplemento, ou c) o abatimento proporcional do preço, através da ação judicial “ex empto” ou “quanti minores” ou “estimatória”.
Não menos importante, é a identificação quanto a responsabilidade do construtor em relação a legislação aplicável, vejamos:
No Código Civil: No atual Código Civil vigente, prevê o artigo 618, a saber:
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
O empreiteiro representado pela construtora e incorporadora, responde na exata medida de seu encargo quanto ao material e mão de obra, se a empreitada for apenas de mão de obra prevalece à responsabilidade subjetiva, ou seja, (depende de culpa a comprovação da mal execução do serviço), agora em se tratando de material e mão de obra a responsabilidade do empreiteiro é objetiva, (independe de prova de culpa).
No Código de defesa do consumidor: necessário que haja uma relação de consumo, fornecedor e consumidor como destinatário final (CDC artigo 2º e 3º)
Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2º Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Em relação a um empreendimento imobiliário, cujo resultado deverá ser incorporado em um todo, estaremos diante de uma incorporação imobiliária, valendo-se do conjunto construtor, incorporador, (que muitas das vezes não é o proprietário do imóvel), projetista, corretor, comprador e agente financeiro.
Ressalta-se que a figura do incorporador é vista como uma atividade empreendedora incorporativa com fins de comercialização, definida pela Lei 4.591/1964, são elas as (construtoras, incorporadoras, e empreiteiras), o qual se encaixa na figura do fornecedor, regido pelo Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, em havendo a comprovação da relação de consumo a responsabilidade dos fornecedores são objetivas, sendo necessária a comprovação do dano na construção do imóvel, da ação ou omissão, juntamente com o nexo causal em relação à construção do imóvel.
Destarte, o comprador deve observar que se a responsabilização se efetuou pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor os prazos para pleitear a reparação do dano será diferente da legislação Civil, vejamos os prazos em relação a legislação consumerista:
a) Segurança e solidez (05 cinco) anos, artigo: 27 CDC;
b) Vicio por inadequação (qualidade, quantidade, disparidade com as informações fornecidas, (30 dias) para o fornecedor consertar voluntariamente o problema e (90 dias) para o comprador ajuizar ação de obrigação de fazer ou redibitória (devolver o apartamento e recuperar as parcelas pagas) em face ao construtor;
No entanto, conforme preceitua o artigo 26 do CDC o prazo decadencial para a reclamação do vício oculto inicia-se no momento que ficar evidenciado o defeito.
Por fim, é necessário que o comprador adquirente de imóvel fique atento com problemas da construção pré existentes, sempre fazendo uma boa avaliação visual verificando se há algum dano existente, analisando detalhadamente, nem que seja com o auxilio de um profissional gabaritado, verificando as instalações hidráulicas, elétricas, pinturas, e pisos do imóvel e em havendo a necessidade de medida extrajudicial ou judicial ao caso concreto atente-se aos prazos decadenciais ou prescricionais da legislação vigente, sob pena de não poder pleitear por tal direito, com o fim de que seja evitado maiores aborrecimentos em um momento tal importante quanto o da aquisição de um imóvel.
Rose Glace Girardi, OAB/SP 334.290 Advogada atuante na cidade de São Caetano do Sul e Grande ABC e São Paulo, área Cível, Família, Consumidor, Imobiliária, Trabalhista e Previdenciária, Graduada – Faculdade de Direito 2008-2012 – Faculdade Anhanguera, Pós-Graduada em Direito do Trabalho e Direito Previdenciário pela Faculdade Legale, MBA em Direito do Trabalho e Previdenciário pela Faculdade Legale,
Fonte: Artigos JusBrasil
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