Texto de autoria de Carlos Eduardo Peres Ferrari1
Conquistar alguns palmos de "terra" instiga a humanidade desde os primórdios, desencadeando guerras e deslocando os povos pelos continentes. Foi e continua sendo, ainda para muitos, o grande ideal.
Do ponto de vista empírico, as sociedades percebem ser (por diversas razões) praticamente impossível cada um dos seres humanos ter para si um pedaço de chão para chamar exclusivamente de seu. Essa situação tende a se consolidar diante do inevitável crescimento populacional, o êxodo rural, a concentração urbana e a modernização dos meios de produção rural. Inclusive, num estudo realizado pela Singularirty University, estimou-se que, até 2026, a demanda pela agricultura vertical será indispensável ao ideal abastecimento das demandas de consumo.
São novos tempos. Há inevitável modificação da percepção de propriedade. A sociedade demanda o compartilhamento dos bens!
Nessa toada, e na contracultura do acúmulo individual de patrimônio imobilizado, o estilo de vida "Eco Friendly" surgiu como um clamor lógico da finitude espacial do planeta e das riquezas que nele repousam. Hoje, quase tudo pode ser compartilhado. Desde veículos automotores até o próprio espaço de trabalho e, por que não, a moradia pessoal.
Como catalisador, o acesso e a divulgação acelerada, através dos aplicativos digitais de compartilhamento social dos bens, movimentam a otimização real desse modelo, que se difunde inexoravelmente, mostrando-se uma realidade a ser regulada.
A multipropriedade imobiliária é um exemplo concreto e que oportuno desta tendência.
Desde a década de 60, países como a Itália, França, Portugal e, posteriormente, os Estados Unidos, foram os precursores da ideia de dividir a propriedade em turnos de tempo, mormente, para o compartilhamento de bens vinculados a lazer, como hotéis, apart-hotéis e residências de veraneio.
Embora presente no Brasil há mais tempo, a multipropriedade, por muitos anos, foi tratada somente por meio de contratos atípicos e da aplicação análoga à locação e condomínios edilícios, encontrando entraves e limitações a sua real expansão, inclusive relacionados ao princípio da taxatividade dos direitos reais e à lei de registros públicos, com reflexos, ainda, para a obtenção de financiamentos, na tributação e diante do direito sucessório, cujo pensamento passou a ser modificado com o inédito julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça2, que tratou o instituto como direito real.
No entanto, somente no final de 2018, a multipropriedade foi regulamentada (lei 13.777/2018), com relevantes impactos para o mercado imobiliário e aplicações legais para os proprietários de imóveis, que passam a utilizar deste instituto com a desejável segurança jurídica, impulsionando diferentes formas de uso do bem imóvel, suas opções de investimento, financiamento e formalizando o instituto como um direito real sobre bens imóveis.
Segundo a lei, a multipropriedade se configura como uma forma de condomínio em que cada um dos coproprietários de um mesmo imóvel se torna titular de uma fração de tempo para sua utilização, exercido de forma alternada e exclusiva.
Para se ter uma ideia mais clara quanto ao significado de "uma fração de tempo", segundo o entendimento do legislador, esse corresponde, minimamente, a sete dias seguidos ou intercalados, podendo ser fixo e determinado; flutuante ou misto, sendo que esse último conjuga as primeiras duas hipóteses, lembrando que, em qualquer modalidade, deverá se ter como parâmetros fundamentais a isonomia e a transparência. Efetiva regulamentação do exercício da composse que se estabelece a partir da multipropriedade, direcionando a estrutura dos contratos e dos regulamentos dos empreendimentos desenvolvidos sob esta estrutura.
A norma estabelece, ainda, que o imóvel fundado nestas condições se considera indivisível e nele se incluem as instalações, equipamentos e mobiliários que o guarnecem; devendo ser instituído por ato entre vivos ou testamento, a serem devidamente registrados no serviço de registro de imóveis competente, onde serão geradas, além da matrícula do imóvel, matrículas individualizadas para cada fração de tempo da multipropriedade.
Assim, a multipropriedade potencializa o aproveitamento do imóvel e possibilita que um número maior de pessoas possa ter acesso à propriedade3, a um custo benefício mais atrativo e acessível, sobretudo quando da utilização do imóvel para lazer.
Tal regulamentação no mercado imobiliário possui destaque positivo e imediato, em especial, no segmento econômico turístico-hoteleiro, e se apresenta como uma alternativa eficaz para fomentar esse mercado, com a ocupação de imóveis não apenas em períodos de alta temporada, mas ao logo de todo o ano, contribuindo para a manutenção de comércios locais e estabilidade nos contratos de trabalho, favorecendo o mercado imobiliário, empregos e melhores condições de vida para os habitantes de áreas turísticas.
Contudo, o potencial da multipropriedade vai muito além de imóveis para lazer, permitindo a aplicação de moradias temporárias e comércio sazonais, ao lado de uma nova e vasta indústria de compartilhamento, onde a concepção tradicional de imóvel como algo físico, vinculado apenas ao espaço, transcende para o tempo associado ao imóvel (ou unidade periódica).
Nessa ótica, o direito de propriedade avança para atender a relações humanas mais dinâmicas, e pode-se dizer que a multipropriedade4 imobiliária representa uma forma mais moderna e eficiente do instituto da propriedade, uma vez que confere a um número maior de indivíduos a possibilidade de usufruir de um mesmo imóvel, cumprindo com excelência a sua função econômico-social.
O conceito de propriedade não sustenta mais a concepção individualista regida pelo Direito Romano e reproduzido no Código Civil de 1916, que agora está compreendido dentro do contexto de limitação de seu exercício em benefício de uma finalidade econômico-social.
A Constituição Federal de 1988 incorporou o conceito da função social da propriedade no capítulo destinado às garantias fundamentais, em seu artigo 5º, inciso XXIII, estabelecendo que: "a propriedade atenderá a sua função social"; e, também, no artigo 170, III, da CF, como um princípio fundamental da economia. O princípio da função social da propriedade vai além e pode ser extraído de outras disposições constitucionais:
Artigo 182/CF, que trata da política de desenvolvimento urbano executada pelo Poder Público Municipal, ao designar que as diretrizes gerais fixadas em lei, devem atender ao objetivo de pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade;
Artigo 186/CF5, destinado à política agrícola e fundiária e da reforma agrária;
Artigo 225/CF6, que dispõe sobre o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, de uso comum e essencial à sadia qualidade de vida; e
Art. 184/CF7, que trata da desapropriação por interesse social.
No Código Civil, em seu artigo 1.228, caput e §1º, verifica-se o mesmo princípio, ao determinar que o direito de propriedade deve ser exercido conforme as suas finalidades econômicas e sociais8.Ou seja, dentro do contexto da referida limitação de seu exercício em benefício de uma finalidade econômico-social.
Não surpreende que a concepção individualista da propriedade regida pelo Direito Romano está em transformação e tem dado lugar a um conceito bastante plural do direito de propriedade, cada vez mais em linha com os atuais interesses sociais de convivência compartilhada, em ambientes de trabalho (coworking), para transporte, viagens, alimentação, recreação, compra coletiva de serviços (coshareing) e até habitação (coleaving). Entre outros exemplos, o da empresa GitHub, que compartilha a execução de seus serviços (programação de dados) entre milhões de usuários/colaboradores ou qualquer usuário cadastrado na plataforma para o desenvolvimento de projetos privados ou abertos de qualquer lugar do mundo9.
O que se nota, é que a lei 13.777/2018 acabou por revigorar, em grande medida, um dos aspectos mais importantes da função social da propriedade, qual seja o do aproveitamento dos imóveis, que, por vezes, se tornam ociosos10 ou subutilizados, agora otimizados e vocacionados a moradia, comércio ou lazer, fortalecidos com um novo mercado de serviços, relações jurídicas e econômicas, a demandar, por derradeiro, adequada capacitação de mão de obra dentro desta nova rotina de uso de imóveis.
Em especial, a multipropriedade imobiliária desempenha sua função social e econômica na medida em que promove a ocupação mais racionalizada do imóvel, aquecendo a economia local e contribuindo diretamente para a geração de empregos e a criação de riqueza.
É inegável que tal regramento, portanto, trouxe a reboque: o crescimento nos investimentos em aquisição de imóveis; o uso frequente e ininterrupto desses imóveis com melhor aproveitamento econômico, e; a alavancagem dos setores de serviços acessórios envolvidos, como por exemplo: corretagem imobiliária, serviços de limpeza, recepção, segurança e turismo, bem assim as indústrias de financiamento e investimento.
Diante disso, é possível enumerar os elementos que caracterizam o pleno cumprimento da função social da propriedade no instituto da multipropriedade:
(a) Fomento do desenvolvimento econômico e impulsionamento da aquisição compartilhada de imóveis;
(b) Aquisição de uma segunda moradia, de comércio e de imóvel destinado ao lazer, por um valor reduzido e mais acessível, em razão da divisão realizada em unidade periódica de tempo;
(c) Redirecionamento de recursos e de riqueza de forma mais precisa, sempre em busca da diminuição das desigualdades sociais e econômicas;
(d) Favorecimento da preservação de um meio ambiente ecologicamente equilibrado, ante o compartilhamento entre vários indivíduos de um mesmo imóvel;
(e) Propiciação da frequência e fluência do lazer, bem como o crescimento da economia, geração de empregos, prestação de serviços e turismo perene. É uma alternativa de solução ao problema da sazonalidade, ligada à indústria turístico-hoteleira, preservando a atividade econômica de modo contínuo.
(f) Promoção de um maior equilíbrio no comércio e serviços em locais com vocação turística, fortalecendo a estabilidade das relações trabalhistas e a sustentabilidade, com a redução da proliferação indiscriminada de construções subutilizadas ou descuidadas;
(g) Incrementação das opções de uso do bem imóvel e do mercado imobiliário, concretizando direitos fundamentais e de ordem econômica, em razão de fomentar o desenvolvimento regional e ampliar o acesso à propriedade;
(h) Constituição de mais uma opção de investimento imobiliário;
(i) Impulsionamento da comercialização de unidades periódicas entre operadores nacionais e internacionais de "time sharing", que permite ao multiproprietário a troca da utilização anual de sua unidade periódica por outra situada em diferente localidade, dentre empreendimentos conveniados.
A adoção da multipropriedade, portanto, acaba por configurar, assim, um notável exemplo de conciliação entre o desenvolvimento econômico e a sua finalidade social da propriedade.
__________
1 Sócio fundador do escritório NFA Advogados, Presidente da Comissão de Mercado de Capitais e Societário do IBRADIM, Membro da Comissão Consultiva para o Desenvolvimento de Produtos Financeiros com Base Imobiliária do SECOVI/SP. O advogado também integra o Conselho de Administração da ADIT Brasil e é membro do IBDEE – Instituto Brasileiro de Direito e Ética Empresarial
2 REsp 1546165/SP (2014/0308206-1). Data julgamento: 26 de abril de 2016.
3 A multipropriedade imobiliária cumpre a função social da propriedade, na medida em que democratiza a utilização do imóvel, haja vista que um número maior de pessoas se torna titular de uma propriedade, expressa em unidade de tempo.
4 Lei. 13.777 de 20/12/2018. "Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada". Pode-se dizer, em outras palavras que, a multipropriedade imobiliária ou Time Sharing, consiste na utilização de um mesmo imóvel de forma exclusiva, por vários proprietários, dividindo-se o direito destes em unidades de tempos.
5 "A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I - aproveitamento racional e adequado;
II - utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III - observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV - exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”
6 "Todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações".
7 "Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até vinte anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei".
8 "Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas".
9 A GitHub foi adquirida em 26 de outubro de 2018, pela Microsoft por US$7,5 bilhões e não possui nenhum ativo fixo, endereço ou equipamentos físicos.
10 Existe no Brasil uma enormidade de propriedades que se tornaram obsoletas, porque o brasileiro detém a ideia de adquirir um imóvel para veraneio (no campo ou na praia), que por muitas vezes acaba ficando sem utilização e ociosa e, consequentemente, não circula riquezas.
Fonte: Migalhas Edilícias
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