TAXA SATI É ABUSIVA

Há tempos inúmeras construtoras vêm materializando práticas abusivas e ilegais, isso ocorre quando os interessados pela aquisição de imóveis em período de obras, são “obrigados” a efetuar o pagamento de uma TAXA denominada SATI, nessa esteira, conquanto, face de explicitas violações aos DIREITOS DOS CONSUMIDORES, pelo presente disseminamos alguns aspectos sobre “fumus boni iuris”, ou seja, a fumaça do bom direito.

QUANDO OCORRE COBRANÇA INDEVIDA DA TAXA SATI?

Geralmente, construtoras e\ou incorporadores montam stand com toda estrutura, showroom, decorado, vários corretores para fim de vender os imóveis na planta. Nesse rumo, sob a promessa de formalizar a venda de único produto (01 imóvel na planta) em conluio, acabam por “convidar”\“impor” aos interessados do imóvel o pagamento da taxa da denominada SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária.

DA ILEGALIDADE DA SATI:

O grupo econômico reunido para fim de comercializar o imóvel, acaba por não especificar os serviços que serão prestados pela pessoa jurídica, a qual efetivamente realizará o procedimento; entretanto, exige o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem, sendo que essa assessoria contratada pela construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário;

ASPECTOS PRÉ-VENDA:

Geralmente os consumidores tomam conhecimento do empreendimento por meio de campanha publicitária de rua (panfletos de divulgação), e antes do efetivo fechamento, toda negociação ocorre exclusivamente com os corretores contratados pelas construtoras\incorporadoras, inobstante, durante o procedimento de fechamento da venda “insurge” a pratica abusiva com indicação da (s) pessoa (s) jurídica (s) que em tese prestará(ão) o sugerido SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICA IMOBILIÁRIA

SHOWROOM E A VENDA DE SONHO:

Exceto aqueles consumidores que adquirem imóveis para investimento, inobstante a isso, é necessário frisar a circunstância detida recorrente no momento de formalização do negócio, realizado no interior de um empreendimento com TODO AQUELE APARATO de showroom e decorado, e, na iminência de realizar o sonho da casa própria, o (a) consumidor (a) acaba por não suportar a pressão sendo obrigado a efetuar o pagamento da comissão de corretagem, concomitantemente, à o pagamento da SATI para outras pessoas jurídicas que até então desconhecem e, ainda, sem saber diferenciar a natureza dos serviços a ser efetivamente prestados.

DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR:

Em grande maioria dos casos, verifica-se que os interessados de imóvel na planta assinam o denominado contrato de adesão, onde não se há hipótese de discutir as cláusulas nele estabelecidos. Desponta cristalina que tais circunstâncias ensejam a aplicação do CDC. veja abaixo ementa de precedente firmado pela 4ª turma do STJ

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador, Recurso conhecido e provido. (STJ, Quarta Turma. RESP nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar).

DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA: 

Geralmente incorporadoras\construtoras\corretores se reúnem no stand de vendas a fim de vender produto/serviço aos interessados: o apartamento do referido empreendimento. Os compradores são obrigados a contratar a empresa indicada e pagam a ilegal taxa SATI. Logo, não é disponibilizado ao comprador que este leve sua própria assessoria técnica imobiliária, já que ocorre um verdadeiro conluio, onde os serviços são impostos aos consumidores, havendo nítida venda casada.

Posto isso, tendo ocorrido a configuração de cadeia de serviços devem as empresas que compõem o abuso responderem solidariamente pelos prejuízos causados aos autores. Como preleciona CLAUDIA LIMA MARQUES:

“(...) o art. 20 do CDC concentra-se na qualidade dos serviços, no resultado obtido, e não na atuação direta ou indireta do fornecedor e na valoração dessa atuação. Trata-se, portanto, de uma norma genérica de garantia de prestabilidade do serviço, que, ao mencionar apenas o 'fornecedor', institui uma solidariedade legal em toda a cadeia de fornecedores, organizados para servir ao consumidor. Cabe ao consumidor a escolha de contra quem irá reclamar, geralmente seu contratante direto, como as agências de viagens, que poderão ressarcir-se com base no disposto no parágrafo único do art. 7º do CDC. Frise-se que, quando o caso é de serviços por muitos fornecedores (unidos entre si ou não), o dever legal de qualidade é de todos.”

Em julgado recente sobre tema similar, o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Não obtenção de financiamento do preço imóvel – Rescisão Contratual – Restituição das quantias pagas a título de assessoria e comissão de corretagem – Aplicação do CDC – Cadeia de Fornecimento - Caracterização de "venda casada" - Condenação das rés nas verbas da sucumbência por aplicação do princípio da causalidade – Recursos desprovidos. (TJ-SP - APL: 00096986020138260071 SP 0009698- 60.2013.8.26.0071, Relator: Alcides Leopoldo e Silva Júnior, Data de Julgamento: 01/12/2015, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/12/2015). (GRIFO NOSSO)

Assim sendo, os consumidores que vivenciaram mesma situação, podem e devem pugnar para que sejam as empresas condenadas de forma solidária, conforme previsto no CDC e entendimento jurisprudencial.

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM:

Não refutamos o pagamento da comissão de corretagem que foi declarada legal pelo STJ, pois esse pagamento é feito em prestígio ao trabalho do (a) corretor (a) que de maneira condigna intermedia e conduz todos os trabalhos. Isso posto, sem prejuízo do valor da comissão de corretagem, é bem verdade o consumidor deve buscar o ressarcimento dos valores referentes a serviços de natureza congêneres em que são obrigados a contratar destinado a mesma finalidade (SERVIÇO TÉCNICO DE ASSESSORIA IMOBILIÁRIA), pois, essas empresas agem em conluio nas dependências de stand de vendas com produtos e serviços a serem vendidos de forma casada vedada pelo art. 39 do CDC.

DO SERVIÇO CONGÊNERE E ILEGALIDADE DA SATI:

Nosso alerta é no sentido de que, rotineiramente, as incorporadores\construtora praticam tais abusos, posto que cobram a taxa SATI para o fim de realizar serviços de natureza congêneres. Nessa toada, embora de fato a comissão de corretagem seja manifestamente legal, não obstante, à cobrança de prestação de Assessoria Técnica imobiliária (SATI), EM TESE é SERVIÇO CONGÊNERE e manifestamente ABUSIVA.

Nesse diapasão, é inconteste que a cobrança da referida taxa SATI. é abusiva e fere o CDC, materializando novamente a venda casada, mormente pelo fato de consumidores, geralmente, não receberem nenhuma assessoria e não haver meios de diferenciar, de fato, a diferença entre a taxa de corretagem e a suposta assessoria. Aliás, mister se faz trazer a colação imperiosa e pacificada jurisprudência bandeirante em ações repetitivas, vejamos:

Compromisso de compra e venda. Ressarcimento do valor. Pago a título de assessoria imobiliária (SATI). Despesa em proveito da alienante. Ausência de específicos serviços realmente prestados ao consumidor. Ocorrência, ademais, de venda casada. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ/SP 1ª Câmara de Direito Privado - Apelação nº 1067918-44.2013.8.26.0100 Registro: 2014.0000265549- Data do julgamento: 06/05/2014 Data de registro: 08/05/2014) (GRIFO NOSSO)

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE.

Compromisso de venda e compra. Cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária. Venda casada. Ausência de clara distinção em relação ao serviço de corretagem. Serviço que, de qualquer modo, não foi usufruído. Cobrança indevida. Restituição em dobro Incidência do art. 42, § único, do Código de Defesa do Consumidor. (...). Sentença reformada Recurso parcialmente provido. (TJ/SP 4ª Câmara de Direito Privado - Apelação nº 0153951-59,2010.8.26.0100 Registro:2012.0000107157 - Data do julgamento: 15/03/2012 Data de registro:20/03/2012) (GRIFO NOSSO)

Lapidar nesse sentido, o venerando acórdão exarado pelo SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, em incidente de ações Repetitivas, de cuja dicção depreende-se a rigidez dos argumentos aqui disseminado, consoante aos autos do RECURSO ESPECIAL Nº 1.599.511 –SP (2016/0129715-8) segue trechos do precedente firmado:

“(...) decide a Egrégia Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, no caso concreto, dar parcial provimento ao recurso especial para limitar a procedência do pedido à condenação da incorporadora a restituir os valores pagos a título de serviço de assessoria imobiliária (...) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel."(GRIFO NOSSO).

DA RESTITUIÇÃO e REPETIÇÃO INDÉBITA - art. 42, par. único, do CDC:

Nesse rumo, materializada a lesão praticada pelas pessoas jurídicas pertencentes a um mesmo grupo que reiteradamente faz esse tipo de cobrança DA TAXA SATI, de fato, há deletéria venda casada concomitantemente aquisição da unidade residencial, no entanto sem o agasalho legislativo, ou contratual , exaurindo em sensíveis violações consumeristas. Assim sendo, deve-se aplicar em casos semelhantes o artigo 39, I do CDC, subsidiariamente, caso o magistrado não entenda de tal forma, deve-se os consumidores lutar pela RESTITUIÇÃO de valores da SATI cobrados ilegalmente sendo aplicado a repetição indébita (dobro), corrigida e atualizadas, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC.

DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA:

O negócio jurídico em tela, não se dá entre particulares, mas sim entre empresa (s) fornecedora (s) e uma consumidora– aplicável a Lei 8078/90 e todos os demais princípios protetivos do consumidor, outrossim, os consumidores que se sentem lesadas e enganadas a efetuar o pagamento da TAXA SATI. Nesse rumo, o consumidor deve pugnar pela profícua e necessária aplicação da inversão do ônus da prova, para que seja das CONSTRUTORAS\INCORPORADORES o ônus de provar a regularidade das cobranças perpetradas e a clareza das informações prestadas ao consumidor – elas é que deverão provar a inexistência de vício na relação de consumo. nos moldes estabelecidos no artigo 6º, VIII do CDC

“VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências”

O DELETÉRIO DANO MORAL:

Por derradeiro, uma vez constatada a veracidade de fatos, os consumidores podem pedir em juízo, indenização por danos morais em decorrência da chamada perda de tempo útil, que poderia ter sido gasto para realização de outros negócios e até para o próprio sustento e de sua família. Aliás, importante esclarecer que não deve ser considerado mero aborrecimento, tendo muitos consumidores que se locomover ir até o local para tentar resolver de forma amigável; na maioria das vezes é negada a restituição, quase sempre sem sucesso. Muitos perdem horas e horas de trabalho e isso faz toda diferença na sua remuneração mensal, e, igualmente, há lesão pela sensação de ter sido enganada e ludibriada a pagar uma taxa indevida.

Em remate, de fato há explicito fumus boni iuris; ou seja, a fumaça do bom direito, em casos semelhantes de cobrança da denominada TAXA SATI. Por consequência, os consumidores que vivenciaram tal situação devem procurar seus direitos, seja pela vias consensuais (acordo extrajudicial) ou contenciosas (ação judicial), para fim de se aplicar Código de Defesa do Consumidor, à repetição indébita (restituição em dobro), acrescida de respectivos juros e correção monetária, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC; ensejando, ao afinal, à profícuas reparação Indenizatória pelos danos morais decorrentes da sensação de ter sido lesado e ludibriado.

Destarte, fica nosso alerta aos consumidores que sofreram tais violações, impende procurar um profissional de sua confiança, seja pelas vias consensuais ou contenciosas, para fazer valer a inconteste aplicação dos direitos .

Hélio Mendes Veiga - Advogado, Escritor e Professor de Direito.

Fonte: IbiJus - Instituto Brasileiro de Direito