As ações de despejo são regidas pela Lei nº 8.245/91 e pode ser proposta por aquele que figura no contrato como locador. Mencionada ação é o caminho para o titular do direito reaver o imóvel locado, independentemente de qual seja o fundamento do término da locação.
Nos termos do artigo 9º da referida lei, algumas das razões pelas quais a locação poderá ser desfeita são:
I -) por mútuo acordo;
II -) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III -) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV -) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Portanto, o inquilino pode ser despejado por qualquer infração contratual, além dos casos de inadimplemento, mudanças da destinação da locação do imóvel, alterações estruturais não autorizadas, violação das normas condominiais, entre outras.
Para os casos de inadimplemento, motivação mais corriqueira para a propositura de ações de despejo, é possível evitar a rescisão do contrato de locação com o pagamento do débito atualizado, no prazo de 15 (quinze), incluindo os aluguéis e acessórios devidos, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas processuais e honorários advocatícios. Caso não ocorra a quitação do débito o despejo será formalizado.
De modo geral, se restar demonstrada a probabilidade do direito invocado, nos termos da lei, será concedida a liminar para desocupação do imóvel em até 15 (quinze) dias, desde que o autor preste caução no valor equivalente a três meses de aluguel e que o pedido de despejo esteja fundamentado nas seguintes situações:
I-) o descumprimento do mútuo acordo para desfazer a locação - celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a desocupação;
II-) a extinção do contrato de trabalho do locatário, se o mesmo estava relacionado com a locação;
III-) o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;
IV-) a morte do locatário sem sucessores legítimos, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V-) a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação principal;
VI-) a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público;
VII-) o término do prazo de 30 (trinta) dias da notificação para apresentação de nova garantia do contrato de locação, quando necessário, sem resposta;
VIII-) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias após o envio da notificação comunicando a intenção de retomada do imóvel;
IX-) a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer garantia.
Para todos os casos até aqui explanados, incluindo a locação residencial por prazo indeterminado, depois de findo os 30 (trinta) dias da notificação para desocupação, e as ações de despejo onde tiver decorrido mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira instância, o prazo para desocupação voluntária será de 15 (quinze) dias. Para os demais casos o mandado de despejo conterá o prazo de 30 (trinta) dias.
Ainda, o prazo será de 6 (seis) meses a 1 (um) ano quando se tratar de estabelecimentos de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares. Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e entidades religiosas devidamente registradas o prazo será de um ano, exceto se entre a citação e a sentença houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
Se o locatário nas locações residenciais por prazo indeterminado, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o prazo fixando para efetivação da referida será de seis meses, nos termos do artigo 61 da Lei nº 8.245/91.
Findo o prazo concedido para a desocupação do imóvel será efetuado o despejo, se necessário, com o emprego de força policial e arrombamento. Lembrando que se o despejado não tiver como ficar com os seus pertences, os mesmos serão entregues à guarda do depositário, sendo que cabe ao Autor o encargo de fornecer todos os meios necessários para cumprimento da medida, como caminhão, carregadores, local para os bens e qualquer outra exigência requerida pelo oficial de justiça encarregado de dar cumprimento à decisão judicial de despejo.
Se ao final de todo o processo restar demonstrado que a decisão que concedeu liminarmente (sem ouvir a parte Ré) o despejo foi indevida, o valor da caução, inicialmente paga pelo autor, será revertida em favor do réu como indenização mínima pelos danos suportados, estando resguardado à parte pedir a majoração do montante em ação própria.
Nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e/ou acessórios da locação, o pedido de rescisão contratual poderá ser feito conjuntamente com o de cobrança, ficando a cumulação de pedidos a critério do Autor.
Ademais, caso o imóvel seja abandonado no decorrer do processo, o locador poderá retomar a posse do bem.
Por fim, é primordial ter o cuidado de efetuar uma avaliação final minuciosa do imóvel recuperado, pois o bem deve estar nas mesmas condições que o locatário o recebeu, sendo que qualquer inadequação é de responsabilidade do mesmo.
Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio & Goes advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil
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