Também conhecido como enfiteuse ou emprazamento, é um direito real de caráter perpétuo, em que por ato inter vivos, o proprietário do imóvel e possuidor indireto (senhorio – pólo passivo) transmite ao possuidor direto (enfiteuta ou foreiro – pólo ativo) o direito de uso e fruição, ou seja, seu domínio útil.
Existem dois tipos de enfiteuse: civil e administrativa.
A enfiteuse civil é a constituída sobre imóveis particulares e públicos, imóveis de municípios, muito comum, também, sobre imóveis de igrejas, sendo regulada pelos artigos 678 a 694 do Código Civil de 1916. Esse tipo de enfiteuse não pode ser mais constituída. O artigo 2.038 do Livro Complementar – “Das Disposições Finais e Transitórias” – Do Código Civil de 2002, expressa a proibição de constituição de novas enfiteuses, subenfiteuses e submete as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil de 1916 e leis posteriores.
A enfiteuse administrativa ou especial é a constituída sobre imóveis públicos dominiais, mais precisamente sobre bens da União, como os terrenos de marinha e acrescidos, regulada conforme disposto no Código Civil de 2002, em seu artigo 2.038, § 2º, por legislação especial (Decreto-Lei n.º 9.760/46; Lei n.º9.636/98).
Desse direito real são constituídos alguns deveres e obrigações. Ao enfiteuta, fica o encargo de pagar a pensão anual (foro anual) e os tributos que incidam sobre o imóvel. Já o senhorio tem o direito de receber o foro anual; o direito de preferência na hipótese do enfiteuta alienar seu direito de enfiteuse; receber o laudêmio que incide em 2,5% sobre o valor do solo; alienar o próprio terreno, respeitando o direito de preferência do enfiteuta que de qualquer forma continuará exercendo seus direitos.
Sobre a posição das partes, Sílvio Rodrigues, sintetiza:
A enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. Nela todas as prerrogativas que constituem o conteúdo do domínio são transferidas ao enfiteuta que, desse modo, pode usar, gozar e reivindicar a coisa, bem como alienar seus direitos a outrem, independentemente da aquiescência do senhorio. O enfiteuta adquire efetivamente todos os direitos inerentes ao domínio, com exceção do próprio domínio, que remanesce, nominalmente, em mãos do senhorio. Com efeito, o senhorio conserva pouco mais do que o nome de dono. Pois, além disso, sobra-lhes tão-só: a) a expectativa de readquirir a condição anterior, através do exercício da preferência, na hipótese de alienação, ou através do comisso, ou do falecimento do enfiteuta, sem herdeiros; b) o direito ao foro e ao laudêmio. Pode-se observar que os direitos que remanescem com o senhorio são em menor número do que as meras expectativas. O restante, isto é, o valor econômico da propriedade, se transfere ao enfiteuta. Daí se dizer que o foreiro tem o domínio útil, enquanto o senhorio conserva tão-só o domínio direto. Por isso afirmei acima, que a enfiteuse é o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. (RODRIGUES. Direito Civil. 20. Ed., v. 5, p. 256)
Hoje, com a proibição de novas constituições de enfiteuses, há uma predisposição para sua extinção, que dar-se por:
- Perecimento do imóvel;
- Desapropriação;
- Usucapião de terceiros;
- Renúncia do enfiteuta de seu direito de enfiteuse;
- Deterioração do prédio, a ponto de não valer o capital equivalente a um foro e um quinto. - - Se for o enfiteuta o culpado pela deterioração do imóvel, além de perder a enfiteuse, responderá por perdas e danos;
- Comisso, quando o enfiteuta deixa de pagar o foro por três anos consecutivos;
- Morte do enfiteuta sem herdeiros;
- Direito de preferência do enfiteuta e senhorio;
- Confusão, quando o enfiteuta e senhorio torna-se um só ou se casarem sob o regime da comunhão universal de bens;
- Direito de resgate por parte do enfiteuta após dez anos de enfiteuse.
No ramo do direito imobiliário, o imóvel foreiro é sem dúvidas um assunto que, apesar de pouco mencionado, nos chama atenção e exige um olhar clínico sobre suas peculiaridades.
ANDRESSA FIGUEIREDO - Escrevente Substituta em Cartório de Registro Civil e Notas por nove anos, Bacharel em Direito.
Fonte: Blog Direito Imobiliário.
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